Fallimenti immobiliari, il decreto di tutela
per chi compra
immobili in costruzione
Pubblichiamo
il testo del decreto legislativo concernente attuazione della legge 2 agosto
2004, n. 210, recante delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali
degli acquirenti di immobili da costruire, approvato
il 10 giugno 2005 definitivamente dal Consiglio dei Ministri.
ARTICOLO1
Definizioni
1. Ai fini del presente
decreto devono intendersi:
a) per
"acquirente" la persona fisica che sia promissaria
acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato
ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per
effetto l'acquisto o comunque il trasferimento non
immediato, a sé o a un proprio parente in primo grado, della proprietà o della
titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire,
ovvero colui il quale, ancorché non socio di una cooperativa edilizia, abbia
assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in
proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di
un immobile da costruire per iniziativa della stessa;
b) per
"costruttore" l'imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano
in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato
ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per
effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente
della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un
immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga
edificato direttamente dai medesimi, sia nel caso in cui la realizzazione della
costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi;
c) per "situazione
di crisi" la situazione che ricorre nei casi in cui il costruttore sia
sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in
relazione all'immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento,
amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta
amministrativa;
d) per "immobili
da costruire" gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di
costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti
essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il
rilascio del certificato di agibilità.
ARTICOLO2
Garanzia
fideiussoria
1. All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il
trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di
godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità,
ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità
del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a
procurare il rilascio e a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche
secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del Codice civile, di
importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale
corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità
stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del
trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali è pattuito che
debbano essere erogate da un soggetto mutuante nonché i contributi pubblici già
assistiti da autonoma garanzia.
2. Per le società
cooperative, l'atto equipollente a quello indicato al comma 1 consiste in
quello con il quale siano state versate somme o
assunte obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in
proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di
un immobile da costruire per iniziativa della stessa.
La fideiussione può essere prestata anche per un'obbligazione
condizionale o futura (1353), con la previsione in quest'ultimo
caso dell'importo massimo garantito.
ARTICOLO3
Rilascio,
contenuto e modalità di escussione della fideiussione
1. La fideiussione è
rilasciata da una banca, da un'impresa esercente le assicurazioni o da
intermediari finanziari iscritti nell'elenco speciale di cui all'articolo 107
del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385; essa deve garantire, nel
caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma
2, la restituzione delle somme e del valore di ogni
altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi
legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata.
2. La situazione di
crisi si intende verificata in una delle seguenti
date:
a) di trascrizione del
pignoramento relativo all'immobile oggetto del
contratto;
b)
di pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento o del provvedimento
di liquidazione coatta amministrativa;
c) di presentazione
della domanda di ammissione alla procedura di
concordato preventivo;
d) di pubblicazione
della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o,
se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o
l'amministrazione straordinaria.
3. La fideiussione può
essere escussa a decorrere dalla data in cui si è verificata la situazione di
crisi di cui al comma 2 a condizione che, per l'ipotesi di cui al punto a) del
medesimo comma, l'acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà
di recedere dal contratto e, per le ipotesi di cui ai punti b), c) e d) del
comma 2, il competente organo della procedura concorsuale
non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare.
4. La fideiussione deve
prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione
del debitore principale di cui all'articolo 1944,
secondo comma, del Codice civile e deve essere escutibile, verificatesi le
condizioni di cui al comma 3, a richiesta scritta del l'acquirente, corredata
da idonea documentazione comprovante l'ammontare delle somme e il valore di
ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente il costruttore ha
riscosso, da inviarsi al domicilio indicato dal fideiussore a mezzo di lettera
raccomandata con avviso di ricevimento.
5. Il mancato pagamento
del premio o della commissione non è opponibile all'acquirente.
6. Il fideiussore è
tenuto a pagare l'importo dovuto entro il termine di trenta giorni dal
ricevimento della richiesta di cui al comma 4. Qualora la restituzione degli importi oggetto di
fideiussione non sia eseguita entro il suddetto termine, il fideiussore è
tenuto a rimborsare all'acquirente le spese da quest'ultimo
effettivamente sostenute e strettamente necessarie per conseguire la detta
restituzione, oltre i relativi interessi.
7. L'efficacia della
fideiussione cessa al momento del trasferimento della proprietà o di altro
diritto reale di godimento sull'immobile o dell'atto definitivo di assegnazione.
Art. 107 decreto legislativo 1° settembre 1993,
n. 385
(Elenco speciale)
1. Il Ministro del tesoro, sentite la Banca d'Italia e la
CONSOB, determina criteri oggettivi, riferibili all'attività svolta, alla
dimensione e al rapporto tra indebitamento e patrimonio, in base ai quali sono
individuati gli intermediari finanziari che si devono iscrivere in un elenco
speciale tenuto dalla Banca d'Italia.
