Cir_Lombardia_19_12_02_55 Circolare Lombardia 19 dicembre 2002, n. 55 A tutti i Comuni della Lombardia LORO SEDI A tutte le A.L.E.R. - Aziende Lombarde per l’Edilizia Residenziale LORO SEDI A tutte le Cooperative Edilizie operanti in Lombardia LORO SEDI Circolare n. 55 del 19 dicembre 2002 DIREZIONE GENERALE OO.PP., POLITICHE PER LA CASA E PROTEZIONE CIVILE OGGETTO: Interventi di edilizia agevolata - indicazioni relative alla verifica della sussistenza dei presupposti e delle condizioni previste per l’acquisizione e il godimento dell’alloggio. Il considerevole numero di quesiti pervenuti alla Unità Organizzativa Politiche per la Casa e la percezione di una non chiara conoscenza da parte dei funzionari dei comuni, che sono chiamati ad esercitare le funzioni di loro competenza, rendono necessario un breve intervento illustrativo della disciplina di edilizia residenziale pubblica (e.r.p.) ed in particolare di taluni aspetti. Con il conferimento di funzioni da parte della Regione ai comuni, intervenuto a seguito dell’entrata in vigore della legge 5 gennaio 2000, n. 1, le competenze inerenti i subentri, l’accertamento della sussistenza dei requisiti oggettivi, la sussistenza dei requisiti soggettivi e l’effettiva occupazione degli alloggi, sono state delegate ai comuni in virtù dei commi 49 e 50 dell’art. 3 della medesima legge regionale. La presente nota è pertanto principalmente indirizzata ai Comuni. Vengono di seguito esposti tutti gli argomenti inerenti la verifica dei requisiti e dei presupposti per una legittima acquisizione o godimento dell’alloggio in materia di edilizia agevolata, ponendo in evidenza per ciascun presupposto e requisito la normativa di riferimento e gli indirizzi emanati dalla Regione Lombardia. L’e.r.p. costituisce un pubblico servizio: gli enti pubblici istituzionalmente preposti operano interventi volti a soddisfare il fabbisogno abitativo delle fasce di popolazione individuate dalle norme in materia, non sempre con i medesimi criteri e requisiti, atteso che il bisogno si atteggia con modalità diversificate. L’edilizia agevolata, che è una tipologia di e.r.p., mira in particolare ad incentivare l’attività edilizia per la costruzione di case di tipo economico destinate ad essere cedute in proprietà o in affitto ai soggetti individuati come quali bisogno dell’intervento-beneficio. Si può trattare di costruzione di nuove abitazioni o di acquisto di costruzioni già realizzate. Le agevolazioni hanno, in definitiva, una ragione d’essere nel favorire l’acquisizione della prima casa di abitazione da parte di soggetti che non versino in condizioni economiche tali da permettere loro di operare del tutto autonomamente sul libero mercato. Esulano pertanto dagli obiettivi degli interventi tutte le operazioni di tipo speculativo, ricadendo in tale circostanza le ipotesi in cui la casa, e sue pertinenze, sia più grande di quanto consentito oppure il reddito familiare sia stato in tutto o in parte taciuto. Da qui la necessità della verifica della sussistenza dei presupposti e delle condizioni previste dalle norme in vigore, a conferma del pieno diritto dell’assegnatario o del proprietario a godere dell’immobile e a disporne liberamente. Essi si distinguono in: A) Requisiti oggettivi degli alloggi Requisiti soggettivi dei beneficiari Effettiva occupazione dell’alloggio Modalità di alienazione o locazione anticipata dell’alloggio per gravi e sopravvenuti motivi A) ACCERTAMENTO DEI REQUISTI OGGETTIVI DEGLI ALLOGGI Il quadro giuridico di riferimento deve intendersi al momento così delineato: Artt. 16, comma 3, e 43 della legge 5 agosto 1978, n. 457; Circ. CER 12.02.1991, pubblicata sul Not. CER n. 5/1991; Circ. Settore Edilizia Convenzionata-Agevolata prot. n. 25222 del 13 dicembre 1988 - Requisiti oggettivi - Caratteristiche tipologiche e costruttive degli interventi e degli alloggi-Nuove costruzioni, pubblicata nel B.U.R.L. del 6 dicembre 1996, n. 49, 4° S.S.; Circ. Direzione Generale Opere Pubbliche e Protezione Civile n. 34 del 30 