* Le fotocopie dei documenti con l'asterisco sono sostituibili da un'unica dichiarazione sostitutiva di atto notorio, con firma autenticata, esentata da bollo, in cui il contribuente o l'amministratore condominiale (per le opere sulle parti comuni) attestino di essere in possesso di tutta documentazione e di essere pronti ad esibirla o trasmetterla a richiesta degli uffici finanziari . Tale dichiarazione va inviata insieme alla comunicazione di inizio lavori, sulla quale vanno comunque barrate le caselle relative ai singoli documenti di cui si dichiara il possesso.

Fonte: Ufficio studi Confappi (Confederazione piccola proprietà immobiliare)

Sul 36% è tempo di rimediare agli errori

Contribuenti distratti o che comunque hanno perso la strada nel labirinto della burocrazia necessaria per la detrazione del 36-41% sul recupero. E' questa la netta impressione che si ricava dalle richieste di chiarimenti dei lettori de Il Sole sulla detrazione del 36-41% per il recupero, in crescita in misura esponenziale con l'avvicinarsi a gradi passi delle scadenze per le dichiarazioni dei redditi.

Prevale infatti lo scoramento di chi si accorge di mancare di un documento giudicato necessario per la detrazione o di chi si accorge di non aver riempito nelle maniera giusta le caselle di moduli e comunicazioni varie.

Va premesso che la mancata di documenti in allegato o l'inesatta compilazione del modello di comunicazione non è un dramma. Si decade infatti dal diritto alla detrazione soltanto se , invitati a regolarizzare la comunicazione, non si obbedisca entro il congruo termine indicato dagli Uffici Finanziari (circolare n. 57/1998)

Ecco comunque una guida alle situazioni più comuni, lasciando alla tabella della Confappi il compito di elencare i documenti necessari.

Errori di intestazione di bonifici e fatture Un caso molto comune di disattenzione del contribuente è la mancata corrispondenza tra il nominativo indicato sulla Comunicazione di inizio lavori e quelli riportati sulle fatture delle imprese edili e/o sui bonifici bancari con cui è indispensabile effettuare il pagamento. In linea di principio, infatti, tutti i contribuenti che pagano i lavori dovrebbero comparire nell'intestazione di fatture e bonifici bancari.

La circolare delle Finanze n. 122/99 è stata comunque benevola con i distratti. Ha chiarito che sulle fatture dei lavori e sui bonifici bancari deve comunque ricomparire nell'intestazione nome (e codice fiscale, per i bonifici) di chi ha presentato la Comunicazione di inizio lavori. Se però altre persone hanno contribuito al pagamento delle opere, e il loro nome non è riportato sulla fattura o sul bonifico, potranno comunque godere della detrazione per la loro quota. A due patti, però. Il primo è che abbiano diritto alla detrazione. Possano cioè essere elencati tra i "possessori" o i "detentori" dell'immobile. Il secondo è che nella parte dedicata dalle detrazioni per il recupero del modello 730 (Sezione III) e del Modello Unico, nella casella del codice fiscale compaia sempre il codice del contribuente che ha presentato la Comunicazione di inizio lavori (che non è necessariamente lo stesso di colui che presenta la dichiarazione dei redditi).

Un'altra circolare delle Finanze (la n. 95 del 2000) afferma che un'analoga procedura è possibile anche nel caso opposto, quando per esempio il bonifico presenta i nomi del contribuente nonché del coniuge a carico, mentre si vuol far godere della detrazione una persona sola, e cioè quella che ha presentato la comunicazione di inizio lavori. Quest'ultima si limiterà a godere per intero della detrazione. L'errore non è raro, soprattutto quando il funzionario della banca aiuta a predisporre il bonifico e il conto a cui si attinge per pagare è cointestato.

