Cir_fin_04_10_99_n_198_T Roma, in data 04.10.99 DIPARTIMENTO Territorio Circolare n.198 La legge n. 431 del 9 dicembre 1998 ha introdotto una nuova ed organica disciplina in materia di locazioni e di rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo ponendo fine al regime dell'equo canone e dei patti in deroga. Infatti i commi 3 e 4 dell'articolo 14 abrogano espressamente l'articolo 11 della legge 359/92 nonché, limitatamente alle locazioni abitative le disposizioni più significative della legge 392/78 (31 articoli) e in particolare gli articoli da 12 a 25 che disciplinavano il regime parametrico dell'equo canone. Le disposizioni inderogabili della legge 392/78 rimaste in vigore (ad esempio gli articoli 7 e 8), mantengono la loro natura di norme inderogabili. La riforma delle locazioni abitative configura un nuovo regime pattizio basato su tre presupposti fondamentali: a) liberalizzazione del canone locatizio; b) certezza della durata del rapporto; c) incentivi e benefici fiscali al locatore. Si ritiene utile al riguardo illustrare le disposizioni di maggior rilievo. A) AMBITO DI APPLICAZIONE L'articolo 1, comma 1, stabilisce che la legge ha per oggetto esclusivamente gli immobili adibiti ad uso abitativo con conseguente esclusione degli immobili ad uso diverso. Sono esclusi dall'ambito di applicazione del nuovo regime una serie di contratti di locazione ad uso abitativo in relazione alla particolare qualità dell'immobile ovvero in relazione alla destinazione voluta dal contraente. Nel primo gruppo di casi, che qui interessano, il legislatore elenca: a) gli immobili vincolati ai sensi della legge 1 giugno 1939 n. 1089. L'applicazione del vincolo determina l'automatica inclusione del cespite nella categoria catastale A/9; b) gli immobili inclusi nelle categorie catastali A/1 tipo signorile, A/8 ville e A/9 castelli e palazzi artistico storici. Le suddette tipologie sono sottoposte esclusivamente alla disciplina di cui all'articolo 1571 e seguenti del codice civile; c) gli alloggi di edilizia residenziale pubblica ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale. B) MODALITÀ DI STIPULA E DI RINNOVO DEI CONTRATTI Tipologie o modelli contrattuali La legge, all'articolo 2 individua due tipologie o modelli contrattuali: 1. Contratto libero (articolo 2, comma 1). . le parti possono definire autonomamente l'entità del canone, dell'aggiornamento ISTAT ed altri aspetti contrattuali; . é necessario indicare una durata minima dei contratti stabilita in anni 4, con rinnovo automatico di altri quattro anni salva la facoltà di diniego del locatore in base a tassativi motivi e previo preavviso di sei mesi, come previsto dall'articolo 3. Al conduttore non é riconosciuto il diritto di disdettare il contratto per evitare una seconda durata contrattuale. Solo alla seconda scadenza "ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia. . assistenza facoltativa delle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini. 2. Contratto assistito (articolo 2, comma 3) o ad autonomia privata assistita. . le parti possono adire a contratti tipo definiti sulla base di procedure che fanno perno sulla negoziazione di accordi locali fra associazioni della proprietà e degli inquilini; . gli accordi locali sono coordinati a livello nazionale da una convenzione quadro, che é stata sottoscritta in data 8 febbraio 1999, e recepita nel decreto interministeriale del 5.3.1998 ai sensi dell'articolo 4, comma 1. Tale convenzione ha fissato i criteri per la determinazione dei canoni di locazione nella contrattazione territoriale stabilendo che, su convocazione dei comuni, le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, devono individuare insiemi di aree aventi caratteristiche omogenee per valori di mercato, dotazioni infrastrutturali, tipi edilizi. Per ogni zona individuata devono prevedere un valore minimo e massimo del canone. Nella definizione del canone effettivo, collocato tra il valore minimo e il valore massimo, le parti contrattuali, assistite dalle organizzazioni di categoria, tengono conto dei seguenti elementi: - tipologia dell'alloggio; - stato manutentivo dell'alloggio e dello stabile; - presenza di spazi comuni; - dotazione di