Cir_Urbanistica_Lombardia_13_1_97 Criteri e indirizzi urbanistico-edilizi per l’applicazione della legge Regionale 15 luglio 1996, N. 15 Circolare dell’Assessorato all’Urbanistica e al Territorio e dell’Assessorato ai Lavori Pubblici n. 1/1997 (approvata con DGR 6123987 del 13 gennaio 1997) La prima applicazione della legge regionale 15 luglio 1996, n.15, ha evidenziato l’opportunità di alcuni chiarimenti di dettaglio in ordine a vari aspetti della nuova disciplina, al fine di renderne più agevole l’applicazione. L’occasione è altresì opportuna non solo per fornire una risposta ai quesiti che l’esperienza pratica dei primi mesi d’operatività ha posto, ma anche per una considerazione complessiva della materia, a mezzo della presente circolare. 1. Finalità Appare preliminarmente opportuno ribadire le finalità della legge 15/96 non per mera clausola di stile, ma per munire gli operatori di un’utile bussola interpretativa che consenta un costante orientamento anche nei passaggi testuali meno agevoli. Le esplicite finalità della legge regionale n. 15/96 si desumono dal disposto dell’art. 1, commi primo e secondo, in virtù del quale il recupero, ai soli fini residenziali, dei volumi ricavabili dai sottotetti esistenti, consegue l’´obiettivo di contenere il consumo di nuovo territorio e di favorire la messa in opera di interventi tecnologici per il contenimento dei consumi energetici'. E’ alla luce di tali esplicite finalità, pertanto, che potranno essere sciolte talune difficoltà interpretative contenute nel testo legislativo. 2. Ambito di applicazione 1. 2.1. Oggetto La legge regionale si applica ai sottotetti, definiti dalla legge medesima quali: ´volumi sovrastanti l’ultimo piano degli edifici' (art. 1, quarto comma). 2. 2.2. Sottotetti ´esistenti' La legge regionale in commento trova applicazione per i sottotetti ´esistenti', come si evince dallo stesso Titolo della Legge e dal secondo comma dell’art. 1. Al riguardo, si osserva che è assente, all’interno delle disposizioni di legge, qualsiasi riferimento ad una data prestabilita di ´esistenza'; infatti, non è specificato se i sottotetti debbano esistere alla data di entrata in vigore della legge, ovvero successivamente. Nella difficoltà di un’interpretazione inequivocabile del testo vigente, appare opportuno riferirsi ai lavori preparatori. Il testo originario, licenziato dalla Giunta Regionale e dalla stessa sottoposto alla competente Commissione consiliare, consentiva l’ammissibilità del recupero dei sottotetti ubicati negli edifici esistenti alla data di entrata in vigore della legge. Nel corso dell’esame istruttorio, la Commissione si pronunciò per l’eliminazione di tale termine, argomentando che il vincolo temporale avrebbe attribuito alla legge il carattere di sanatoria, mentre la volontà del legislatore era quella di affermare il principio del recupero degli spazi abitativi non utilizzati non solo con riferimento al passato, ma anche per il futuro; ciò in quanto le finalità della legge (contenimento del consumo di territorio e risparmio energetico) hanno una valenza generale e permanente, e non parziale ed a termine, limitata e circoscritta al periodo anteriore alla sua entrata in vigore. L’ambiguità della dizione letterale de qua è pertanto da sciogliersi alla luce dell’impostazione emersa nel corso dei lavori preparatori, così come sopra sintetizzata, che, in buona sostanza, potrà consentire il recupero dei sottotetti ubicati anche in edifici che verranno ad esistenza successivamente all’entrata in vigore della legge, purché ´esistenti' al momento della presentazione della domanda di concessione edilizia di cui all’art. 1, quinto comma. 3. Requisiti e presupposti Gli edifici, nei quali è possibile realizzare interventi di recupero a fini abitativi del sottotetto, devono presentare i seguenti presupposti: - essere destinati, in tutto o in parte, a residenza (art. 1, secondo comma); - essere serviti da tutte le urbanizzazioni primarie (art. 1, terzo comma); Qualora il Consiglio Comunale, ai sensi del settimo comma dell’art. 1, abbia assunto apposito atto deliberativo, è possibile escludere dall’applicazione della presente legge i sottotetti afferenti gli immobili ubicati nelle zone C e D (così come definite dal D.M. 2 aprile 1968) del territorio comunale. 