giugno 1997 - Interventi di edilizia agevolata – Indicazioni relative al computo delle superfici destinate a parcheggio, pubblicata nel B.U.R.L. 6 luglio 1997, n. 28 SE.O. I comuni sono tenuti al controllo dei requisiti oggettivi degli interventi, dichiarando ai sensi e per gli effetti del comma 5 dell’art. 43 della citata legge n. 457/78 che nel progetto – per la parte oggetto di finanziamento agevolato – risultano essere rispettati i limiti concernenti l’altezza virtuale, l’altezza netta, la superficie massima delle abitazioni e quella per l’autorimessa o posto macchina, previste dal comma 1 dell’art. 43 e dall’ultimo comma dell’art. 16 della legge n. 457/78 e calcolate secondo le prescrizioni del d.m. ll.pp. 822/1978 e della Circ. CER n. 18 del 2 febbraio 1979, nonché dal d.m. 5 agosto 1994. I comuni devono verificare che le superfici indicate nel Quadro Tecnico Economico (Q.T.E. fase iniziale) corrispondono alle risultanze del progetto approvato. I comuni rilasciano inoltre la dichiarazione di inizio lavori e di ultimazione dei lavori, nel rispetto delle norme vigenti. Nel caso in cui alla presentazione dell’ultimazione dei lavori si presentassero difformità rispetto al Q.T.E. iniziale, i comuni rilasceranno all’operatore un attestato che contenga l’elenco delle varianti alla concessione edilizia o della D.I.A. con l’indicazione delle modifiche che abbiano mutato le superfici ed il numero degli alloggi. E’ insito nel sistema che il comune ha l’obbligo di verificare l’andamento dei lavori autorizzati-convenzionati: nell’esercizio di tali funzioni il comune deve accertare se ai lavori non è stato dato avvio nei termini previsti. B) ACCERTAMENTO DEI REQUISITI SOGGETTIVI Per il quadro giuridico di riferimento si ritiene di richiamare i seguenti provvedimenti regionali: D.G.R. 31 luglio 1998, n. 6/37814, pubblicata nel B.U.R.L. del 6 agosto 1998, n. 31, 5° S.S.; D.G.R. 1 dicembre 2000, n. 7/2459, pubblicata nel B.U.R.L. del 15 dicembre 2000, n. 50, 6° S.S.; D.G.R. 25.01.2002, n. 7/7859 (All. B per aggiornamento dei limiti di reddito 1991-2000), pubblicata nel B.U.R.L. del 18 febbraio 2002, n. 8, SE.O.; D.D.S. 8 maggio 2002, n. 7760 (per aggiornamento dei limiti di reddito 2001), pubblicata nel B.U.R.L. del 3 giugno 2002, n. 23, SE.O. I requisiti richiesti per l’assegnazione o l’acquisto dell’alloggio sono i seguenti: cittadinanza: il beneficiario deve essere cittadino italiano o di uno Stato appartenente all’Unione Europea o ancora di uno Stato non appartenente all’Unione Europea, purchè in quest’ultimo caso titolare di carta di soggiorno o di permesso di soggiorno di durata almeno biennale ed esercitante una regolare attività di lavoro subordinato o di lavoro autonomo; residenza anagrafica o attività lavorativa esclusiva o principale: il beneficiario deve acquisire la residenza nel comune ove è ubicato l’alloggio oggetto di agevolazione oppure prestare nel medesimo comune la propria attività di lavoro esclusiva o principale. L’iscrizione all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero (Aire) del comune ove è situato l’alloggio oggetto di agevolazione è equiparata alla residenza; impossidenza: il beneficiario e il coniuge o il convivente non devono essere titolari del diritto di proprietà, usufrutto, uso o abitazione, di un alloggio adeguato alle esigenze del proprio nucleo familiare nel comune ove è ubicato l’alloggio per il quale viene chiesto il contributo; mancata precedente assegnazione: il beneficiario non deve avere ottenuto l’assegnazione in proprietà o in locazione di un alloggio costruito a totale carico o con il concorso o con il contributo o con il finanziamento agevolato, in qualunque forma concesso, dello Stato o di altro ente pubblico; limite di reddito: non fruire di un reddito annuo complessivo, per il nucleo familiare, superiore a un certo limite. Per il 2001 i limiti di reddito per l’edilizia agevolata vengono aggiornati come segue: legge n. 457/78: 1^ fascia € 17.858,00= 2^ fascia € 21.107,00= 3^ fascia € 