servizi igienici; . il contratto ha la durata minima di 3 anni prorogabili di ulteriore 2 anni, salva la facoltà di diniego del locatore in base a tassativi motivi e previo motivato preavviso di sei mesi, come previsto dall'articolo 3. C) REQUISITO ESSENZIALE DELLA FORMA SCRITTA Il comma 4, dell'articolo 1, prevede che a decorrere dall'entrata in vigore della legge, per la stipula di validi contratti é richiesta la forma scritta. Con questa disposizione il legislatore pone un ben preciso limite alla autonomia privata, in sintonia con l'articolo 1325 del codice civile in virtù del quale "la forma quando risulta prescritta dalla legge sotto pena di nullità" costituisce un requisito essenziale ad substantiam. Pertanto qualora tale requisito essenziale non sia osservato l'atto é nullo. D) RILASCIO DEGLI IMMOBILI Dalla data di entrata in vigore della legge 431/98, nei comuni ad alta densità abitativa, diventa privo di efficacia il D.L. 551/88 e viene meno la competenza del Prefetto, quale organo amministrativo, deputato a graduare e concedere la forza pubblica per l'esecuzione degli sfratti. Il decreto del Pretore che fissa la data di esecuzione dello sfratto costituisce autorizzazione all'ufficiale giudiziario a servirsi della forza pubblica. E) DISPOSIZIONI TRANSITORIE Ai contratti in corso alla data di entrata in vigore della legge continuano ad applicarsi le normative in materia di locazione vigenti prima di tale data. Delineato per sommi capi il nuovo quadro normativo é necessario ora disciplinare la sua concreta applicazione agli immobili ad uso abitativo di proprietà dello Stato gestiti dal Dipartimento del Territorio - Direzione Centrale del Demanio, in armonia per quanto compatibile con il Regolamento di cui al D.M. n. 152/98 nonché con le specifiche finalità a cui risponde l'uso di tali beni. La riforma delle locazioni abitative ha espressamente abrogato, limitatamente alle locazioni abitative, le disposizioni più qualificanti della legge n. 392/78 e segnatamente quelle che individuano i criteri di calcolo dell'equo canone. Per effetto della intervenuta abrogazione di tali norme, a cui faceva rinvio la legge dell'8 maggio 1998 n. 146, articolo 23, ne consegue che anche per gli alloggi assegnati ai dipendenti pubblici, si deve fare riferimento alla nuova disciplina per quanto concerne la determinazione del canone. Invero pur trattandosi in questo caso di rapporto di diversa natura, (in quanto non contratti di locazione ma atti di concessione) tuttavia, come affermato dalla giurisprudenza - in particolare dalla sentenza della Corte Costituzionale n. 417 del 24.11.1994 -, quanto alla determinazione del canone, si deve far riferimento alle modalità previste dalle norme in esame e precisamente dall'articolo 2, comma 3, (illustrate nel precedente punto sub B). Considerata, quindi, nella fattispecie, la natura concessoria del titolo di godimento, il canone effettivo, da individuarsi nell'intervallo tra il valore minimo e il valore massimo (vedi precedente punto B. 2), é fissato dagli Uffici del Territorio con riferimento ai seguenti elementi: - tipologia dell'alloggio; - stato manutentivo dell'alloggio e dello stabile; - presenza di spazi comuni; - dotazione di servizi igienici. Il canone così quantificato, da aggiornarsi annualmente sulla base del 100% degli indici ISTAT maturati, si applica alle concessioni in procinto di stipula o di rinnovo. Pertanto é opportuno attendere che si formalizzino gli accordi territoriali. Viceversa, in via transitoria, per le concessioni in corso e fino alla data di scadenza del titolo, continuano ad applicarsi, ad ogni effetto, le disposizioni normative vigenti alla data di entrata in vigore della nuova legge. Gli immobili ad uso abitativo liberi e disponibili e quelli che sono sul punto di rendersi tali, dovranno essere preferibilmente alienati, con le modalità previste nella circolare 172/T. Inoltre, al fine di ristabilire una situazione di legittimità nell'uso degli alloggi, gli Uffici periferici si attiveranno per recuperare quelli occupati senza i requisiti e i titoli necessari, ponendo in essere tutti gli strumenti di tutela previsti e accelerando la ricognizione del predetto patrimonio più