Immobili in costruzione - l'Ance rilascerà un marchio di qualità alle imprese che copriranno i propri cantieri stipulando il contratto. Al vi a settembre, l'iniziativa garantirà l'acquirente dal fallimento dell'impresa. Oggi 200 mila famiglie sono coinvolte nei dissesti.

Una polizza fideiussoria che copra gli acquirenti di case in costruzione. L'impegno viene da Claudio De Albertis, presidente dell'Ance (Associazione nazionale costruttori): le aziende edili che aderiranno all'iniziativa, in lancio a settembre, riceveranno una marchio di qualità. E' forse la prima buona notizia per le decine di migliaia di persone che, ogni anno, corrono il rischio dell'acquisto della cosiddetta "casa sulla carta". Ma è troppo tardi, per chi ci ha già "lasciato le penne" E cioè per le quasi 200 mila famiglie coinvolte negli oltre 9 mila crack immobiliari in corso. Due crude cifre in cui è circoscritto un dramma, con tanti colpevoli: un Parlamento che non ha mai varato una legge ragionevole sui fallimenti immobiliari, gli istituti di credito che concedono con disinvoltura finanziamenti alle imprese (tanto qualcuno pagherà), le imprese edili stesse. La vittima è invece una sola, il cittadino che acquista una casa in via di costruzione. E che non solo perde i salati anticipi versati, ma anche la casa per cui ha pagato. Quando non si ritrova a dover anche onorare cambiali girate dall'impresa edile ai creditori, a dover rispondere in prima persona di abusi edilizi mai commessi, a dover scucire denaro anche per imposte mai versate al Fisco o oneri di urbanizzazione mai pagati ai Comuni.

La stima dell'entità del fenomeno è del Co.Na.Fi. (Coordinamento nazionale vittime fallimenti immobiliari), un coordinamento tra i cittadini coinvolti in alcuni dei crack in corso. Inevitabilmente, il primo obiettivo del Conafi è dare degli strumenti a chi è già stato duramente colpito dai fallimenti (e qui, le soluzioni sono più politico-sociali che giuridiche). Tuttavia il Conafi ha fatto suo anche l'obiettivo di prevenire, e non solo curare, il fenomeno, trovando un appoggio politico per due disegni di legge, sottoscritti da diversi parlamentari, progettati sulla falsariga delle tutele previste dalle leggi francesi. Ha avviato poi contatti in sede regionale (sfociati in una delibera in Emilia Romagna e in trattative in Lombardia), per ottenere fondi a finanziamento delle famiglie coinvolte dai crack.

Ma come tutelarsi nell'acquisto di case "sulla carta"? Va premesso subito che non esiste foglio, per quanto zeppo di formule legali, che possa proteggere come una corazza chi acquista un bene che non può né vedere né toccare con mano. Tutti ingenui, quindi, coloro che si arrischiano a farlo? No, centinaia di migliaia di famiglie, in Italia, hanno trovato così una casa, e ne sono pure soddisfatte. I vantaggi stanno in un succoso risparmio sul prezzo e nella possibilità di poter vivere in un appartamento tagliato su misura, con la suddivisione dei locali desiderata e la possibilità di scegliere pavimenti, serramenti, tinteggiatura, sanitari.

Il guaio è che, a differenza di quanto accade in Francia, le imprese di costruzione non sono tenute né a partecipare a un Fondo di garanzia, né a sottoscrivere fideiussioni con istituti di credito o compagnie di assicurazione, che coprano i loro clienti dal rischio di fallimenti dell'impresa venditrice. Ed è questa, oggi come oggi, il principale consiglio che si può dare a chi intende affrontare l'avventura dell'acquisto sulla carta: esigere di essere coperti da una fideiussione. Se lo stabile non viene terminato, o non eseguito a regola d'arte, e la società venditrice non paga, il compratore è rimborsato dalla banca o assicurazione.

La spesa non è esagerata anche se, inevitabilmente, finisce per ricadere sull'acquirente dell'immobile, che sborserà di più. Tuttavia, in regime di normale mercato, potrebbe essere contenibile in una cifra variabile tra lo 0,6% e l'1,2% della somma assicurata. Non solo: un imprenditore incapace di ottenere la fideiussione, se non a prezzi elevatissimi, sarebbe indicato come persona poco gradita ed affidabile dal "mercato", con tanti rischi in meno da correre.