35.475,00= ll.rr. n. 3/82 e n. 32/85: fascia unica € 42.505,00= I comuni sono tenuti alla verifica dei requisiti soggettivi dei beneficiari dei finanziamenti regionali, al fine di definire il diritto al contributo, nonché la fascia di reddito di appartenenza: l’anno di riferimento per la certificazione del reddito è quello relativo alla dichiarazione presentata. Le modalità di definizione della data certa sono quelle stabilite al punto 3) della d.g.r. n. 37814/98. La certificazione del reddito viene rilasciata in duplice copia, di cui una per il soggetto dichiarante e l’altra per il notaio che la allegherà al rogito ovvero per il locatario che la conserverà per ogni eventuale controllo. Il requisito del reddito deve essere riaccertato alla data presunta del rogito o dell’assegnazione e ricalcolato nel caso in cui il nucleo familiare subisca delle modificazioni che incidano sul reddito (matrimoni, convivenze, separazioni o altro) così come indicato al punto 9), comma 4 della citata d.g.r. 37814/98. Tutti gli altri requisiti relativi allo stato di famiglia o di residenza, o alle condizioni necessarie per ottenere le agevolazioni, vengono autocertificati ai sensi del d.p.r. 28 dicembre 2000, n. 445. C) ACCERTAMENTO DELL’OCCUPAZIONE DEGLI ALLOGGI Le competenze in materia, di recente, sono state oggetto di disciplina da parte di più provvedimenti. Il quadro al momento deve ritenersi così delineato: Artt. 12 e 12 bis della legge 1 novembre 1965, n. 1179; Art. 20 della legge 17 febbraio 1992, n. 179, come da ultimo modificato dall’art. 3 della legge 28 gennaio 1994, n. 85; Art. 3, commi 49 e 50, della l.r. 5 gennaio 2000, n.1; D.G.R. 1 dicembre 2000 n. 7/2459, pubblicata nel B.U.R.L. del 15 dicembre 2000, n. 50, 6° S.S.; D.G.R. 25 gennaio 2002 n. 7/7859, pubblicata nel B.U.R.L. del 18 febbraio 2002, n. 8, SE.O.. Definito come sopra il quadro normativo di riferimento si può rilevare dall’esame dello stesso che tale materia risulta strettamente connessa sia con la materia inerente la cessione o locazione, anticipata rispetto ai termini previsti dalle norme vigenti in materia, degli alloggi di edilizia agevolata (c.d. subentri), sia con la materia inerente l’accertamento dei requisiti soggettivi per l’accesso ai finanziamenti di e.r.p. Sono stati rivolti a questo Ufficio numerosi quesiti intesi a conoscere quali azioni debbono essere intraprese da parte dei comuni ove si riscontri la mancata occupazione o l’occupazione impropria da parte degli assegnatari o degli acquirenti di alloggi costruiti con i contributi erogati in base alle disposizioni di edilizia agevolata. Più in particolare negli scritti pervenuti sono ipotizzati i casi di assegnatari e acquirenti che di fatto non usufruivano dell’alloggio realizzato. Stante l’indubbia delicatezza delle questioni proposte, che possono portare a conseguenze ed implicazioni sotto il profilo amministrativo, civile ed in determinate circostanze anche penale, si ritiene necessario occuparci più analiticamente di tale problematica al fine di pervenire ad una modalità operativa, che risulti univoca in tutte le situazioni che si siano venute a verificare o che dovessero riscontrarsi in futuro. Il comune è tenuto ad accertare che l’alloggio sia effettivamente occupato dall’assegnatario o dall’acquirente originario, o direttamente o a mezzo di coniuge o parenti fino al secondo grado, per un periodo temporale pari ad un quinquennio, decorrente dall’assegnazione o dall’acquisto. Tale occupazione deve essere effettiva e non meramente “simbolica”, benchè per effettiva si debba intendere “la normale costanza di abitazione”. Per lo stesso periodo di tempo è vietata la locazione o l’alienazione dell’alloggio, in quanto solo nel bisogno abitativo ha ragione d’essere il beneficio dell’agevolazione. Il soggetto preposto a vigilare sul godimento del bene da parte del beneficiario, è il comune. La legge regionale n. 1/2000 conferisce al comune il potere di autorizzare le cessione o la locazione anticipata dell’alloggio in caso di