2. La Banca d'Italia, in conformità delle deliberazioni del
CICR, detta agli intermediari iscritti nell'elenco speciale disposizioni aventi
ad oggetto l'adeguatezza patrimoniale e il contenimento del rischio nelle sue
diverse configurazioni nonché l'organizzazione
amministrativa e contabile e i controlli interni. La Banca d'Italia può
adottare, ove la situazione lo richieda, provvedimenti specifici nei confronti
di singoli intermediari per le materie in precedenza indicate. Con riferimento
a determinati tipi di attività la Banca d'Italia può
inoltre dettare disposizioni volte ad assicurarne il regolare esercizio(36).
3. Gli intermediari inviano alla Banca d'Italia, con le modalità e nei termini da essa stabiliti, segnalazioni
periodiche, nonché ogni altro dato e documento richiesto.
4. La Banca d'Italia può effettuare
ispezioni con facoltà di richiedere l'esibizione di documenti e gli atti
ritenuti necessari.
4-bis. La Banca d'Italia può imporre agli intermediari il
divieto di intraprendere nuove operazioni per violazione di norme di legge o di
disposizioni emanate ai sensi del presente decreto(37).
5. Gli intermediari finanziari iscritti nell'elenco speciale
restano iscritti anche nell'elenco generale; a essi
non si applicano i commi 6 e 7 dell'articolo 106.
6. Gli intermediari finanziari iscritti nell'elenco speciale,
quando siano stati autorizzati all'esercizio di
servizi di investimento ovvero abbiano acquisito fondi con obbligo di rimborso
per un ammontare superiore al patrimonio, sono assoggettati alle disposizioni
previste nel Titolo IV, Capo I, Sezioni I e III; in luogo degli articoli 86,
commi 6 e 7, 87, comma 1, si applica l'articolo 57, commi 4 e 5, del testo
unico delle disposizioni in materia di mercati finanziari, emanato ai sensi
dell'articolo 21 della legge 6 febbraio 1996, n. 52(38).
Il fideiussore e obbligato in solido col
debitore principale al pagamento del debito (1292 e seguenti, 1410).
Le
parti però possono convenire che il fideiussore non sia tenuto a pagare prima
dell'esclusione del debitore principale. In tal caso il fideiussore, che sia convenuto dal creditore e intenda valersi del beneficio
dell'escussione, deve indicare i beni del debitore principale da sottoporre ad
esecuzione (2268).
Salvo
patto contrario, il fideiussore è tenuto ad anticipare
le spese necessarie.
ARTICOLO4
Assicurazione
dell'immobile
1. Il costruttore (…) è
obbligato a contrarre e a consegnare all'acquirente all'atto del trasferimento
della proprietà una polizza assicurativa indennitaria
decennale a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e
diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi
dell'articolo 1669 del Codice civile, derivanti da rovina
totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio
del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi
successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di
assegnazione.
Quando si tratta di edifici o di
altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso
di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della
costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di
rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del
committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno
dalla scoperta.
Il diritto del committente si prescrive (2934) in un anno
dalla denunzia.
ARTICOLO
5
Applicabilità
della disciplina
1. La disciplina
prevista dagli articoli 2, 3 e 4 si applica ai contratti aventi ad oggetto il
trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di
godimento di immobili per i quali il permesso di
costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo
sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del presente
decreto.
ARTICOLO
6
Contenuto
del contratto preliminare
1. Il contratto
preliminare, ed ogni altro contratto che ai sensi dell'articolo 2 sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una
persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile oggetto
del presente decreto, devono contenere:
a)
le indicazioni previste all'articolo 2659, primo comma, n. 1) e
all'articolo 2826 del Codice
civile;
b) la descrizione
dell'immobile e di tutte le sue pertinenze di uso
esclusivo oggetto del contratto;
c) gli estremi di eventuali atti d'obbligo e convenzioni urbanistiche
stipulati per l'ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e
l'elencazione dei vincoli previsti;
d)
le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla
struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai
solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti;
e) i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente
correlati alle varie fasi di lavorazione;
f) l'indicazione del
prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il
valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il
suo pagamento, la specificazione dell'importo di eventuali somme a titolo di
caparra; le modalità di corresponsione del prezzo devono essere rappresentate
da bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali
indicati dalla parte venditrice e alla stessa intestati o da altre forme che
siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell'avvenuto pagamento;
g) gli estremi della
fideiussione di cui all'articolo 2;
h) l'eventuale
esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli
di qualsiasi tipo sull'immobile con la specificazione del relativo ammontare,
del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la
pattuizione espressa degli obblighi del costruttore a esse connessi e,
particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula
del contratto definitivo di vendita;
i) gli estremi del
permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;
l) l'eventuale
indicazione del l'esistenza di imprese appaltatrici
con la specificazione dei relativi dati identificativi.