3. 3.1. Destinazione dell’edificio In merito a tale presupposto, l’intervento di recupero del sottotetto potrà essere consentito in edifici con destinazione ´in tutto o in parte' residenziale, con ciò intendendosi ricompresi anche gli edifici con diversa destinazione funzionale, purchè sia già presente anche la funzione residenziale, indipendentemente da qualsiasi rapporto percentuale rispetto al volume o alla superficie dell’edificio. 4. 3.2. Presenza delle opere di urbanizzazione Per quel che concerne l’ulteriore requisito relativo alla presenza di tutte le opere di urbanizzazione primaria, lo stesso deve essere inteso in senso sostanziale, avendo riguardo alle opere che permettono all’edificio di essere abitato; il soddisfacimento del requisito in esame può essere attestato direttamente dall’interessato, mediante autocertificazione, ai sensi della legislazione vigente. 5. 3.3. Casi di esclusione Al riguardo, si rileva che il settimo comma dell’art. 1 consente ai Comuni di escludere parti del loro territorio dall’applicazione della presente legge, assegnando, a tal fine, il termine di 180 giorni dalla data di entrata in vigore della stessa (il predetto termine scade, quindi, perentoriamente, alle ore 24.00 del 31 gennaio 1997). La facoltà di esclusione riguarda però soltanto le zone omogenee C e D, così come definite dal D.M. 1444/1968 e può essere totale o parziale. 4. Interventi ammessi - Limiti e condizioni Il recupero dei sottotetti esistenti è sottoposto ai limiti e alle condizioni esplicitati dalla stessa legge; in particolare, il volume dei sottotetti è recuperabile ´a solo scopo residenziale' (art. 1, secondo comma) e ´previa concessione edilizia' (art. 1, quinto comma). Ciò premesso, si segnala che nell’ambito delle disposizioni di legge sono ammessi tutti gli interventi edilizi necessari per rendere abitabili i sottotetti, alle seguenti condizioni: a) che siano rispettate tutte le prescrizioni igienico-sanitarie riguardanti le condizioni di abitabilità, con esclusione del requisito relativo all’altezza interna dell’unità immobiliare, in merito al quale si applica la condizione indicata all’art. 1, sesto comma, e riportata al punto b), in appresso indicato (art. 1, quinto comma); b) che sia assicurata per ogni singola unità immobiliare l’altezza media ponderale di m. 2,40, ulteriormente ridotta a m. 2,10 per i Comuni posti a quote superiori a m. 1000 di altitudine sul livello del mare, calcolata dividendo il volume della sola parte di sottotetto, la cui altezza superi m. 1,50, per la superficie relativa (art. 1, sesto comma); con specifico riferimento alla disposizione relativa alle minori altezze dei sottotetti (metri 2,10), si precisa che la stessa opera anche nella fattispecie di Comuni aventi territorio solo parzialmente posto al di sopra dei 1.000 m.s.m., limitatamente però alle parti di territorio ubicate al di sopra di tale quota; c) che non siano modificate (art. 2) le altezze di colmo e di gronda e le linee di pendenza delle falde; il tetto potrà tuttavia subire modifiche esclusivamente finalizzate ad assicurare l’osservanza dei rapporti aeroilluminanti, mediante l’apertura di finestre, lucernari, abbaini, terrazzi (art. 2); poichè il divieto concerne la modifica delle altezze di colmo, delle linee di gronda e delle linee di pendenza delle falde, fatta salva la facoltà di realizzare le aperture all’esclusivo scopo di garantire i requisiti di aeroilluminazione, l’esclusione in questione deve essere limitata ai soli abbaini e terrazzi, gli unici in grado di introdurre modifiche alle linee di gronda e di pendenza delle falde: pertanto, deve considerarsi comunque ammessa l’apertura di finestre e lucernari, per loro natura incapaci di apportare le predette modificazioni; sono altresì assentibili gli interventi di abbassamento del solaio di copertura dell’ultimo piano abitabile, purché sia garantito, per quest’ultimo, il rispetto