gravi e sopravvenuti motivi (lett. d) del comma 49 dell’art. 3). Conseguentemente è il comune che deve effettuare le verifiche a ciò strumentali e le conseguenti valutazioni (si veda ampiamente sull’argomento l’All. B della d.g.r. 25.01.2002, n. 7/7859). Sebbene appaia disorganico e poco sistematico, deve ritenersi che la dichiarazione della decadenza dal contributo per mancata occupazione o illegittima cessione o locazione, spetti alla Regione. E’ chiaro che un provvedimento di decadenza può essere assunto solo a fronte dell’accertamento dei presupposti di decadenza, che è un compito del comune, e solo a diniego da parte del comune o comunque dell’accertamento dell’assenza di ipotesi di possibilità di vendita o locazione anticipata (sempre di competenza del comune). E’ altresì chiaro che i procedimenti di accertamento comunali di cui sopra, giuridicamente e logicamente presupposto e anteriori a quello regionale di decadenza, devono essere svolti nel rispetto della legge 7 agosto 1990, n. 241 e con particolare attenzione a tutti i diritti procedurali, attesa la potenziale valenza negativa per il destinatario dell’atto di accertamento. In tutti i casi di subentro il comune è tenuto alla verifica della sussistenza, al momento del subentro stesso, dei requisiti soggettivi in capo al soggetto subentrante, al fine del mantenimento del contributo regionale. I requisiti dovranno essere quelli previsti dalla normativa in base alla quale l’agevolazione stessa è stata concessa e successive modificazioni e integrazioni. Il comune, fatta salva la segnalazione ai competenti organi giudiziari nel caso si ravvisino ipotesi di reato, provvede a comunicare l’esito dell’accertamento (mancata occupazione o occupazione impropria) alla Regione. La Regione sulla scorta della comunicazione del comune provvede quindi ad assumere un provvedimento di decadenza dal contributo, dando comunicazione dell’assunzione dello stesso all’Istituto mutuante, al comune medesimo ed all’interessato. La Regione provvederà quindi al recupero dell’importo precedentemente erogato, fatti salvi gli eventuali ulteriori incombenti, finalizzati al recupero dei costi di procedura ed al risarcimento di eventuali danni subiti. In forza degli norme convenzionali stipulate con l’Operatore (Cooperativa o Impresa) che ha realizzato l’intervento, ove le stesse siano state espressamente richiamate nei singoli atti di compravendita, in maniera tale da essere opponibili agli acquirenti, il comune interessato può provvedere con propri atti volti a “sanzionare” l’inadempimento alle regole della convenzione e, comunque, nell’ambito della contrattualistica ed in particolare con i rimedi generali all’inadempimento ed in particolare utilizzando le espresse previsioni penali. Per tutto quanto non previsto nel presente punto, si rimanda alle disposizioni contenute nella d.g.r. n. 7859/2002. D) MODALITÀ DI ALIENAZIONE O LOCAZIONE ANTICIPATA DEGLI ALLOGGI Il quadro giuridico di riferimento è il seguente: Art. 20 della legge 17 febbraio 1992, n. 179; D.G.R. 25 gennaio 2002, n. VII/7859, pubblicata nel B.U.R.L. del 1 febbraio 2002, n. 8, SE.O.. L’esercizio di tali competenze da parte dei comuni è pienamente operativo dal 1 marzo 2002, per espressa previsione della d.g.r. 7859/2002, con la quale la Giunta regionale ha stabilito, ai sensi del comma 50, art. 3 della legge regionale n. 1/2000, i criteri e le modalità che i comuni devono seguire per l’esercizio di questa delega. Le modalità da seguire in caso di cessione o locazione anticipata, rispetto ai termini previsti dalle norme vigenti in materia, degli alloggi di edilizia agevolata sono quelle riportate nell’All. B della citata d.g.r. n. 7859/2002, che ha abrogato la disciplina precedente contemplata al punto 11) dell’All. A della d.g.r. n. 37814/1998. IL DIRIGENTE IL DIRETTORE GENERALE della Struttura Atti e Procedure della Direzione Generale Opere Pubbliche per la Casa Politiche per la Casa e Protezione Civile (Dott. Antonino Carrara) (Dott. Ettore Bonalberti)