Cir_Lav_7_8_00_31483
CIRCOLARE 6/4PS/31483
Roma, 7 agosto 2000
Direzione Generale della Previdenza e Assistenza sociale

OGGETTO: Art.6 del decreto legislativo n.104/96. – Chiarimenti in ordine alla cessione delle unità immobiliari.

Con circolare n.6/4PS/31573 del 26 agosto 1999, che ha fornito le linee portanti per l’attuazione del piano ordinario di dismissione dei beni immobiliari degli enti previdenziali pubblici, di cui all’art. 6 del decreto legislativo n.104/96, sono state individuate le tipologie di delimitazione del potere di disposizione sugli immobili da parte degli acquirenti.
In particolare, nei confronti degli acquirenti attuali conduttori, è stato rappresentato il divieto di alienazione dell’alloggio acquistato entro i successivi dieci anni dalla data della stipula del contratto di acquisto, perciò riferendosi al portato della prescrizione contenuta nell’art. 6, comma 10, del citato decreto legislativo n.104/96, che stabilisce: "a partire dalla data della stipula del contratto, per dieci anni è fatto divieto agli acquirenti di vendere l’alloggio, salvo che si verifichino incrementi del nucleo familiare di almeno due unità ovvero si verifichi il trasferimento dello stesso in un Comune distante più di 50 chilometri da quello di ubicazione dell’immobile.".
Contestualmente, per le ipotesi di alloggi acquistati in forma collettiva ed occupati da conduttori che non esercitano il diritto di prelazione, è stato assunto che il vincolo di inalienabilità dovesse ritenersi condizionato alla durata delle garanzie di locazione quali in sostanza quelle sancite dalle lettere a) e b) del comma 6 del già citato art. 6.
Le predette prescrizioni prefigurano, infatti, un rinnovo del contratto di locazione per non meno di nove anni e per almeno un anno in funzione di specifici redditi posseduti dai conduttori.
Senonchè, ad un più attento esame della portata delle disposizioni recate dal citato art. 6, sia in tema di limitazione del diritto di vendita dei beni in questione che di durata delle locazioni, è emersa nella circolare la presenza di un equivoco dovuto alla ingiustificata correlazione tra i due rapporti.
Il divieto di alienazione è inerente al potere di disposizione del bene, una limitazione cioè ai contenuti del diritto reale, mentre l’altro afferisce al potere di relazionarsi in ordine alla destinazione del bene.
E’, del resto, palese come ben possa prefigurarsi l’alienabilità di un bene ancorchè vincolato nel godimento per effetto di locazione come, per converso, la determinazione di una nuova destinazione d’uso, fermi restando i vincoli di disposizione.
E’ coerente, allora, nella fattispecie di vendita di alloggi acquistati in forma collettiva, occupati da conduttori che non esercitano il diritto di prelazione, rivedere l’assunto esposto nella circolare del 26 agosto 1999, nel senso di ribadire la portata della disposizione contenuta nel decreto n.104/96 in base alla quale è fatto divieto agli acquirenti di vendere l’alloggio nei successivi dieci anni a partire dalla stipula del contratto, salvo che non si verifichino le condizioni, peraltro, esplicitamente previste nella norma stessa, e ciò a prescindere dai vincoli di destinazione d’uso che per legge o per contratto dovessero gravare sul bene oggetto della vendita.
Si precisa, altresì, che la vendita delle unità residenziali in forma diretta è rivolta unicamente ai legittimi conduttori in regola con i pagamenti dei canoni e degli oneri accessori ed ai loro conviventi.
Tale diritto all’acquisto da parte dei conduttori può essere esercitato anche in modo collettivo, secondo le forme previste e specificate dalla circolare 4/PS/30800/bis del 10.4.2000, punto 3, quando almeno la metà più uno dei conduttori manifesta la disponibilità ad acquistare l’intero edificio (acquisto in blocco).
In tal caso le unità occupate da soggetti non interessati all’acquisto saranno intestate al soggetto giuridico costituito ad hoc (si precisa che l’art. 2 comma 5 lettera A della legge n. 488 del 1999 consente ai conduttori l’iscrizione a cooperative di abitazioni già esistenti).