2. Agli stessi
contratti devono essere allegati:
a) il capitolato
contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche
solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonché
l'elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;
b) gli elaborati del
progetto in base al quale è stato richiesto o
rilasciato il permesso di costruire o l'ultima variazione al progetto
originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto
del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali.
3. Sono fatte salve le
disposizioni di cui al regio decreto 28 marzo 1929, n. 499.
Chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi
deve presentare al conservatore dei registri immobiliari, insieme con la copia
del titolo, una nota in doppio originale, nella quale devono essere indicati:
1)
il cognome ed il nome, il luogo e la data di nascita e il numero di codice
fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale
delle stesse, se coniugate, secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa
nel titolo o da certificato dell'ufficiale di stato civile, la denominazione o
la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone
giuridiche, delle società previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro
quinto e delle associazioni non riconosciute, con l'indicazione, per queste
ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le
rappresentano secondo l'atto costitutivo;
Omissis
Nell'atto di concessione dell'ipoteca l'immobile deve essere
specificamente designato con l'indicazione della sua natura, del comune in cui
si trova, nonché dei dati di identificazione
catastale; per i fabbricati in corso di costruzione devono essere indicati i
dati di identificazione catastale del terreno su cui insistono.
ARTICOLO
7
(Modificazioni
all'articolo 39 del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385)
1. All'articolo 39
del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, sono apportate le seguenti
modificazioni:
a) Il comma 6 è
sostituito dal seguente:
«6). In caso di edificio o complesso condominiale per il quale può
ottenersi l'accatastamento delle singole porzioni che lo costituiscono,
ancorché in corso di costruzione, il debitore, il terzo acquirente, il promissario acquirente o l'assegnatario del bene ipotecato
o di parte dello stesso, questi ultimi limitatamente alla porzione immobiliare
da essi acquistata o promessa in acquisto o in assegnazione, hanno diritto alla
suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente,
al frazionamento del l'ipoteca a garanzia.»;
b) dopo il comma 6 sono
inseriti i seguenti:
«6)-bis. La banca deve
provvedere agli adempimenti di cui al comma 6 entro il termine di novanta
giorni dal ricevimento della richiesta di suddivisione del finanziamento in
quote corredata da documentazione idonea a comprovare l'identità del
richiedente, la data certa del titolo e l'accatastamento delle singole porzioni
per le quali è richiesta la suddivisione del finanziamento.
Tale termine è aumentato a centoventi giorni se la richiesta riguarda un
finanziamento da suddividersi in più di cinquanta quote.
6)-ter.
Qualora la banca non provveda entro il termine indicato al comma 6-bis, il
richiedente può presentare ricorso al presidente del tribunale nella cui circoscrizione è situato l'immobile; il presidente del
tribunale, sentite le parti, ove accolga il ricorso, designa un notaio che,
anche avvalendosi di ausiliari, redige un atto pubblico di frazionamento
sottoscritto esclusivamente dal notaio stesso. Dall'atto di suddivisione del
finanziamento, o dal diverso successivo termine stabilito nel contratto di
mutuo decorre, con riferimento alle quote frazionate, l'inizio
dell'ammortamento delle somme erogate; di tale circostanza si fa menzione nel l'atto stesso.
6)-quater.
Salvo diverso accordo delle parti, la durata dell'ammortamento è pari a quella
originariamente fissata nel contratto di mutuo e l'ammortamento stesso è
regolato al tasso di interesse determinato in base ai
criteri di individuazione per il periodo di preammortamento
immediatamente precedente. Il responsabile del competente ufficio del
Territorio annota a margine del l'iscrizione ipotecaria il
frazionamento del finanziamento e della relativa ipoteca, l'inizio e la durata
dell'ammortamento ed il tasso relativo.».
Art. 39 decreto legislativo 1° settembre 1993
n. 385
(Ipoteche)
1. Ai fini dell'iscrizione ipotecaria le banche possono
eleggere domicilio presso la propria sede.
2. Quando la stipulazione del contratto e l'erogazione del
denaro formino oggetto di atti separati, il
conservatore dei registri immobiliari, in base alla quietanza rilasciata dal
beneficiario del finanziamento, esegue, a margine dell'iscrizione già presa,
l'annotazione dell'avvenuto pagamento e dell'eventuale variazione degli
interessi convenuta dalle parti; in tal caso l'ipoteca iscritta fa collocare
nello stesso grado gli interessi nella misura risultante dall'annotazione
stessa.
