Il parere dell’Alta Corte

La vendita a corpo e a misura: cosa dice la Cassazione

In genere nei contatti con l’agenzia, nei compromessi di acquisto e nei rogiti l’immobile è proposto “a corpo e non a misura”, cioè come un tutt’unico, per evitare contestazioni sul calcolo dei metri quadrati. Questa abitudine è un po’ meno praticata quando si ha a che fare con la vendita di terreni o di giardini di pertinenza all’immobile, soprattutto se si procede a dei frazionamenti e divisioni al momento dell’atto.

Ci si può chiedere. quando sia indicata la misura dell'immobile, è possibile la rettifica del prezzo (in diminuzione o incremento) , se la misura risulta inferiore o superiore a quella promessa? La Cassazione ha risposto in modo un po' contraddittorio. Per esempio, con la sentenza n. 7238 del 1995 ha sostenuto che l'indicazione della misura è di per sé condizione per la possibile applicazione della rettifica. Non conta se non si sia fatto cenno, nel rogito, di un prezzo al metro quadrato, ma solo di un prezzo totale. L'indicazione della misura non ha importanza solo quando il giudice possa provare in modo convincente che le parti abbiano volutamente fatto eccezione alla norma che prevede la rettifica, perché consideravano del tutto irrilevante la effettiva estensione dell'immobile. Altre sentenze (Cassazione n. 3985/1998) hanno preferito sottolineare la piena autonomia dei Tribunali nell'interpretare se l'indicazione della misura aveva solo lo scopo di identificare meglio, per esempio, un terreno non ancora censito catastalmente o se il venditore aveva, con altri comportamenti, dimostrato la sua buona fede.

Come si calcola la superficie commerciale

La misura di una casa varia da provincia a provincia

A Parigi è conservata alla temperatura costante di 4° una barra di platino che misura esattamente un quarantamilionesimo del meridiano terrestre, cioè un metro. . Quando si passa invece a misurare la superficie di un appartamento è facile scoprire che la misurazione di un metro può essere effettuata in maniera assai più elastica.

Siccome il metro quadrato è il riferimento base per il prezzo (anche se nel rogito poi la vendita avviene a corpo e non a misura) una buona norma di comportamento per il potenziale acquirente quando visita un appartamento è di farsi dare una piantina dell’alloggio e verificarne la scala e l’aderenza alla realtà. Ma, prima ancora, si potrebbe agire in maniera più empirica, portandosi dietro un metro (di quelli tarati sulla barra di platino di  Parigi…) e prendendo direttamente in loco le misurazioni.

Qui entra in gioco un aspetto davvero importante: le case non si misurano sulla base della superficie “calpestabile”, ovvero sugli spazi effettivamente utilizzabili per abitare, ma bensì sulla base della cosiddetta “superficie commerciale”. Come si calcola? Oggi non è possibile dare una risposta univoca, perché in materia valgono gli usi provinciali, raccolti dalle camere di commercio. In alcuni casi gli usi prevedono norme molto dettagliate.

Nella pratica però si adotta uno schema un po’ più semplificato. La superficie commerciale si ottiene addizionando i vari elementi in questo modo:

1. La superficie totale dell’unità immobiliare comprensiva dei muri interni considerata al 100%;

2. La superficie dei muri perimetrali confinanti con altri immobili o con parti comuni dell’edificio al 50% ed al 100% quella dei muri perimetrali non confinanti. I muri delle case indipendenti vengono sempre stimati al 100%;

3. Il 50% della superficie dei balconi e, generalmente, 1/3 della superficie del terrazzo;

4. Il 10% dei giardini di proprietà esclusiva.

In genere cantine e solai non rientrano nel computo, mentre i box e i posti auto vengono stimati a corpo e non a misura. Conta molto anche il piano e l’affaccio. Un terrazzo al primo piano che dà su un parco condominiale può al limite valere più dello stesso terrazzo a piano alto, mentre al contrario un terrazzo basso che affaccia su cortile in cemento circondato da altre costruzioni o da box  ha valore molto basso.