Fin qui, la teoria. La pratica è però diversa. Infatti è impensabile che la fideiussione copra solo l'acquirente che la chiede: occorre che la garanzia valga per tutti e venga quindi dalla ditta promotrice della costruzione che, nei rari casi in cui si muove in questo senso, può trovare scarsa comprensione nel mondo bancario-assicurativo. Dicono alla Conafi: "Banche ed Assicurazioni si assumono malvolentieri un rischio imprenditoriale, quando è assai più comodo concedere finanziamenti basati su ipoteche, con la certezza che se l'impresa non paga saranno i suoi clienti a coprire il buco". Proprio per questo l'iniziativa dell'Ance fa da apripista. Così la spiega De Albertis: " Il nostro progetto prevede una triplice copertura. Innanzitutto una fideiussione che garantisca le somme anticipate a partire dal giorno della proposta di acquisto fino a quello dell'inizio lavori (si tratta del periodo più delicato, perché i clienti danno denaro senza avere in cambio niente). Dopotutto le successive "rate", se date ad avanzamento lavori, pagheranno qualcosa di concretamente visibile. Poi una fideiussione che copra i vizi occulti della costruzione, per cui il codice civile (articolo 1669 del codice civile) prevede una prescrizione di dieci anni. Infine una fideiussione per i vizi riconoscibili, da denunciare entro due anni (articolo 1667)".

L'ideale, per l'acquirente sulla carta, resta comunque la fideiussione che copra tutto il processo di acquisto, fino alla trascrizione del rogito. Il suo costo teorico potrà calare via via che l'impresa costruttrice procede con i lavori e restituisce parte dei finanziamenti ottenuti con il rimborso da parte dei candidati acquirenti.

Mille e un volto per i crack del mattone

Ogni casa si innalza su un pezzo di terra. Non è scontato, però, che quel rettangolo di prato appartenga a chi intende costruirvi sopra: e questo pochi acquirenti lo sospettano. Talora, più banalmente, l'area edificabile non è stata ancora acquistata. Il meccanismo è questo. La società Brambilla versa al proprietario del terreno una somma limitata, a prenotazione. Raccoglie poi i candidati acquirenti, in base a piantine e a un plastico, inventato da un tecnico con una buona dose di fantasia. Con i primi soldi anticipati compra l'area (o si fa socio, a percentuale, il suo proprietario). Ottiene un finanziamento da una banca o da una finanziaria, dando il terreno come garanzia ipotecaria. Pretende dai suoi clienti delle cambiali, a garanzia del pagamento totale delle somme d'acquisto. Usa parte dei soldi per iniziare i lavori: con gli altri prenota od acquista un altro terreno, altrove. Raccoglie anche in questo caso altri candidati acquirenti, e, con lo stesso meccanismo, spilla altri soldi, con i quali le opere nella prima costruzione fanno qualche passo avanti. E' il momento di giocare sui tempi: ritardando i pagamenti alle imprese costruttrici, e tenendo rigidamente fissi quelli dei clienti, raccoglie altro denaro. Con questo, inizia lo stesso gioco su un terzo terreno, e così via.

Si capisce così come vi siano società che, con capitali semi-inesistenti, si trasformino in pochi anni in imprese di medio livello, con tanti cantieri aperti. Ma, prima o poi, i nodi vengono al pettine. Se il mercato immobiliare fila liscio, e aumentano i prezzi, il costruttore riesce via via a ripianare i debiti, magari ritardando le consegne e ritoccando in su il costo d'acquisto. Se invece il ciclo dell'autofinanziamento si inceppa (perché vi sono meno acquirenti del previsto, perché le banche chiudono i rubinetti, perché sin dall'inizio lo scopo era fuggire con a cassa), è il crack. I primi acquirenti forse si salveranno: a restare con il cerino acceso in mano saranno gli ultimi, che perderanno i soldi anticipati, la casa (messa sotto sequestro dalla banca e dagli altri creditori) , e si troveranno al centro di uno spinoso ginepraio. Insomma, siamo di fronte all'ennesima riedizione della catena di sant'Antonio. I clienti beffati perdono i soldi anticipati, la casa, e perdipiù si trovano anche a dover onorare delle cambiali girate ai creditori dall'impresario edile.