Nominativo inesistente nella tabella di ripartizione millesimale Se a sostenere la spesa su lavori nelle parti comuni, in tutto o in parte, è l'inquilino, oppure un familiare del proprietario, capita spesso che nella tabella delle ripartizioni millesimali, o nella delibera di approvazione delle spese, l'amministratore condominiale non indichi il suo nome, ma solo quello dell'effettivo condomino. Attenzione: in questo caso occorrerà che sulla ricevuta di pagamento delle quote condominiali compaiano il nome di tutti coloro che hanno effettivamente pagato i lavori, con annotata la percentuale di quota effettivamente versata (circolare 122/99).

Nel caso in cui la spesa preventivata dal condominio sia superata, occorrerà inviare allo stesso Centro Servizi una nuova tabella di ripartizione millesimale. Non bisogna invece inviare una nuova comunicazione di inizio lavori.

La denuncia integrativa è utile a chi ha sbagliato la compilazione

Una mano da Unico e 730

Capita, soprattutto in caso di detrazioni per opere condominiali (in cui la documentazione è predisposta dall'amministratore), che il contribuente si dimentichi completamente di compilare le caselle della detrazione al recupero sulla dichiarazione dei redditi, pur avendone pienamente diritto. In questo caso ha due possibilità, davanti a sé. La prima, se se ne accorge in tempo, è presentare una dichiarazione integrativa a quella da compilare per l'anno in corso, nei termini di legge . Se invece è passato troppo tempo, potrà presentare richiesta di rimborso agli Uffici finanziari, che va inviata comunque entro 48 mesi dal versamento delle imposte (art. 38 del DPR n. 602 del 1973).

Per la seconda rata, non c'è problema: basterà comunque, presentando la dichiarazione dei redditi relativa al 2000, indicare il numero della rata (2) nella corrispondente casella relativa all’opzione tra le 5 o le 10 rate

Data del bonifico Per valutare se una spesa detraibile ai fini del 36% è relativa all'anno per cui si presenta la dichiarazione dei redditi, conta il cosiddetto "principio di cassa". In sostanza, la data del bonifico bancario con cui si è versato il dovuto all'impresa edile. Il dubbio sorgeva soprattutto in relazione ai pagamenti anticipati dai condomini in un certo anno all'amministratore condominiale, e bonificati solo l'anno seguente ai fornitori. In tal caso, quindi, a valere è la data del bonifico e le spese potranno essere detratte solo per tale anno.

Un'altra domanda posta frequentemente dai contribuenti è: "ha diritto, o non ha diritto alla detrazione il condomino moroso, nel caso in cui il condominio versi il bonifico all'impresa ma lui non abbia contributo alla spesa"? La risposta delle Finanze è stata: ha diritto, ma solo nel caso in cui saldi le spese arretrate dovute entro il momento in cui presenta la dichiarazione dei redditi (quindi anche mesi dopo la data del bonifico condominiale). Infatti la detrazione è richiedibile solo per le spese "effettivamente sostenute" dal contribuente.

Il Ministero ha infine precisato che non esistono controindicazioni al fatto che la data di alcuni bonifici sia antecedente a quella della Comunicazione di inizio dei lavori. Infatti questa comunicazione ha come unica prescrizione quella di essere stata fatta prima dei lavori, non prima dei pagamenti. E' in effetti probabile che il contribuente si trovi ad anticipare certe spese, prima dell'avvio del cantiere: per esempio gli oneri di urbanizzazione da versare al Comune per ottenere una concessione edilizia, oppure le spese per l'acquisto di materiali (infissi, sanitari, piastrelle, parquet).

Le Finanze non hanno ancora risposto a un'ulteriore domanda. Se l'anticipo delle spese è bonificato in un certo anno, e la Comunicazione inizio lavori è datata all'anno successivo, gli oneri sono detraibili? Probabilmente la risposta è negativa. Infatti l'esistenza della comunicazione è condizione imprescindibile per poter godere della detrazione.