3. Il credito della banca relativo a
finanziamenti con clausole di indicizzazione è garantito dall'ipoteca iscritta
fino a concorrenza dell'importo effettivamente dovuto per effetto
dell'applicazione di dette clausole. L'adeguamento dell'ipoteca si verifica automaticamente se la nota d'iscrizione menziona
la clausola di indicizzazione.
4. Le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono
assoggettate a revocatoria fallimentare quando siano state
iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di
fallimento. L'articolo 67 della legge fallimentare non si applica ai pagamenti
effettuati dal debitore a fronte di crediti fondiari.
5. I debitori, ogni volta che abbiano
estinto la quinta parte del debito originario, hanno diritto a una
riduzione proporzionale della somma iscritta. Essi hanno inoltre il diritto di
ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando, dai
documenti prodotti o da perizie, risulti che per le
somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia
sufficiente ai sensi dell'articolo 38.
6. In caso di edificio o complesso
condominiale, il debitore e il terzo acquirente del bene ipotecato hanno
diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente,
al frazionamento dell'ipoteca a garanzia. Il conservatore dei registri
immobiliari annota la suddivisione e il frazionamento a margine dell'iscrizione
presa.
7. Agli effetti dei diritti di scritturato e degli emolumenti
ipotecari, nonché dei compensi e dei diritti spettanti
al notaio, gli atti e le formalità ipotecarie, anche di annotazione, si
considerano come una sola stipula, una sola operazione sui registri immobiliari
e un solo certificato. Gli onorari notarili sono ridotti alla metà.
ARTICOLO8
Obbligo
di cancellazione o frazionamento dell'ipoteca antecedente alla compravendita
1. Il notaio non può
procedere alla stipula dell'atto di compravendita se,
anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla
suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per
la cancellazione o frazionamento dell'ipoteca a garanzia o del pignoramento
gravante sull'immobile.
ARTICOLO9
Diritto
di prelazione
1. Qualora l'immobile
sia stato consegnato all'acquirente e da questi adibito ad abitazione
principale per sé o per un proprio parente in primo grado, all'acquirente
medesimo, anche nel caso in cui abbia escusso la
fideiussione, è riconosciuto il diritto di prelazione nel l'acquisto
dell'immobile al prezzo definitivo raggiunto nell'incanto anche in esito alle
eventuali offerte ai sensi dell'articolo 584 del Codice di
procedura civile.
2. Ai fini
dell'esercizio del diritto di prelazione, l'autorità che procede alla vendita
dell'immobile provvede a dare immediata comunicazione
all'acquirente, con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario, della
definitiva determinazione del prezzo entro dieci giorni dall'adozione del
relativo provvedimento, con indicazione di tutte le condizioni alle quali la
vendita dovrà essere conclusa e l'invito ad esercitare la prelazione.
3. Il diritto di
prelazione è esercitato dall'acquirente, a pena di decadenza, entro il termine
di dieci giorni dalla ricezione della comunicazione di cui al
comma 2, offrendo, con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario
all'autorità che procede alla vendita dell'immobile, condizioni uguali a quelle
comunicategli.
4. Qualora l'acquirente
abbia acquistato l'immobile, per effetto del l'esercizio del diritto di
prelazione, a un prezzo inferiore alle somme riscosse
in sede di escussione della fideiussione, la differenza deve essere restituita
al fideiussore, qualora l'immobile acquistato abbia consistenza e
caratteristiche tipologiche e di finitura corrispondenti a quelle previste nel
contratto stipulato con il costruttore. Ove non ricorra tale condizione,
l'eventuale eccedenza da restituire al fideiussore deve risultare
da apposita stima.
5. È escluso, in ogni
caso, il diritto di riscatto nei confronti dell'aggiudicatario.
Art. 584 codice di procedura civile
Offerte dopo l'incanto
Avvenuto l'incanto, possono ancora essere fatte offerte di acquisto entro il termine di dieci giorni, ma non sono
efficaci se il prezzo offerto non supera di un sesto quello raggiunto
nell'incanto.
Tali offerte si fanno a norma dell'articolo
571 e, prima di procedere alla gara di cui all'articolo 573, il cancelliere dà
pubblico avviso dell'offerta più alta a norma dell'articolo 570.
