Cir_Fin_11_11_99_n_218_T
Roma, in data 11.11.99 
DIPARTIMENTO Territorio  Circolare n.218 
1. Premessa  Il Ministero del Tesoro e della Programmazione economica, Dipartimento del Tesoro, in previsione dell'imminente avvio delle procedure di costituzione dei fondi immobiliari realizzati ai sensi dell'articolo 3, comma 86 e seguenti della legge 23 dicembre 1996, n. 662, ha chiesto alla Scrivente di esaminare i delicati aspetti connessi alla corretta interpretazione, sul piano della pubblicità immobiliare, dei peculiari rapporti intercorrenti tra fondo e società di gestione, rispetto alla titolarità del relativo patrimonio immobiliare. 
Le norme disciplinanti il settore dell'intermediazione finanziaria sono state sottoposte, anche recentemente, a significativi interventi di revisione; pertanto, prima di passare all'esame dei delicati profili di merito inerenti la problematica segnalata, la Scrivente ritiene opportuno procedere ad una sintetica ricognizione del quadro normativo di riferimento applicabile.
2. Quadro normativo di riferimento  L'istituto del fondo comune di investimento immobiliare chiuso é stato introdotto nel nostro ordinamento dalla legge 25 gennaio 1994, n. 86. In particolare gli articoli 12, 13 e 14 del Capo II di tale legge, disciplinavano le modalità istitutive, i criteri di partecipazione e le forme di gestione dei suddetti fondi di investimento. 
Successivamente, l'articolo 2 del decreto legge 26 settembre 1995, n. 406, convertito con modificazioni dalla legge 29 novembre 1995, n. 503, ha aggiunto, nella legge 86/94, l'art. 14-bis. 
Tale ultima disposizione, riformulata dall'art. 3, comma 111, della legge 23 dicembre 1996, n. 662, ha previsto, in alternativa alle modalità operative indicate negli articoli 12, 13 e 14, la possibilità di sottoscrivere le quote dei fondi immobiliari di cui trattasi, mediante apporto di beni immobili o di diritti reali su immobili. 
In seguito, la legge 86/1994 é stata abrogata, ad eccezione degli articoli 14-bis e 15, dall'articolo 214, lettera hh) del decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58, Testo Unico delle disposizioni in materia di intermediazione finanziaria, che ha dettato la nuova disciplina dei fondi immobiliari di investimento. 
Pertanto, l'attuale fonte normativa di riferimento, per quanto attiene la disciplina generale dei fondi di cui trattasi, é rappresentata dagli articoli 36 e seguenti del menzionato decreto legislativo 58/98. 
L'articolo 3, comma 86, della legge 23 dicembre 1996, n. 662, al fine di attivare il processo di dismissione del patrimonio immobiliare dello Stato, ha poi autorizzato il Ministro del Tesoro a sottoscrivere quote di fondi immobiliari, utilizzando le particolari modalità regolate dal menzionato articolo 14-bis della legge 86/1994. 
A tale scopo, il comma 91 dello stesso articolo 3, ha previsto la possibilità per il Ministro del Tesoro di promuovere la costituzione di una o più società di gestione dei fondi istituti con l'apporto dei beni e dei diritti di cui al comma 86, con la facoltà di assumere, direttamente o indirettamente, partecipazioni nel relativo capitale. 
3. Natura giuridica dei fondi - Rapporti tra fondi e società di gestione  Una volta eseguita la ricognizione del quadro normativo di riferimento, si é ritenuto necessario operare un'indagine volta ad individuare - per quanto la particolare connotazione degli istituti in esame lo consenta - la natura giuridica dei fondi medesimi e la qualificazione dei rapporti intercorrenti tra fondo e società di gestione. 
Detta indagine si é rivelata piuttosto complessa, non solo per la mancanza di contributi decisivi offerti dalla normativa applicabile, ma anche per le contrastanti posizioni dottrinarie che, a tutt'oggi, non hanno raggiunto, nella subiecta materia, univoci indirizzi. 