Tutto in famiglia Questo è solo il meccanismo di base. Vi sono poi innumerevoli varianti. Potremmo definire la prima "tutto in famiglia" Il costruttore si può far concedere i prestiti da una finanziaria che controlla, e accollare il mutuo ai clienti a condizioni pessime. Può, incaricare dei lavori un'impresa edile che è una scatola vuota, posseduta attraverso prestanomi, che fa lavorare solo subappaltatori. Facendo fallire l'impresa edile, giustificherà i ritardi dei lavori e le inadempienze. Eventualmente, può far intermediare l'acquisto da un'agenzia immobiliare collegata, per incassare in parte o in tutto i relativi onorari. E così via.

Le coop fasulle. La creazione, dall'alto, di una cooperativa di abitazione, è un altro espediente assai in voga. In teoria, le coop di abitazione dovrebbero essere spontanee aggregazioni di cittadini, che si mettono insieme per far edificare un immobile da un'impresa. Tant'è vero che la legge le facilita sia fiscalmente, che urbanisticamente, concedendo loro perfino terreni pubblici o espropriati in regime di 167 (con concessioni all'utilizzo per novant'anni).

La realtà è del tutto opposta. Le coop di abitazione sono create dall'alto, sia da imprese edile che da cooperative edilizie. La democrazia interna può essere puramente formale: in realtà le scelte sono già prese e gli associati non hanno comunque né le capacità tecniche, né il tempo materiale, né infine la faccia tosta di metterle in discussione. Costituendo queste coop non si sfruttano solo le agevolazioni previste: se si è disonesti, scaricano anche sulle spalle dei soci molte responsabilità nelle scelte, che sono rinfacciabili a tutti, essendo formalmente prese in assemblee dove ciascuno ha diritto di voto.

Procedure in corso

 Criteri: tra i fallimenti immobiliari censiti dall'Istat, si sono conteggiati solo quelli nel settore dell'edilizia e del genio, ricavandone una media annua. Per valutare quelli in corso, si è moltiplicata la media di durata delle procedure fallimentari rilevata dall'Istat (2304 giorni), per la media giornaliera dei fallimenti. Per "scremare" quelli non riferiti ad edilizia abitativa (che comunque sono una minoranza), anzichè moltiplicare il numero dei fallimenti per la media di famiglie coinvolte rilevata dalla Conafi (45 famiglie), si è scelto di attribuire una media prudenziale di 20 famiglie a fallimento.

Fonte: Co.Na.Fi

Le mosse preventive

Oltre alla fidejussione, quali altre precauzioni possono prendere i candidati all'acquisto sulla carta? Molte, ma nessuna decisiva. La prima è prendere informazioni, da banche, associazioni edili, camere di commercio sull'affidabilità non solo del promotore-venditore, ma anche delle altre persone coinvolte nell'affare (proprietario dell'area, costruttore). Una cautela utile, ma non decisiva. Per esempio la ditta Pozzi (800 famiglie rovinate) era conosciuta come solidissima. E per Pietro Casula, il manager della Casa Costruzioni, (100 famiglie disperate a Sassari), garantiva il Banco di Sardegna che concedeva di distribuire volantini con il suo marchio nelle filiali.

Vi è poi l'assoluta necessità di verificare se il terreno è davvero del promotore, senza accontentarsi di quanto è scritto nei moduli prestampati che si firma. Lo sanno bene i soci delle cooperative Zodiaco, Uncasa e Sagittario (provincia di Torino). Esiste poi la concessione edilizia? Non è detto, o non è detto che preveda tanti alloggi quanti sono stati promessi (casi "Iniziative edilizie" a Imperia e cooperative Belvedere I, II e II a Roma). C'è poi da far passare ai raggi x da un tecnico il capitolato di costruzione (solai che rischiano di essere lasciati a rustico, senza coibentazione, mancata piantumazione del giardino, materali poveri, solo una presa elettrica per stanza e via elencando, all'infinito).