ARTICOLO
10
Esenzioni
e limiti alla esperibilità
dell'azione revocatoria fallimentare
1. Gli atti a titolo
oneroso che hanno come effetto il trasferimento della proprietà o di altro
diritto reale di godimento di immobili da costruire,
nei quali l'acquirente si impegni a stabilire, entro dodici mesi dall'acquisto
o dal l'ultimazione degli stessi, la residenza propria o di suoi parenti o
affini entro il terzo grado, se posti in essere al giusto prezzo da valutarsi
alla data della stipula del preliminare, non sono soggetti all'azione
revocatoria prevista dall'articolo 67 del regio decreto 16
marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni.
2. Non sono, altresì,
soggetti alla medesima azione revocatoria i pagamenti dei premi e commissioni relativi ai contratti di fideiussione e di assicurazione di
cui agli articoli 3 e 4, qualora effettuati nell'esercizio dell'attività
d'impresa nei termini d'uso.
Art. 67 regio decreto 16 marzo 1942, n. 267
(Atti a titolo oneroso, pagamenti, garanzie)
Sono revocati, salvo che l'altra parte provi che non
conosceva lo stato d'insolvenza del debitore:
1) gli atti a titolo oneroso compiuti nei due anni anteriori
alla dichiarazione di fallimento, in cui le prestazioni eseguite o le
obbligazioni assunte dal fallito sorpassano notevolmente ciò che a lui è stato
dato o promesso;
2) gli atti estintivi di debiti pecuniari scaduti ed
esigibili non effettuati con danaro o con altri mezzi
normali di pagamento, se compiuti nei due anni anteriori alla dichiarazione di
fallimento;
3) i pegni, le anticresi e le ipoteche volontarie costituiti
nei due anni anteriori alla dichiarazione di fallimento per debiti preesistenti
non scaduti;
4) i pegni, le anticresi e le ipoteche
giudiziali o volontarie costituiti entro l'anno anteriore alla dichiarazione di
fallimento per debiti
scaduti.
Sono altresì revocati, se il curatore prova che l'altra parte
conosceva lo stato d'insolvenza del debitore, i pagamenti dei debiti liquidi ed
esigibili, gli atti a titolo oneroso e quelli costitutivi di un diritto di
prelazione per debiti contestualmente creati, se compiuti entro l'anno
anteriore alla dichiarazione di fallimento.
Le disposizioni di questo articolo
non si applicano all'istituto di emissione, agli istituti autorizzati a
compiere operazioni di credito su pegno, limitatamente a queste operazioni, e
agli istituti di credito fondiario. Sono salve le disposizioni delle leggi
speciali.
ARTICOLO
11
Introduzione
dell'articolo 72-bis del Regio decreto 16 marzo 1942, n. 267
1. Dopo l'articolo 72
del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, è inserito il seguente:
«72-bis. (Contratti
relativi ad immobili da costruire). In caso di situazione di crisi del
costruttore ai sensi dell'articolo 2, comma 1, lettera c), della legge 2 agosto 2004, n. 210, il contratto
si intende sciolto se, prima che il curatore comunichi la scelta tra esecuzione
o scioglimento, l'acquirente abbia escusso la fideiussione a garanzia della
restituzione di quanto versato al costruttore, dandone altresì comunicazione al
curatore. In ogni caso, la fideiussione non può essere escussa dopo che il
curatore abbia comunicato di voler dare esecuzione al
contratto».
Art 2, comma 1, lettera c), della legge 2 agosto
2004, n. 210:
c)
per "situazione di crisi", la situazione che ricorre nei casi in cui
il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare,
in relazione all'immobile oggetto del contratto,
ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo,
liquidazione coatta amministrativa.
ARTICOLO
12
Istituzione
e finalità del Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire
1. È istituito presso
il ministero dell'Economia e delle finanze il Fondo di solidarietà per gli
acquirenti di beni immobili da costruire, al fine di assicurare un indennizzo,
nell'ambito delle risorse del medesimo Fondo, agli acquirenti che, a seguito
dell'assoggettamento del costruttore a procedure implicanti una situazione di
crisi, hanno subito la perdita di somme di denaro o di altri
beni e non hanno conseguito il diritto di proprietà o altro diritto reale di
godimento su immobili oggetto di accordo negoziale con il costruttore ovvero
l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale
di godimento su immobili da costruire per iniziativa di una cooperativa.
2. Ai fini dell'accesso
alle prestazioni del Fondo, devono risultare nei
confronti del costruttore, a seguito della sua insolvenza, procedure implicanti
una situazione di crisi non concluse in epoca antecedente al 31 dicembre 1993
né aperte in data successiva a quella di emanazione del presente decreto.
3. L'accesso alle
prestazioni del Fondo è consentito nei casi in cui per il bene immobile risulti richiesto il permesso di costruire.