dell’altezza minima prevista dalle disposizioni vigenti; non è permesso il recupero per fini abitativi dei volumi delimitati da strutture provvisorie realizzati sulle coperture piane degli edifici; d) che siano previste idonee opere di isolamento termico, in conformità alle prescrizioni contenute nei regolamenti vigenti e alle norme, nazionali e regionali, in materia di impianti tecnologici e di contenimento dei consumi energetici (art. 3, quinto comma); e) che siano garantiti i requisiti di visitabilità ed adattabilità dell’alloggio ai sensi dell’art. 14 della legge regionale 20 febbraio 1989 n. 6 sull’abbattimento delle barriere architettoniche; alle prescrizioni della presente legge si adeguano, per le attività di loro competenza, i Servizi della Regione e dei Comuni; l’osservanza della normativa sul superamento delle barriere architettoniche è tuttavia obbligatoria solo per quegli interventi di recupero finalizzati alla creazione di nuove e autonome unità immobiliari, e non già funzionari a singoli locali strutturalmente collegati ad unità immobiliari sottostanti. 5. Concessione edilizia, oneri di urbanizzazione, costo di costruzione Qualunque sia l’entità dell’intervento edilizio diretto al recupero abitativo, lo stesso, in virtù dei secondo comma dell’art. 3, è comunque classificato quale intervento di ristrutturazione edilizia, secondo la definizione di cui all’art. 31, primo comma, lett. d) della legge 5 agosto 1978 n. 457; data la loro natura di ristrutturazione edilizia, gli interventi in questione sono soggetti al rilascio di concessione ´onerosa', il cui contributo deve essere calcolato sulla volumetria resa abitabile e secondo le tariffe approvate da ciascun Comune per le opere di nuova costruzione. Tuttavia, sono esclusi dal pagamento degli oneri gli interventi che rientrano nella fattispecie della concessione gratuita, disciplinata dall’art. 9 della legge n. 10/77 (ad esempio: ristrutturazione di abitazioni unifamiliari o loro ampliamento in misura non superiore al 20% della volumetria originaria). Per quel che concerne il contributo di costruzione, lo stesso dovrà essere applicato alla superficie lorda di pavimento utilizzata per il calcolo del volume trasformato. 6. Deroghe alla normativa urbanistica vigente Al fine di agevolare il recupero dei sottotetti esistenti, la legge in commento prevede che i relativi interventi edilizi possano essere assentiti anche in deroga alla normativa urbanistica (regionale e comunale) vigente. La relativa concessione edilizia, il cui rilascio è subordinato al pagamento degli oneri concessori, potrà pertanto essere assentita: a) ´in deroga agli indici o parametri urbanistici previsti dagli strumenti urbanistici generali vigenti o adottati' (art. 3, terzo comma); b) senza che venga predisposto piano attuativo, anche in deroga a eventuali disposizioni in merito stabilite dallo strumento urbanistico generale (art. 3, primo comma); c) senza che venga disposto l’inserimento della relativa volumetria nel programma pluriennale di attuazione (art. 3, primo comma); d) in deroga ai limiti e alle prescrizioni di cui agli artt. 14, 17, 19 e 22 della legge urbanistica regionale 15 aprile 1975 n. 51 (art. 3, terzo comma). 7. Reperimento di spazi pertinenziali a parcheggio - Non necessità L’intervento disciplinato dalla normativa in esame, essendo in ristrutturazione di un volume esistente, non comporta l’obbligo di reperire spazi a parcheggio privato, in quanto, com’è noto, l’art. 41 sexies della legge urbanistica nazionale, nel testo sostituito dall’art. 2, secondo comma, della legge 24 marzo 1989 n. 122, pone l’obbligo di riservare spazi a parcheggio pertinenziale solo per le nuove costruzioni, cioè per i volumi di nuova edificazione. 