La suddivisione delle spese di riscaldamento è uno dei più frequenti motivi di liti in condominio: eppure sia il codice che la giurisprudenza danno poco spazio a modifiche dei rapporti di spesa esistenti.

In teoria, le spese andrebbero ripartite secondo i criteri stabiliti dall'articolo 1123 del codice civile, cioè in proporzione al consumo di ciascun condomino. Esso sarà tanti più forte non solo a seconda dei metri quadrati (o cubi) del suo appartamento, ma anche alla sua disposizione nel palazzo. Occorrerà infatti scaldare di più se i locali sono al primo o all'ultimo piano, se sono disposti in posizione angolare nel palazzo e se hanno finestre sia sulla strada che sul cortile. Un tecnico capace, nel tarare il funzionamento della caldaia e nel progettare il numero di elementi dei caloriferi in ogni singolo locale, terrà conto di ciò, ben sapendo che, altrimenti, negli appartamenti ai pini medi si morrà di caldo e in quelli "periferici" si sentirà freddo. D'altra parte andrebbe soppesato con attenzione anche il cosiddetto "furto di calore" degli appartamenti mediani che, essendo circondati dagli altri, sono isolati dal freddo: se ne deduce che i loro proprietari dovrebbero pagare un po' più di quanto effettivamente consumino.

Una ripartizione dei costi di riscaldamento perfettamente giusta è impossibile. Non a caso il codice civile offre un'ottima scappatoia, rendendo "derogabile" per accordo unanime tra i condomini l'articolo 1123. Basta semplicemente all'allegare al regolamento condominiale contrattuale delle tabelle approvate all’unanimità o comunque da ciascuno al momento di acquistare la casa, che fissano i cosiddetti "millesimi calore". Esse possono stabilire qualsiasi divisione delle spese di riscaldamento, anche quella (poco consigliabile) fatta in base ai millesimi di proprietà.

L’assemblea può anche approvare una ripartizione dei millesimi calore in secondo tempo con una maggioranza di più di metà degli intervenuti e di almeno 500 millesimi. La tabella sarà inserita nel regolamento detto "assembleare". In questo caso, qualunque condomino ha il diritto di dimostrare di essere stato ingiustamente danneggiato se non è stato tenuto conto del criterio della ripartizione in base all'uso e chiedere la modifica dei millesimi calore stessi. La modifica dei millesimi "assembleari" è possibile con le stesse maggioranze previste per l'approvazione, quella dei millesimi "contrattuali" solo all'unanimità.

L'impugnazione dei millesimi non è possibile in un caso assai comune, quello del condomino che aggiunge di nascosto degli altri elementi ai suoi caloriferi, oppure ne cambia il tipo. Infatti l'amministratore, anche senza bisogno di chiederne il permesso all'assemblea, gli può imporre di eliminare le modifiche.

Il caso più controverso è quello dell'ampliamento dei locali di un singolo proprietario, che trasforma il terrazzo in veranda coperta o ingloba il sottotetto nel suo appartamento. Se l'opera eseguita è lecita, sotto il profilo urbanistico e condominiale, occorre porsi alcune domande. La prima è: con quale criterio sono stati determinati i millesimi? Se il regolamento condominiale fissa quello della volumetria dei locali, non c'è dubbio che va posto mano alla tabella. Se invece a contare è il numero degli elementi radianti, la nuova suddivisione va fatta solo se vengono aggiunti nuovi elementi. Se è il criterio è misto (in parte volumetria e in parte elementi radianti) la revisione dei millesimi va comunque fatta. Se infine il regolamento contrattuale non fa cenno ad alcun parametro per determinare i millesimi, la tabella va ricalcolata solo se è possibile dimostrare che l'ampliamento ha determinato squilibri rilevabili nella richiesta di calore. In caso di contestazioni, è il giudice di merito a decidere. Nominerà un perito termo-tecnico per stabilire un eventuale, nuova suddivisione.

Accade talvolta che una delibera ripartisca le spese in modo differente dalle tabelle millesimali contrattuali. Se non c'è l'unanimità, è annullabile se impugnata entro 30 giorni, oppure è radicalmente nulla? Dipende. In genere è nulla, e quindi sempre impugnabile. Secondo il Tribunale di Milano, però (sentenza 23 maggio 1994, n. 2472) è solo annullabile se , si limita a stabilire un particolare riparto delle spese relative all'esercizio approvato, in contrasto con le tabelle millesimali.

I metodi per determinare i millesimi calore