In merito agli immobili di pregio, la loro individuazione è definita dall’art. 2, comma 2, della legge n. 488/1999, con riferimento alle zone nelle quali il valore unitario medio di mercato degli immobili è superiore del 70 per cento rispetto al valore di mercato medio rilevato nell’intero territorio comunale. Tale criterio deve ricomprendere, in quanto assorbente, anche i centri storici come definiti dall’art. 18 della legge n. 392/1978.
IL MINISTRO SALVI

Ecco il testo dell'art. 6 del decreto legislativo n.104/96
Art. 6
Piani di alienazione e criteri per la vendita.
 1. Nei piani di alienazione sono da inserire prioritariamente edifici con forte propensione all'acquisto da parte degli assegnatari e edifici parzialmente alienati.
 2. Il prezzo di vendita è determinato dall'ente proprietario sulla base dei seguenti criteri:
a)  immobili ad uso abitativo acquistati dai conduttori e appartenenti alle categorie catastali A2, A3, A4 e A5: il prezzo degli alloggi è costituito dal valore che risulta applicando un moltiplicatore 100 alle rendite catastali definite ai sensi dell'art. 1, comma 10, primo periodo, della legge 24 dicembre 1993, n. 560;
b)  immobili ad uso abitativo appartenenti alla categoria catastale A1 ed immobili ad uso diverso: il valore che risulta dall'applicazione dei criteri di cui alla lettera a), incrementato del 50 per cento, costituisce il prezzo minimo per l'alienazione dell'immobile al miglior offerente attraverso le società indipendenti di intermediazione immobiliare di cui all'art.7. A parità di condizioni, gli attuali conduttori hanno diritto di prelazione ai sensi del comma 5.
 3. Nei casi in cui non sia possibile alienare gli immobili ai sensi del comma 2, i medesimi immobili sono inseriti nelle integrazioni ai piani di cessione di cui all'art. 2, comma 4, ai fini del loro conferimento ai fondi comuni di investimento immobiliare. Qualora il conferimento predetto risulti non attuabile, nel termine di un triennio, a causa della effettiva e verificata indisponibilità dei predetti fondi ad acquisire gli immobili da conferire, per i medesimi immobili può essere esercitato dai conduttori di cui al comma 2 che nel periodo anzidetto siano rimasti tali il diritto di prelazione con l'applicazione dei criteri per la determinazione del prezzo di cui al medesimo comma 2. Ove tale diritto di prelazione non venga esercitato nel termine di sessanta giorni, l'immobile Þ ceduto ad altri soggetti interessati all'acquisto con la determinazione del prezzo secondo i criteri di cui al comma 2, assumendo il corrispettivo così determinato quale prezzo minimo per l'alienazione dell'immobile al miglior offerente attraverso le società indipendenti di intermediazione immobiliare di cui all'art. 7.
 4. In alternativa ai criteri previsti al comma 2, la determinazione del prezzo può essere definita dall'Ufficio tecnico erariale (UTE) su richiesta dell'acquirente; in tal caso, la determinazione da parte dell'UTE si intende come definitiva. Qualora nell'ambito della ricognizione di cui al comma 1 dell'art. 2 siano stati acquisiti elementi che facciano emergere una notevole discordanza fra il valore di mercato dell'immobile da alienare e quello determinato ai sensi del comma 2 e tali elementi siano stati segnalati dall'Osservatorio di cui all'art. 10 nell'ambito delle considerazioni che lo stesso esprime in merito ai programmi generali di cessione e alle successive integrazioni a norma dell'art. 2, comma 5, l'ente previdenziale può richiedere all'UTE la determinazione del prezzo di vendita.
 5. Agli attuali conduttori delle unità immobiliari ad uso residenziale è riconosciuto il diritto di prelazione, che può essere esercitato dagli stessi, se in regola con il pagamento dei canoni e degli oneri accessori, individualmente o collettivamente e sempre che non sia stata accertata in via definitiva l'illegittimità dell'assegnazione dell'immobile a suo tempo effettuata. Nel caso di acquisto di immobili il cui prezzo di vendita sia stato determinato ai sensi del comma 2, lettera a), tale diritto può essere esercitato da conduttori privi di altra abitazione di proprietà adeguata alle esigenze del nucleo familiare nel comune di residenza. Il diritto di prelazione spetta anche agli eredi del conduttore con lui conviventi ed ai portieri degli stabili oggetto della vendita in caso di eliminazione del servizio di portineria.
