Convegno FNA Firenze 28/09/02
Al vaglio le proposte di legge per regolamentare la professione di amministratore immobiliare
Quando mi è stato prospettato il tema del convegno ho
immediatamente pensato all’amministratore di condominio ed al Legislatore del
1942 che, all’atto di redigere il Codice Civile, ha dedicato soltanto una
manciata di articoli, dal 1117 al 1139 al condominio negli edifici e neppure ha
pensato a dare una definizione dell’amministratore degli stessi.
Molti anni sono passati da quella data, gli edifici sono aumentati
di numero e dove non si è potuto costruire in orizzontale si è provveduto ad
erigere in verticale, cercando di sfruttare al meglio gli spazi, creando così
una serie sempre maggiore di zone di uso comune fra gli abitanti di questo o
quel palazzo.
I tempi quindi sono cambiati, si sono evoluti e così, un incarico, quello
dell’amministratore condominiale, che poteva essere assegnato al condomino con
il maggiore tempo a disposizione, ad un conoscente o ad un amico che poteva
occuparsi di gestire al meglio le “faccende”condominiali, si è trasformato in
un vero e proprio contratto fra l’amministratore ed il condominio.
Oggi un condominio non può essere gestito in modo “familiare”, occorre che la gestione venga assegnata ad un soggetto professionalmente esperto, occorre instaurare un rapporto giuridico con lo stesso al fine di avere un referente tecnico capace di districarsi nelle molteplici problematiche che la sua gestione oggi impone.
Occorre che l’amministratore conosca un po’ di tutto, deve essere
un po’ tecnico, un po’ ragioniere, un po’ leguleio, un po’ fiscalista, ma
soprattutto deve essere un grande comunicatore.
Invero, in un mondo come quello di oggi dove tutto è “mordi e
fuggi”, dove il tempo non basta mai, dove le attività si sono fatte frenetiche
e non è possibile perdere il ritmo altrimenti si è tagliati fuori da chi corre
più dell’altro, l’amministratore di condominio, oltre a possedere le capacità
tecniche prima descritte, deve sapere parlare con la gente.
Deve fare capire a tutti, dal professionista all’operaio, dalla
casalinga al pensionato, come stanno le cose, come occorre agire per
districarsi fra le problematiche che concernono il vivere insieme nello stesso
edificio usando le parti comuni in maniera corretta, sentendole tanto proprie
quanto di altri.
Non è facile.
Occorre personalità, pazienza, umiltà e conoscenza tecnica.
E’ finita l’era dell’improvvisazione, è finita l’epoca
dell’amministratore per caso.
Oggi gli incombenti sono molti, complessi ed articolati che vanno
dalla sicurezza alle regole fiscali, dalla contrattualistica di lavoro
subordinato al rapporto col fornitore piuttosto che con l’avvocato o con il
geometra.
Occorrono persone preparate che dedicano tutto il loro tempo a
questa professione svolgendo l’incarico con la massima professionalità
possibile perché lo Stato non fa sconti ed il contenzioso con lo stesso o con
altre parti private è sempre in agguato.
Professione e professionalità due termini che si sposano
vicendevolmente e che bene si attagliano ad un ruolo che fino a qualche tempo
fa era considerato marginale e secondario.
Da qui la necessità per gli amministratori di cominciare ad
aggregarsi, di costituire libere associazioni di categoria al fine di possedere
un polo di riferimento, un punto fermo presso il quale dirigersi in caso di
necessità e con il quale confrontarsi per lo sviluppo e l’aggiornamento della
professione.
Nascono pertanto le varie associazioni di categoria che piano piano
iniziano ad affermarsi sul territorio, dapprima in sede locale , poi a livello
nazionale.
Le associazioni forniscono un supporto tecnico-logistico-giuridico
agli associati , ne curano la formazione per mezzo dei corsi propedeutici e ne
tutelano l’immagine davanti al palcoscenico della concorrenza dei “cani
sciolti”che spesso si svendono per quattro denari.
Ma non basta.
L’amministratore deve essere tutelato in forma ufficiale, la categoria, che si ingrossa di giorno in
giorno, specialmente nelle grandi città, necessità di maggiore spazio, di
maggiore visibilità, in altre parole di tutela a livello normativo.
Il motivo è semplice, eliminare una volta per tutte le sacche di
resistenza dei “praticoni”che, convinti di potere svolgere l’incarico alla
“vecchia maniera”si pongono sul mercato a prezzi da saldo di fine stagione pur
di accaparrarsi la fiducia di quei condomini che, al momento dell’inizio del
rapporto con l’amministratore, guardano più all’entità dell’onorario che alle
effettive capacità professionali.