Questo Dipartimento, in relazione alle peculiari problematiche correlate all'esecuzione delle formalità ipotecarie inerenti gli atti di conferimento di beni immobili ai Fondi, ha ritenuto opportuno promuovere, prima di pervenire all'adozione di determinazioni di carattere generale, il coinvolgimento del Ministero della Giustizia, ipotizzando l'esecuzione delle formalità ipotecarie a favore esclusivo del fondo. 
La Direzione Generale degli Affari civili e delle Libere Professioni del predetto Dicastero, constatato che l'analisi della disciplina relativa ai fondi immobiliari non consentirebbe di individuare nel fondo uno specifico soggetto giuridico, ha ritenuto, in linea di massima, che la proprietà dei beni costituenti il fondo dovrebbe attribuirsi alla società di gestione e che all'intestazione degli immobili conferiti alla società di gestione dovrebbe accompagnarsi, in forma di pubblicità giuridica, il vincolo di destinazione dei beni al fondo medesimo. 
La stessa Direzione Generale, consapevole delle persistenti incertezze interpretative caratterizzanti la subiecta materia, ha prospettato, comunque, per un ulteriore approfondimento delle tematiche in parola, l'opportunità di promuovere il coinvolgimento del Consiglio di Stato. 
L'Ufficio del Coordinamento Legislativo, investito dalla Scrivente, ha osservato che per la necessaria opponibilità ai terzi, e per il generale principio di certezza dei rapporti giuridici, la trascrizione di detti atti o non deve essere effettuata in ragione della permanenza della titolarità dei beni in capo allo Stato (fondo come "...mero contenitore temporaneo dei beni, senza attribuzione della relativa titolarità degli stessi...."), ovvero deve essere effettuata in modo da rappresentare compiutamente il trasferimento dei beni al fondo (in questa seconda ipotesi il fondo é stato qualificato come "... autonomo centro di imputazione di interessi, distinto dallo Stato, nonché, a maggior ragione, dalla società di gestione."). 
Il predetto Ufficio di Coordinamento, in ogni caso, stante la delicatezza e la rilevanza della questione, ha confermato, come peraltro aveva già ravvisato il Ministero della Giustizia, l'esigenza di acquisire in proposito l'avviso del Consiglio di Stato. 
Il citato Consesso si é pronunciato sulla questione con parere n. 608/99 emesso, dalla Sezione Terza, nell'adunanza dell'11/5/1999. 
Il Collegio Consultivo ha innanzitutto chiarito che la sottoscrizione di quote di Fondi di investimento, essendo subordinata all'apporto di beni immobili, va inquadrata nello schema del negozio bilaterale a prestazioni corrispettive, comportante necessariamente, a seguito dell'acquisizione delle quote dei fondi, effetti traslativi in ordine alla titolarità dei beni destinati alla istituzione dei fondi immobiliari medesimi. 
Quanto, poi, al problema riguardante specificatamente l'individuazione dell'effettiva titolarità dei diritti sui beni immobili di cui si discute, il Collegio Consultivo ha osservato che le norme contenute nell'articolo 3, commi 86 e seguenti, della legge n. 662/96, pur non prevedendo l'attribuzione in maniera esplicita della personalità giuridica ai fondi immobiliari da istituire per la dismissione di taluni beni dello Stato, dispongono, tuttavia, che i fondi stessi siano istituiti ai sensi dell'articolo 14-bis della legge 25 gennaio 1994, n. 86, come sostituito dal successivo comma 111 dello stesso articolo 3 della legge 662/86, ossia sulla base di una disciplina che riconosce a tale istituenda entità il grado massimo di autonomia patrimoniale, come, di norma riconosciuto soltanto ad organismi dotati di una propria specifica soggettività. 
A tale proposito, il Consiglio di Stato ha richiamato l'attenzione sulle disposizioni dettate dall'articolo 12, comma 6, della menzionata legge 86/94 - ora trasfuse nell'articolo 36, comma 6 del decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58 - nelle quali viene, tra l'altro, espressamente statuito che "Ciascun fondo comune di investimento ..... costituisce patrimonio autonomo, distinto a tutti gli effetti dal patrimonio della società di gestione del risparmio ....... nonché da ogni altro patrimonio gestito dalla medesima società.". 