volte richiesta e sollecitata. Si segnala a tal riguardo che, dall'entrata in vigore della riforma degli affitti, diventa privo di efficacia il D.L. 551/1988 e viene meno la competenza del Prefetto quale organo amministrativo deputato a concedere la forza pubblica. Gli uffici pertanto, qualora agiscano in autotutela, potranno richiedere direttamente la forza pubblica al momento dell'emanazione dell'ordinanza di sfratto. Qualora, invece, sussista una sentenza pretorile di rilascio dell'alloggio, il decreto del Pretore che fissa la data di esecuzione dello sfratto costituisce anche autorizzazione all'ufficiale giudiziario a servirsi della forza pubblica. L'esecuzione degli sfratti dovrà essere programmata in relazione alle reali condizioni economiche dei nuclei familiari interessati, al fine di salvaguardare i soggetti a basso reddito per i quali é più difficoltoso trovare una sistemazione allocativa alternativa. Gli Uffici dovranno altresì assicurare la regolare richiesta di pagamento e l'introito degli indennizzi di occupazione determinati caso per caso in via diretta. Alloggi vincolati ai sensi della legge n. 1089/1939 o ricompresi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, di proprietà dello Stato. Ferme restando le indicazioni sopra riportate, si ritiene di dover fornire specifiche disposizioni in ordine agli alloggi vincolati ai sensi della legge n. 1089/1939 o ricompresi nelle categorie catastali A/1 (signorili), A/8 (ville), A/9 (castelli o immobili artistico storici), di proprietà dello Stato. La legge 431/1998 per siffatte tipologie di alloggi prevede che le stesse siano sottoposte alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile. Ciò comporta che sia la determinazione del canone che la durata sono rimesse alla piena libertà di decisione del proprietario. Inoltre comporta l'automatica disdetta e una durata massima di anni 30. Tali norme sebbene destinate a disciplinare rapporti di natura privatistica (locazione) e quindi applicabili ai beni patrimoniali dello Stato, tuttavia, considerato che il loro contenuto conferisce al locatario ampia libertà di decisione nel fissare le regole pattizie, possono essere riferite anche all'atto concessorio il quale, per natura, é caratterizzato dall'ampia discrezionalità dell'Amministrazione concedente. Ne consegue che gli alloggi di pregio o vincolati, liberi e disponibili o in procinto di essere liberati, qualora per motivate ragioni non si ritenga di alienarli, oppure non possono essere alienati perché appartenenti al demanio artistico storico (articolo 32 legge n. 448/1998), debbono essere utilizzati mediante contratti di locazione o provvedimenti concessori. Il contraente dovrà essere individuato mediante ricorso a procedure ad evidenza pubblica (asta pubblica o licitazione privata), a cui verrà assicurata la massima pubblicità anche mediante inserimento sul sito Internet di questa Amministrazione con le modalità che si fa riserva di indicare. Il canone da porre a base della pubblica gara verrà stabilito sulla scorta dei valori praticati in regime di libero mercato. La durata del contratto sarà fissata normalmente in anni sei e il rinnovo non é automatico: casi particolari verranno sottoposti a questa Direzione. Le spese di straordinaria manutenzione saranno poste interamente a carico del locatario o concessionario e resta esclusa ogni possibilità di ammortamento delle stesse attraverso una riduzione del canone. Quest'ultimo, ovviamente, terrà conto dello stato conservativo e manutentivo dell'immobile. Nel caso in cui i beni in questione siano occupati il rinnovo del contratto o della concessione avverrà in applicazione o in riferimento ai criteri previsti dall'articolo 1571 del codice civile anche se si tratta di alloggi utilizzati da impiegati dello Stato e Pubbliche Amministrazioni. Si pregano le SS.LL. di voler diramare la presente circolare con la massima urgenza a tutti gli Uffici periferici di competenza, avendo cura della scrupolosa osservanza delle disposizioni ivi contenute. I predetti Uffici riferiranno alla scrivente con cadenza quadrimestrale e in prima applicazione entro il 30.12.1999 in merito allo stato di attuazione delle disposizioni impartite.