ARTICOLO
13
Requisiti
per l'accesso alle prestazioni del Fondo
1. Per l'accesso alle
prestazioni del Fondo devono ricorrere congiuntamente i seguenti requisiti
oggettivi:
a) aver subito, a
seguito dell'insorgenza di una situazione di crisi per effetto dell'insolvenza
del costruttore, perdite di somme di denaro versate o di altri
beni trasferiti dall'acquirente al costruttore medesimo come corrispettivo per
l'acquisto o l'assegnazione dell'immobile da costruire;
b)
non aver acquistato la proprietà o altro diritto reale di godimento
sull'immobile da costruire ovvero non averne conseguito l'assegnazione.
2. Il requisito di cui
al comma 1, lettera b), non viene meno per effetto dell'acquisto della
proprietà o del conseguimento dell'assegnazione in virtù di accordi
negoziali con gli organi della procedura concorsuale ovvero di aggiudicazione
di asta nell'ambito della medesima procedura ovvero, infine, da terzi
aggiudicatari.
3. Nei casi di cui al
comma 2 l'indennizzo spetta solo qualora l'importo complessivo delle somme
versate e del valore dei beni corrisposti al costruttore e delle somme versate
per l'effettivo acquisto del bene sia superiore al
prezzo originariamente convenuto con il costruttore ed è determinato in misura
pari alla differenza tra il predetto importo complessivo ed il prezzo
originario, fino comunque a concorrenza delle somme versate e dei beni corrisposti
al costruttore.
4. Danno luogo alle
prestazioni del Fondo le situazioni di perdita della proprietà del bene per
effetto del successivo positivo esperimento
dell'azione revocatoria, soltanto nel caso in cui essa sia stata promossa ai
sensi dell'articolo 67, secondo comma, del Regio decreto 16 marzo
1942, n. 267.
ARTICOLO
14
Struttura
e funzionamento del Fondo
1. Il Fondo si articola
in sezioni autonome corrispondenti ad aree territoriali interregionali
individuate con il decreto di cui all'articolo 16, sulla base della quantità e
della provenienza territoriale delle richieste di indennizzo
presentate entro il termine di decadenza stabilito nell'articolo 18, comma 1,
in modo da assicurare una gestione equilibrata delle sezioni. L'articolazione
in sezioni non comporta un decentramento territoriale del Fondo.
2. Per ciascuna sezione
autonoma è tenuta dal Fondo una distinta contabilità, anche ai fini della rendicontazione periodica.
3. Gli oneri di
gestione del Fondo sono contabilmente ripartiti fra le sezioni autonome, in
proporzione dell'ammontare delle risorse di cui ciascuna di esse
dispone in virtù dei contributi che le sono imputati ai sensi dell'articolo 17,
comma 5.
4. Le risorse di
ciascuna sezione, al netto degli oneri di gestione, sono destinate alla
soddisfazione delle richieste di indennizzo dei
soggetti aventi diritto in relazione agli immobili ubicati nel territorio di
competenza della sezione medesima. A tal fine il gestore del Fondo, entro sei
mesi dalla scadenza del termine di presentazione delle
richieste di indennizzo da parte degli aventi diritto, salve le risultanze
della successiva attività istruttoria, determina per ciascuna sezione
l'ammontare massimo complessivo delle somme da erogare a titolo di indennizzo
e, quindi, sulla base delle risorse globalmente imputate a ciascuna sezione per
effetto del versamento della prima annualità del contributo obbligatorio di cui
all'articolo 17, la prima quota annuale di indennizzo da erogare.
5. Le ulteriori quote annuali di indennizzo sono determinate in
funzione delle variazioni della misura annua del contributo, stabilita con il
decreto di cui all'articolo 17, comma 4, e del suo gettito effettivo, oltre che
del decrescente ammontare residuo degli indennizzi da corrispondere.
6. In caso di integrale soddisfazione delle richieste degli aventi
diritto, anche prima della scadenza del termine massimo di operatività del
Fondo, le eventuali somme residue di una sezione sono attribuite alle altre
sezioni, che non abbiano risorse sufficienti, proporzionalmente all'ammontare
residuo degli indennizzi da corrispondersi da parte di ciascuna di queste.
7. Il Fondo ha azione
di regresso nei confronti del costruttore per il recupero dell'indennizzo
corrisposto all'acquirente. A tal fine il Fondo si surroga nei diritti
dell'acquirente nell'ambito della procedura implicante la situazione di crisi
aperta nei confronti del costruttore, progressivamente in ragione e nei limiti
delle somme corrisposte a titolo di indennizzo, nonché
dei relativi interessi e spese. L'indennizzato ha facoltà di
agire nell'ambito della procedura per l'eventuale residua parte del
credito non soddisfatta dall'indennizzo ricevuto dal Fondo.