Per quanto concerne, in particolare, le società di gestione, il menzionato Collegio Consultivo ha osservato che la loro costituzione, ai sensi del comma 91 del citato articolo 3 della legge 662/96, pur essendo finalizzata, appunto, alla gestione dei fondi, si configura come iniziativa del tutto distinta e separata rispetto alla istituzione dei fondi medesimi e che la partecipazione - in modo diretto o indiretto - al capitale della società in questione, da parte del Ministero del Tesoro, viene in concreto configurata come una mera facoltà. 
Il Consiglio di Stato ha poi aggiunto che, in ossequio alle disposizioni recate segnatamente dall'articolo 36, comma 5, del Decreto Legislativo 58/98, la possibilità da parte delle società di gestione di disporre del fondo di investimento é consentita soltanto per finalità di carattere gestorio, quindi strumentali rispetto all'autonomia patrimoniale del fondo. 
Sulla base dei peculiari profili caratterizzanti i fondi immobiliari di cui trattasi, il Consiglio di Stato ha concluso che, dovendosi, sul piano pratico, dare rilievo primario alle specifiche finalità di tutela degli interessi dei terzi perseguite dalle trascrizioni immobiliari, "... la titolarità dei beni facenti parte dei fondi dovrebbe essere riferita agli stessi fondi, quali centri autonomi di imputazione di interessi, in base ai peculiari caratteri ad essi espressamente attribuiti dalle succitate norme di legge, salve le necessarie annotazioni riguardanti il vincolo gestorio esistente, anch'esso fissato in modo espresso dalla normativa vigente in materia". 
4. Riflessi sulla pubblicità immobiliare  Questa Direzione, tenuto conto delle determinazioni generali assunte dal menzionato Organo Consultivo, ritiene che l'esigenza di evidenziare in maniera incontrovertibile la titolarità, in capo ai fondi immobiliari in questione, dei beni facenti parte dei fondi medesimi, non può che essere garantita dall'esecuzione delle formalità di trascrizione degli atti di costituzione mediante conferimento a favore esclusivo del fondo. 
Al fine di assicurare, però, una completa ed esaustiva pubblicità dei particolari rapporti giuridici ricollegabili alla gestione dei fondi immobiliari in parola, appare indispensabile la presentazione di una domanda di annotazione del peculiare vincolo gestorio esistente, da eseguire a margine della trascrizione degli atti predetti. 
Detta annotazione, infatti, a parere della Scrivente, garantendo ai terzi l'immediata conoscibilità del particolare rapporto di gestione - che, come evidenziato dal Consiglio di Stato, é da ritenere strumentale rispetto all'autonomia patrimoniale del fondo - potrà assolvere, in modo idoneo, ad una funzione integrativa dell'informazione-base derivante dalla trascrizione a favore del fondo dell'atto costitutivo, senza alterarne o snaturarne il contenuto. 
Non appare superfluo precisare che le due ipotizzate formalità - trascrizione dell'acquisto a favore del fondo e relativa annotazione a margine della trascrizione, della sussistenza del rapporto gestorio - trarrebbero entrambe origine dal medesimo titolo: l'atto di costituzione del fondo mediante conferimento. 
Dal punto di vista strettamente operativo, per l'esecuzione della formalità principale (trascrizione dell'atto di conferimento) ed accessoria (annotazione del vincolo gestorio) potranno essere utilizzate, rispettivamente, le seguenti descrizioni: "costituzione di fondo immobiliare chiuso" (codice 100), "costituzione di rapporto di gestione su fondo immobiliare chiuso" (codice 700). 
Tutto ciò premesso, si prega di partecipare ai dipendenti Uffici le determinazioni assunte dalla Scrivente in ordine alle problematiche segnalate e di dare la massima diffusione al contenuto della presente circolare.