Per gli alloggi occupati da conduttori ultrasessantacinquenni sono consentiti l'alienazione o il conferimento della sola nuda proprietà degli immobili, fermo restando il diritto di prelazione a loro favore ove siano interessati all'acquisto. Con decreto del Ministro del lavoro e della previdenza sociale di concerto con i Ministri del tesoro e dei lavori pubblici, da emanarsi entro sei mesi dalla data di entrata in vigore del presente decreto, sono determinate particolari disposizioni allo scopo di tutelare i conduttori di beni ad uso abitativo, ove versino in condizioni di disagio economico e sociale, ovvero in presenza nel nucleo familiare del conduttore medesimo di soggetto di cui all'art. 3 della legge 5 febbraio 1992, n. 104. Tali disposizioni possono prevedere, tra l'altro, la definizione di procedure di particolare pagamento del prezzo dei relativi immobili e la ricerca di soluzioni abitative alternative.
 6. Nel caso che l'immobile ad uso residenziale sia locato ad un conduttore che non eserciti l'opzione per l'acquisto dell'immobile stesso, l'ente proprietario dell'immobile condiziona la vendita all'obbligo dell'acquirente al rinnovo del contratto nel rispetto dei seguenti criteri:
a)  in caso di conduttore con reddito annuo familiare determinato con le modalità previste dall'art. 21 della legge 5 agosto 1978, n. 457, e successive modificazioni e integrazioni, non superiore a trentasei milioni: rinnovo del contratto per non meno di nove anni a decorrere dalla prima scadenza del contratto medesimo successiva all'acquisto dell'immobile nonchè applicazione del medesimo canone di locazione in atto alla data della vendita;
b)  in caso di conduttore con reddito familiare superiore a quello di cui alla lettera a): rinnovo per almeno un anno del contratto, in conformità ai criteri di applicazione dell'art. 11 del decreto-legge 11 luglio 1992, n. 333, convertito, con modificazioni, dalla legge 8 agosto 1992, n. 359, qualora la durata residua del contratto in essere sia inferiore a due anni.
 7. Le alienazioni possono essere realizzate:
a)  con il trasferimento immediato della proprietà o del possesso dell'immobile, nel caso di pagamento in contanti in un'unica soluzione;
b)  con il trasferimento immediato della proprietà o del possesso dell'immobile e iscrizione di ipoteca a garanzia della parte del prezzo eventualmente dilazionato.
 8. Per i conduttori e i soggetti di cui al comma 5 che abbiano un reddito annuo familiare determinato con le modalità di cui all'art. 21 della legge 5 agosto 1978, n. 457, e successive modificazioni ed integrazioni, non superiore a lire 60 milioni, le alienazioni possono essere realizzate attraverso mutui, con un tasso di interesse pari a quello medio dei titoli pubblici maggiorato di 0,50 punti percentuali, la cui rateizzazione sia al massimo: di 25 anni con un anticipo del 15 per cento del prezzo per i conduttori aventi reddito annuo familiare fino a lire 36 milioni; di 20 anni con un anticipo del 20 per cento negli altri casi. Le condizioni di rateizzazione di cui al presente comma trovano applicazione ove l'immobile abbia una superficie abitabile non superiore a 120 metri quadri, maggiorata del 10 per cento per ogni componente del nucleo familiare a partire dal terzo.
 9. Al fine di consentire l'applicazione delle disposizioni di cui al comma 8, gli enti sono tenuti a richiedere, a non meno di tre istituti di credito, offerte relative alla attivazione, alle migliori condizioni di mercato anche con riferimento agli oneri accessori, di mutui fondiari, per l'acquisto della prima casa. Tali convenzioni prevedono l'onere a carico degli enti medesimi della differenza tra il tasso di interesse di cui alle medesime convenzioni e quello di cui al comma 8.
 10. A partire dalla data della stipula del contratto, per dieci anni è fatto divieto agli acquirenti di vendere l'alloggio, salvo che si verifichino incrementi del nucleo familiare di almeno due unità ovvero si verifichi il trasferimento dello stesso in comune distante di più di 50 chilometri da quello di ubicazione dell'immobile.