Commentato il testo proposto dall’Ania alle compagnie di assicurazione

Case nuove: la polizza obbligatoria che copre i difetti di costruzione

Aggiunta un’altra tessera al mosaico delle tutele a favore dell’acquirente di case in costruzione, messe a punto dalla legge n. 12/2004 e dal decreto legislativo attuativo, n. 122/2005. L’Ania (l’Associazione nazionale delle imprese assicurative) ha redatto una bozza di “polizza decennale postuma”, che le imprese venditrici di abitazioni nuove debbono obbligatoriamente stipulare a favore di chi acquista, insieme alla più nota garanzia fideiussoria sulle somme versate. La polizza è stipulata ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile (“rovina e difetti delle cose immobili”). Copre i danni subiti da chi compra, o anche da terzi, che derivino da rovina totale o parziale, oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto di costruzione.

Il documento non è vincolante per le compagnie ma dovrebbe come di consueto essere recepito con qualche variante “cosmetica” nei loro moduli assicurativi.

E’, del resto, un periodo in cui si accavallano diverse iniziative legate alla legge di tutela dai fallimenti immobiliari. E’ in atto una campagna promossa dalla Conafi (il comitato delle vittime dei fallimenti) per ricordare che il 10 agosto scade il termine ultimo entro cui le vittime dei vecchi fallimenti possono presentare domanda di risarcimento al Fondo gestito dalla Consap; la regione Lombardia ha predisposto 100 mila opuscoli informativi da distribuire tra i cittadini; i notai milanesi hanno proposto un modulo contrattuale per l’acquisto di case sulla carta.

Lo schema di polizza decennale postuma presenta ulteriore interesse perché si adatta non solo agli obblighi previsti per le imprese che edificano palazzi nuovi, ma potrebbe divenire (con qualche modifica) anche il testo di riferimento per eventuali garanzie assicurative in caso di qualsiasi opera di ristrutturazione edile un certo peso.

Limiti. Due sono i punti critici, che è interessante approfondire nella scheda tecnica allegata alla polizza. Il primo sono i requisiti perché sia prestata la garanzia. La compagnia potrà infatti modificare le condizioni economiche di copertura in certi casi particolari: mancato versamento del premio; varianti in corso d’opera o proroghe della durata dei lavori superiori a 12 mesi; sinistri nel corso di costruzione che abbiano compromesso la stabilità o la solidità; esito negativo di un controllo tecnico sulle parti dell’immobile per cui è stata richiesta una delle estensioni della garanzia previste nello schema stesso( garanzie “involucro”, “impermeabilizzazione delle coperture”, “pavimentazioni e rivestimenti interni”, “intonaci e rivestimenti esterni”).

Se le nuove condizioni non saranno accettate dalla controparte, la polizza sarà annullata con restituzione del premio (al netto delle tasse governative).

Questi limiti alle garanzie potrebbero anche essere comprensibili, a tutela delle compagnie di assicurazione. Ma sorgono due problemi: il primo più facilmente risolvibile, l’altro ben più complesso. Innanzitutto la vaghezza con cui sono enunciati tali limiti. Per esempio, è impensabile che limitate varianti in corso d’opera rendano davvero rinegoziabile la polizza. Bisognerebbe quindi perlomeno precisare che sono rilevanti solo le varianti che prevedono nuovi assensi edilizi. Inoltre lo slittamento dei lavori, un’eventualità che può danneggiare duramente l’acquirente, non sembra invece creare insormontabili alla compagnia Tuttalpiù si può segnalare il fatto che li logoramento portato dagli agenti atmosferici su una costruzione ancora priva di copertura può deteriorare le strutture in edificazione. E’ però un paradosso che l’acquirente, già penalizzato dalla tardata consegna, si veda anche privato di una garanzia di legge.

Ciò ci porta al secondo, più grave, problema. La decennale postuma è una polizza obbligatoria stipulata dall’impresa non a propria garanzia ma per la tutela del consumatore. Quindi se tale tutela viene a cadere non a causa del comportamento dell’acquirente ma per un atteggiamento colposo o doloso dell’impresa, che per esempio non versa le rate dei premi, protrae i lavori oltre un anno, causa sinistri nel corso dei lavori, è non solo assurdo ma di dubbia legittimità che sia il consumatore-acquirente a rimetterci, con una rinegoziazione a suo svantaggio della polizza o, addirittura, con il suo annullamento. E che dire del caso in cui che la vera responsabilità della tardata consegna delle opere non sia nemmeno del costruttore ma, per esempio, della burocrazia comunale oppure dei gestori della rete dei servizi (acqua, fognature, elettricità, eccetera) che bloccano illegittimamente il cantiere, anche solo allungando i tempi di assensi dovuti o del loro intervento?

Le coperture aggiuntive

Garanzia involucro. Riguarda i muri portanti esterni con esclusione di infissi e intonaci. Copre i distacchi parziali o le fessurazioni che non mettano a rischio la stabilità, ma compromettano sia l’estetica, che la tenuta all’aria o all’acqua.

Garanzia impermeabilizzazioni delle coperture. Opera dall’inizio del secondo fino al quinto anno dal completamento. Riguarda sia la riparazione che l’indennizzo dei danni.

Garanzia pavimentazioni e rivestimenti interni. Attiene alla difettosa posa in opera di pavimenti , che tendano a rompersi o a distaccarsi tra il secondo e il quinto anno dopo la loro posa in opera. E’ una novità nel panorama assicurativo, limitata però alle piastrelle e ai materiali lapidei (esclusi per esempio parquet e linoleum).