8. Le somme recuperate
dal Fondo ai sensi del comma 7 sono imputate alla sezione autonoma del Fondo
che ha erogato l'indennizzo.
ARTICOLO
15
Gestione
del Fondo
1. La gestione del
Fondo è attribuita alla Consap - Concessionaria di
servizi assicurativi pubblici Spa, che vi provvede
per conto del ministero dell'Economia e delle finanze sulla
base di apposita concessione, approvata con decreto del medesimo
ministero.
2. La concessione si
conforma al principio di affidare alla Consap, quale
concessionaria, la gestione di cassa e patrimoniale del Fondo, la conservazione
della sua integrità, la liquidazione delle relative spese, nonché
al principio di garantire la verifica periodica, da parte del l'amministrazione
concedente, della corrispondenza della gestione del Fondo alle finalità
indicate dal presente decreto. Ai relativi oneri e alle spese di gestione si
provvede nell'ambito delle risorse finanziarie del Fondo, senza nuovi o maggiori oneri per la finanza pubblica.
3. Ai fini di cui al
comma 2, la concessione definisce, tra l'altro, le modalità
di esercizio concernenti:
a) iniziative
informative da assumersi a opera del Fondo, con oneri
a suo carico, al fine di garantire l'effettiva fruizione dei benefici previsti
dal presente decreto da parte dei destinatari;
b) la rilevazione dei
dati necessari per la definizione delle aree territoriali e delle
corrispondenti sezioni autonome del Fondo, ai sensi dell'articolo 14, comma 1, nonché per la determinazione annua della misura del
contributo obbligatorio, di cui all'articolo 17, comma 4;
c) l'istruttoria delle
richieste di indennizzo;
d) la liquidazione
degli indennizzi e la loro erogazione, anche tramite apposite
convenzioni con le banche;
e) la ripetizione delle
somme già erogate, nei casi di revoca o riforma dell'attribuzione, nonché l'esercizio del diritto di surroga previsto
dall'articolo 14, comma 7;
f) la previsione
dell'ammontare complessivo delle somme da destinare all'erogazione degli
indennizzi, nonché al sostenimento degli oneri di
gestione;
g) la destinazione a investimenti a redditività certa e adeguata delle somme
disponibili, compatibilmente con le esigenze di liquidità del Fondo;
h) la presentazione al
ministero dell'Economia e delle finanze, per il successivo inoltro
alla Corte dei conti, del rendiconto annuale, approvato dal Consiglio di
amministrazione della concessionaria, accompagnato dalla situazione
patrimoniale del Fondo e da una relazione sull'attività svolta.
4. La concessione
stabilisce, altresì, le modalità di accreditamento
alla Consap delle somme che affluiscono al Fondo.
ARTICOLO
16
Ulteriore disciplina per la gestione del Fondo
1. Con decreto di
natura non regolamentare del ministro della Giustizia
di concerto con il ministro dell'Economia e delle finanze sono definite le aree
territoriali e le corrispondenti sezioni autonome del Fondo, tenuto conto dei
dati raccolti ed elaborati dal gestore del Fondo medesimo.
2. Possono altresì
essere stabiliti ulteriori criteri e modalità per la
concreta gestione del Fondo, con particolare riferimento all'attuazione di
quanto previsto dall'articolo 14.
ARTICOLO
17
Contributo
obbligatorio
1. Per reperire le risorse destinate al Fondo, è istituito un
contributo obbligatorio a carico dei costruttori tenuti all'obbligo di
procurare il rilascio e di provvedere alla consegna della fideiussione di cui
all'articolo 2; il contributo è versato direttamente dal soggetto che rilascia
la fideiussione.
2. Il contributo
obbligatorio è dovuto per un periodo massimo di
quindici anni a decorrere dalla data di entrata in vigore del presente decreto
ovvero, se antecedente, sino alla data nella quale risultino acquisite al Fondo
risorse sufficienti ad assicurare il soddisfacimento delle richieste di
indennizzo presentate dagli aventi diritto. L'eventuale ricorrenza della
predetta condizione per l'anticipata cessazione della debenza
del contributo è accertata con decreto del ministero dell'Economia e delle
finanze.
3. Per la prima annualità la misura del contributo è fissata nel quattro per
mille dell'importo complessivo di ciascuna fideiussione e il versamento è
effettuato, entro il mese successivo a quello di rilascio della fideiussione,
con le modalità stabilite e rese pubbliche dal soggetto gestore del Fondo.