8. Recupero dei sottotetti nelle zone agricole - Ammissibilità Premesso che le zone E non sono state oggetto di espressa esclusione legislativa, la normativa in commento non deroga in alcun modo alla legge regionale n. 93/80 in materia di edificazione nelle zone agricole. Ciò posto in via generale, è comunque da considerare ammesso il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti riguardanti edifici residenziali (in tutto o in parte) ubicati in zone agricole non più funzionalmente connessi all’esercizio dell’agricoltura e come tali censiti nel catasto dei terreni fabbricabili. Ne deriva, in via di principio, che il rilascio della concessione edilizia per il recupero abitativo delle residenze ancora connesse alla struttura agricola è subordinato alla sussistenza dei requisiti soggettivi ed oggettivi previsti dall’art. 3, della legge regionale n. 93/80. 9. Sanatoria abusivismo - Esclusione La presente legge non produce alcun tipo di effetto sanante di opere abusive eseguite nei sottotetti per la cui regolamentazione continuano ad applicarsi, immutati, i vigenti disposti in materia, mentre sono recepite nello stato di fatto vigente alla data di entrata in vigore della presente legge tutte le opere sanate ai sensi della legge n. 47/85 e n. 724/94. 10. Rapporto con le leggi di tutela paesistico - ambientale Ove si modifichi l’aspetto esteriore degli edifici (in particolare a seguito di opere di apertura di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi), l’intervento di recupero del sottotetto - se ubicato in zone soggette ai vincoli di cui alle leggi 1 giugno 1939 n. 1089 e 26 giugno 1939 n. 1497 - risulterà altresì assoggettato alla preventiva autorizzazione prevista dalle stesse, secondo le competenze previste dalla leggi statali e regionali vigenti. 11. Adempimenti e determinazioni comunali Ai fini dell’applicazione della nuova legge regionale non sono richiesti particolari adempimenti da parte del Comune; le misure previste dalla legge medesima si devono infatti considerare immediatamente operative, anche per il loro carattere di deroga rispetto agli strumenti urbanistici vigenti e per le altre disposizioni previste dall’art. 3. E’ invece riconosciuta ai Comuni la facoltà (ai sensi dell’art. 1, primo comma, art. 7) di disporre, con motivate deliberazioni del Consiglio Comunale, l’esclusione di parti del territorio comunale, classificate come C e D degli strumenti urbanistici comunali, dall’applicazione delle norme della legge. Tale adempimento deve avvenire entro il termine, perentorio, di 180 giorni dall’entrata in vigore della legge regionale e dunque entro il 31 gennaio 1997. Nelle zone C e D del territorio comunale, come sopra escluse, non potranno avere luogo interventi di recupero dei sottotetti ai sensi della legge in commento. Ai Comuni è in ogni caso preclusa la facoltà di estendere tale esclusione ad altre zone del territorio comunale, diverse delle zone C e D. Milano, 13 gennaio 1997 L’Assessore all’Urbanistica e al Territorio (Avv. Giuliano Sala) L’Assessore ai Lavori Pubblici (Milena Bertani) Le nostre affermazioni erano basate sulla Circolare dell’Assessorato dell’Urbanistica della lombardia in data 13 gennaio 1997, approvata con DGR 6123987 del 13 gennaio 1997, esplicativa della legge regionale 15 luglio 1996, n.15. . In particolare, la circolare così recita, al punto 7: “Reperimento di spazi pertinenziali a parcheggio - Non necessità L’intervento disciplinato dalla normativa in esame, essendo in ristrutturazione di un volume esistente, non comporta l’obbligo di reperire spazi a parcheggio privato, in quanto, com’è noto, l’art. 41 sexies della legge urbanistica nazionale, nel testo sostituito dall’art. 2, secondo comma, della legge 24 marzo 1989 n. 122, pone l’obbligo di riservare spazi a parcheggio pertinenziale solo per le nuove costruzioni, cioè per i volumi di nuova edificazione. Si noti che un’interpretazione di questo tipo è presente anche in altre regioni (punto 3.3 circolare 25./1/99 n. 1 Piemonte: “3.3 Poiché l'intervento di recupero del sottotetto è classificato quale restauro e risanamento conservativo ovvero ristrutturazione edilizia, non vi è obbligo di reperire spazi a parcheggio privato, in quanto l'art. 41 sexies della L. 1150/42, nel testo sostituito dall'art. 2, secondo comma, della L. 24 marzo 1989, n. 122, impone di riservare spazi a parcheggio pertinenziale solo per le nuove costruzioni, vale a dire per i volumi di nuova edificazione”).