Dopo l'inizio lavori, poche le novità da comunicare

Va ribadito che nessuna ulteriore comunicazione, oltre la prima, va trasmessa se cambia la ditta che esegue i lavori o se questi si protraggono per più anni. Una nuova comunicazione va inviata solo se i lavori previsti vengono integrati da altri, e venga richiesta quindi una nuova abilitazione al Comune.

La Comunicazione di inizio lavori andrebbe inviata da ciascun soggetto che intende godere della detrazione (familiari del proprietario inclusi), fatta eccezione per chi è comproprietario dell'immobile o comunque per i contitolari di un diritto reale sullo stesso. Tuttavia il Ministero (vedi i chiarimenti relativi a bonifici e fatture) è stato di manica larga nel "sanare" eventuali errori formali.

Il modulo previsto per il 41%, allegato al Decreto dirigenziale 6 marzo 1998, è utilizzabile anche per il 36%.

Non pone particolari problemi di compilazione, salvo per alcuni spazi e per alcuni casi particolari, purtroppo non specificati sulle istruzioni sul retro.

Per gli interventi sulle parti comuni, in particolare, i soci di cooperative a proprietà divisa o indivisa debbono indicare nello spazio dedicato al "codice fiscale del condominio" il codice della cooperativa stessa. Secondo identica logica, vanno barrate le caselle "Amministratore" oppure "Condominio", a seconda che la dichiarazione sia presentata dall'Amministratore della coop o da un socio della coop stessa.

Lo spazio degli "estremi di registrazione di atto", con indicata la data, il numero dell'atto, e l'ufficio, va compilato non solo con i dati di registrazione del contratto di locazione o di comodato (come specificano le istruzioni al modulo), ma anche in altri due casi. Il primo è quando chi fa eseguire i lavori sia il futuro compratore di un immobile, in possesso di compromesso registrato. Il secondo è che il contribuente sia un socio di cooperativa " a proprietà indivisa". Infatti la detenzione dell’unità immobiliare deve risultare da un verbale della cooperativa stessa, di cui è necessario, .per avere diritto alla detrazione, chiedere la registrazione.

Possessori e detentori Come è noto hanno diritto alla detrazione i "possessori" e i "detentori" di un immobile abitativo (e, per le opere su parti comuni, anche di un immobile commerciale, in edifici a prevalenza abitativa). Dal momento che, però, sulla comunicazione va barrata una diversa casella a seconda del possesso o della detenzione, vanno chiarite queste due definizioni.

E' <possessore> chi ha un diritto di proprietà o un altro diritto reale sull'immobile (usufrutto, uso, abitazione, nuda proprietà). Lo sono inoltre il socio in cooperativa a proprietà divisa e il condominio, per le parti in comune.

Sono <detentori> i familiari del possessore, l'inquilino , il comodatario e i loro familiari, i soci di cooperativa in proprietà indivisa, i soci di s.s., s.n.c., s.a.s, il promissario acquirente con preliminare di acquisto registrato.

L'imprenditore individuale, anche agricolo, può essere sia possessore che detentore, se l'immobile relativo all'impresa non costituisce bene strumentale per l'esercizio dell'impresa, né bene alla cui produzione o al cui scambio è diretta l'attività dell'impresa medesima. Si tratta di un immobile che concorrerà a formare il reddito a norma dell'articolo 57 del Tuir.

Le trappole dell'autocertificazione Il Ministero delle Finanze, con la circolare 121/98 ha senz'altro dato un grosso taglio all'obbligo di allegare pacchi di documentazione alla necessaria "Comunicazione di inizio lavori" da inviare al Centro Servizi per ottenere la detrazione: oggi basta che il contribuente (o l'amministratore di condominio, per le parti comuni) compili, al loro posto, una dichiarazione sostitutiva di atto notorio con firma autenticata.

Ciò potrebbe instillare nel contribuente false sicurezze: infatti, anche se non inviata, la documentazione deve comunque esistere, conservata in un cassetto del contribuente e pronta ad essere esibita dietro richiesta: attenti, quindi.