Fondamentale è non anticipare soldi (e, tantomeno, cambiali) se non in maniera proporzionale al procedere delle fasi di costruzione. Per esempio il 6% alle fondazioni, il 13% alle strutture senza solette, un altro 10% alle solette e così via. Vietate le somme ingenti a puro titolo di "prenotazione".

Il compromesso di acquisto, infine, può essere trascritto, per divenire eventuali "creditori privilegiati". Può essere inutile, però, se l'ipoteca del finanziatore dell'impresa è stata iscritta prima. Neanche l'avvenuto rogito è una garanzia: può essere revocato dal giudice (c'è tempo 2 anni). Anzi, al danno può aggiungersi la beffa. Racconta Marco Magni della Conafi: "C'è chi si è visto contestare che il valore denunciato nel rogito fosse troppo basso. Così si è visto accusare di aver voluto sfruttare la situazione di difficoltà dell'impresa per imporre un prezzo di acquisto stracciato".

Se ne deduce un'altra regola: dichiarate il vero, anche quando potreste "stare più bassi". Gli stratagemmi per pagare di meno il Fisco sono un'arma a doppio taglio, quando divenite creditori di un'impresa fallita.

Nuove abitazioni

* Dato provvisorio

Fonte: stima Ance su dati Istat

Cosa fare dopo

Per chi è già stato truffato, non esistono soluzioni facili. E' innanzitutto indispensabile riunirsi in un Comitato, costituito con scrittura privata, in modo di poter contrapporre un unico soggetto rappresentativo a tutti (giudici, banche creditrici, imprese fallite, comune, regione, soggetti politici, eccetera). Il vero nodo sta nello "spezzare" il perverso meccanismo messo in piedi dalla ferragginose norme fallimentari, trovando una soluzione extragiudiziale.

Occorre evitare l'asta fallimentare, che alla fin fine è l'ultima spiaggia non solo per i cittadini truffati ma anche per i creditori dell'impresa venditrice: il valore di un terreno sconvolto da un cantiere non è certamente elevato. Se inoltre qualcosa è stato edificato, i tempi biblici dell'asta faranno sì che tutto ciò che sorge sul terreno venga distrutto dagli agenti atmosferici, dall'incuria, dai ladri e dai vandali. Un soggetto imprenditoriale deve quindi subentrare all'azienda fallita e terminare i lavori. Può trattarsi di un consorzio tra le banche creditrici (come è accaduto nel caso Pozzi), di una cooperativa tra i candidati acquirenti (la soluzione imboccata nel caso Ma.Di, a Garbagnate e Assago), o di un'impresa esterna che rileva il cantiere e contribuisce a ripianare i debiti. In provincia di Savona, è stato lo stesso Aler (ex Iacp) a rilevare i complessi di Albissola, Millesimo e Cairo, abbandonati dopo il fallimento del Consorzio Cocedl (93 famiglie coinvolte). Ovviamente per le famiglie si tratterà di sborsare soldi in più, è quindi di pagare due volte la stessa casa: ma perlomeno potranno essere ricontrattati costi, tempi e entità di interessi sul debito.

Gli ostacoli posti dalla legislazione fallimentare possono essere notevoli. Per esempio se, come quasi sempre accade, ad essere ipotecato è il terreno, diviene un'impresa frazionare tra i proprietari il relativo debito: ciascuno dei cittadini si trova a rispondere "in solido" dell'intera cifra, pari a decine di miliardi. Una norma intesa a tutelare i creditori, che però finisce per avere effetti devastanti. Talora i giudici sono arrivati a mettere in serio pericolo l'operato delle banche. Come nel "Caso Pozzi" in cui si è messa in dubbio che il finanziamento concesso dalle banche fosse di tipo "fondiario", in quanto i crediti fondiari non dovrebbero superare il 50% del valore del bene ipotecato. . Si sarebbe trattato invece di un finanziamento all'impresa edile. La distinzione è radicale: così l'istituto bancario poteva trovarsi nella posizione di semplice creditore "chirografario" del fallimento, non privilegiato rispetto agli altri, correndo il rischio di non incassare nulla. Ciò ha spianato la strada alle trattative.