4. Per le annualità
successive, la misura del contributo è stabilita con decreto del ministro della
Giustizia, di concerto con il ministro dell'Economia e delle finanze, entro il
limite massimo del cinque per mille dell'importo complessivo di ciascuna
fideiussione; con il medesimo decreto possono essere stabilite, altresì, modalità per il versamento diverse o ulteriori rispetto a
quelle fissate nel comma 3.
5. Le somme versate a
titolo di contributo obbligatorio sono imputate alla sezione autonoma del Fondo
nel cui ambito territoriale è ubicato l'immobile
oggetto di fideiussione.
6. Qualora il
versamento del contributo obbligatorio non avvenga entro il termine di cui al
comma 3, sono dovuti interessi di mora calcolati, a
decorrere dal giorno della scadenza del termine fino a comprendere quello
dell'effettivo versamento, al saggio di interesse legale.
7. I soggetti che
rilasciano fideiussioni ai sensi dell'articolo 2 sono
tenuti a trasmettere entro il 31 dicembre di ogni anno al soggetto gestore del
Fondo una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, ai sensi dell'articolo 47
del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, recante
attestazione delle fideiussioni rilasciate, con indicazione dei dati dei
soggetti interessati, degli importi e degli estremi identificativi degli atti fideiussori.
Articolo 47 decreto del Presidente della Repubblica 28
dicembre 2000, n. 445)
Dichiarazioni sostitutive
dell’atto di notorietà
1. L'atto di
notorietà concernente stati, qualità personali o fatti che siano
a diretta conoscenza dell'interessato è sostituito da dichiarazione resa e
sottoscritta dal medesimo con la osservanza delle modalità di cui all’articolo
38. (R)
2. La
dichiarazione resa nell’interesse proprio del dichiarante può riguardare anche
stati, qualità personali e fatti relativi ad altri soggetti di cui egli abbia diretta conoscenza. (R)
3. Fatte salve le
eccezioni espressamente previste per legge, nei rapporti con la pubblica
amministrazione e con i concessionari di pubblici servizi, tutti gli stati, le
qualità personali e i fatti non espressamente indicati nell'articolo 46 sono
comprovati dall'interessato mediante la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. (R) 4. Salvo il caso in cui la
legge preveda espressamente che la denuncia all’Autorità di Polizia Giudiziaria
è presupposto necessario per attivare il procedimento amministrativo di
rilascio del duplicato di documenti di riconoscimento o comunque
attestanti stati e qualità personali dell’interessato, lo smarrimento dei
documenti medesimi è comprovato da chi ne richiede il duplicato mediante
dichiarazione sostitutiva. (R)
ARTICOLO
18
Accesso
alle prestazioni del Fondo e istruttoria sulle domande
1. La domanda di accesso alle prestazioni del Fondo deve essere presentata
dagli aventi diritto, a pena di decadenza, entro il termine di sei mesi dalla
data di pubblicazione del decreto di cui al comma 6.
2. Ciascun soggetto può
ottenere dal Fondo l'indennizzo una sola volta, anche nel caso in cui abbia subito più perdite in relazione a diverse e distinte
situazioni di crisi. Gli importi delle perdite indennizzabili sono rivalutati,
in base alle variazioni dell'indice Istat dei prezzi
al consumo per le famiglie di operai e impiegati, alla
data di entrata in vigore del presente decreto.
3. Il richiedente deve
fornire la prova della sussistenza e dell'entità della perdita. A tal fine
costituisce prova anche il provvedimento che ha definitivamente accertato il
credito in sede concorsuale.
4. Nello svolgimento
dell'attività istruttoria il gestore del Fondo, al fine di determinare criteri
di valutazione uniformi in merito a situazioni e documentazioni ricorrenti, può acquisire il parere di un apposito comitato, costituito
con il decreto interministeriale di cui al comma 6 e composto da rappresentanti
del ministero della Giustizia, del ministero dell'Economia e delle finanze, del
ministero delle Attività produttive e delle categorie interessate.
5. Il
gestore del fondo, all'esito dell'istruttoria, nei termini stabiliti in sede di
concessione, delibera il riconoscimento dell'indennità e la relativa
liquidazione ovvero la reiezione della richiesta.
6. Con decreto del
ministero della Giustizia, di concerto con il ministero dell'Economia e delle
finanze, sono dettate disposizioni relative alle
modalità, anche telematiche, di presentazione della domanda ed al contenuto
della documentazione da allegare a questa, nonché in merito allo svolgimento
dell'attività istruttoria di cui al presente articolo.
Il presente decreto,
munito del sigillo dello Stato, sarà inserito nella Raccolta ufficiale degli
atti normativi della Repubblica italiana. È fatto obbligo a
chiunque spetti di osservarlo e di farlo osservare.