Garanzia intonaci e rivestimenti esterni. Anch’essa scatta al secondo anno e termina al quinto. Prevede l’estensione della copertura base all’indennizzo dei danni materiali e diretti dovuti a distacco degli intonaci e dei rivestimenti esterni.

Il cardine è la certificazione delle opere.

Le compagnie non sono evidentemente in grado (non è il loro lavoro) di valutare se un edificio sia costruito secondo buone regole tecniche. Quindi ci si poteva attendere che si rivolgessero a Enti terzi in grado di certificare che sia il progetto sia la sua esecuzione siano conformi alle regole d’arte. E, in effetti, l’attività di “controllo tecnico”, con le sue condizioni (collaborazione, consegna documenti, libero accesso al cantiere, eccetera) è sta inserita nello schema della polizza, lasciando spazio alle singole compagnie di regolarne i contenuti minimi. Aggiunge anzi Aldo Marzano, responsabile Rc generale-property di Ania “Insieme a Ascoteco, l’associazione per il controllo tecnico delle costruzioni, abbiamo proposto anche un contratto di certificazione tecnica delle nuove costruzioni, anch’esso ovviamente da intendersi come un documento non vincolante”. Colpisce, tuttavia, nello schema di polizza decennale, che il controllo tecnico sia proposto solo quando si prestano garanzie aggiuntive, mentre parrebbe logico prevederlo sempre e comunque, anche per la polizza base, a garanzia anche dei rischi affrontati dalle assicurazioni. Marzano giustifica così la scelta: “L’Ania aveva insistito affinché la certificazione fosse prevista dalla legge, ma si è scontrata con la netta opposizione dei costruttori. Quindi anche per la polizza si è optato per uno schema flessibile: le compagnie che pretendono un controllo tecnico anche prima di firmare la polizza base, restano liberissime di farlo”.

Il buon senso impone comunque che l’iter di certificazione della costruzione parta ancor prima della firma della polizza, con l’analisi di congruità del progetto, che diverrebbe condizione affinché si possa stipulare il contratto. Tra l’altro è proprio questa fase preliminare che presenterà i principali ostacoli. Infatti in Italia i progetti edili che sono proposti al consumatore per l’acquisto o al finanziatore per la stipula di un mutuo hanno la brutta abitudine di essere piuttosto generici, mentre per prestare la polizza decennale bisogna che alle compagnie siano presentati progetti e capitolati definitivi. La colpa non è solo della mancata trasparenza di certi operatori delle costruzioni. E’ infatti ancora oggi prassi comune delle imprese edili, per guadagnare tempo, chiedere un permesso di costruire per un’opera che non è esattamente quella che si intende realizzare, ma non incontra particolari ostacoli da parte della burocrazia,. In seguito si propongono varianti del progetto che si adattino meglio a scelte proprie o altrui (per esempio del comune che non ha ancora deciso il tracciato di una fognatura o di una strada).

Quindi la stessa necessità della polizza (nonché quella delle garanzie fideiussorie) dovrebbe spingere il settore delle costruzioni verso una rivoluzionaria inversione di rotta rispetto al passato: progetti certi e dettagliati prima dell’inizio lavori e rapporti più trasparenti con le amministrazioni comunali. Un cambiamento che avrà però, inevitabilmente, un prezzo: l’incremento per il compratore dei prezzi degli immobili nuovi o, in alternativa, una riduzione del margine di guadagno per le imprese edili.

I “gravi difetti” comprendono anche le cattive impermeabilizzazioni

La giurisprudenza ha ampliato di molto il concetto di “gravi difetti costruttivi”, così come contemplato dall’articolo 1669 del codice civile. Per esempio la sentenza di Cassazione n. 8140/2004 considera tali le carenze costruttive, “anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell'opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti, etc.), purché tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria”. Lo schema di polizza decennale tende invece a limitare il campo d’azione della copertura assicurativa: in sostanza il grave difetto deve essere di tipo costruttivo, riferirsi a parti dell’immobile destinate a lunga durata e comprometterne in maniera certa la stabilità e l’agibilità. Quindi, da una valutazione letterale del testo non sarebbe contemplato l’uso di materiali inadeguati . Sono ammessi nella garanzia “base” solo i difetti strutturali. Per esempio, sono espressamente escluse (lettera k dell’art. 2), le pessime impermeabilizzazioni, normalmente valutate invece come “gravi difetti” dai giudici. Non solo: le spese di ricerca e riparazione del danno sono risarcite solo entro certi limiti individuati dalla Compagnia stessa e riferiti alla parte della struttura edilizia che ha subito il danno stesso. Infine il difetto grave dovrebbe riguardare solo la stabilità della costruzione e non la funzionalità dell’immobile allo scopo per cui è stato costruito (come ha più volte affermato la giurisprudenza, nell’interpretare l’articolo 1669 del codice). A riprova di ciò, la polizza proposta prevede a copertura di questo tipo di carenze costruttive delle apposite garanzie aggiuntive, che in quanto tali non sono valutate come obbligatorie dall’Ania.

Se lo schema di polizza non verrà modificato (alcune correzioni tecniche sono già in corso), è probabile che si lasci ai giudici la valutazione, caso per caso, se la copertura offerta è davvero sufficiente. Non bisogna dimenticare, infatti, che l’articolo 4 del Dlgs 122/2005 afferma espressamente che la polizza debba coprire i danni a cui il costruttore “sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile”.