Poveri illusi, saranno proprio loro che attaccheranno
l’amministratore nel momento in cui quest’ultimo dimostrerà i limiti delle
proprie conoscenze e saranno i primi a piangere sulla spalla del nuovo
amministratore cui chiederanno, spesso, l’impossibile.
Ecco la funzione pubblica del ruolo, ecco la professionalità al
servizio del cittadino; l’amministratore come testa di ponte fra il privato e
le Istituzioni come garante della legittimità del comportamento dell’entità
condominio nei confronti di quest’ultime ma anche nei confronti dei soggetti
privati.
Lo Stato non può non accorgersi di un simile fenomeno, non può
continuare ad ignorare una categoria di soggetti che, svolgendo la propria
attività professionale in un settore così pregnante della vita quotidiana, chiedono
spazio e riconoscimento alla loro professionalità, ma chiedono soprattutto
tutela al fine di garantire i destinatari delle loro prestazioni intellettuali.
Ed è qui che lo Stato deve intervenire perché il fenomeno investe
la sfera dei cittadini che lo Stato, sia nella sua accezione centrale che in
quella locale, ha il dovere di proteggere con adeguata legislazione.
Gli amministratori non chiedono potere, chiedono tutela, perché da
questa tutela deriva la tutela dei cittadini, quindi, potenzialmente, di tutti
noi.
Lo Stato sembra finalmente avere recepito questa necessità, si sono
moltiplicati gli studi per il settore degli ordini professionali anche alla
luce degli orientamenti Europei.
Le proposte di legge cui piace riportare gli estremi sono
nell’ordine temporale, la n.1048 del 26/06/01 alla Camera dei Deputati promossa
dall’Onorevole Ruzzante denominata Istituzione del certificato professionale
controllato e delega al Governo per la disciplina delle professioni non
regolamentate, la n.691 del 27/09/01 promossa dall’Onorevole Nania al Senato, denominata
Disciplina delle professioni intellettuali, la n.804 del 7/11/01 promossa al
Senato con lo stesso titolo dal Senatore Pastore e la n.2488 del 6/3/02
promossa alla camera dei Deputati dall’Onorevole Mantini.
In tutti i casi si tratta di proposte di legge volte alla
regolamentazione delle professioni intellettuali nell’ottica europea.
La proposta Ruzzante prevede l’istituzione di un “certificato
professionale controllato”con il quale si attesta l’esercizio abituale della
professione, il costante aggiornamento del professionista ed il comportamento
conforme alle norme di corretto svolgimento della professione.
Tale certificato comunque non è requisito vincolante per
l’esercizio dell’attività professionale e viene rilasciato a tutti i prestatori
iscritti alle associazioni professionali che ne fanno richiesta e che
dimostrino di essere in possesso dei requisiti già indicati.
Lo sviluppo del tema base viene demandato al Governo con
l’emanazione di uno o più decreti legislativi per disciplinare nel dettaglio la
materia.
La proposta Nania costituisce invece una legge quadro per
disciplinare la materia delle professioni intellettuali rinviando a norme
regolamentari l’attuazione della stessa.
Nel merito il disegno di legge traccia i caratteri base relativi
alle professioni intellettuali nel rispetto delle Direttive comunitarie e
mantiene, regolamentandoli, gli Ordini professionali.
Relativamente alle categorie di professionisti non ancora
ricomprese in un ordine professionale, come quella degli amministratori di
condominio, la proposta di legge, all’art.3 comma 2 prevede che”fatti salvi gli
Ordini professionali attualmente istituiti, l’introduzione di nuovi Ordini è
subordinata alla necessità di tutelare interessi costituzionalmente rilevanti
nello svolgimento di attività caratterizzate da gravi asimmetrie informative e
dal rischio di danni sociali conseguenti a prestazioni non adeguate.”
Nel caso di specie, si tratta di verificare se la professione di
amministratore di condominio, al fine della creazione di un Ordine
professionale proprio, possa o meno rientrare nella previsione normativa
enunciata.
In merito alla proposta Pastore giova evidenziare la previsione, contenuta
nel titolo terzo, ”Associazioni per attività professionali non regolamentate, del
riconoscimento delle libere associazioni di prestatori di attività
professionali non regolamentate”.
L’art.17 del predetto testo normativo, denominato “Riconoscimento”,
prevede “possono essere riconosciute, con funzioni ben distinte da quelle degli
Ordini professionali, libere associazioni di prestatori di attività
professionali non regolamentate che agiscono nel principio della libera
concorrenza al fine di meglio conseguire gli scopi indicati all’art.3”.
Si tratta in buona sostanza di una sorta di sottogruppo cui possono
essere inserite le professioni intellettuali non disciplinate ed è devoluto al
Ministero di Giustizia la tenuta del Registro delle Libere Associazioni il cui
riconoscimento è previsto con la procedura indicata dal testo in esame.
In ultimo la proposta di legge Mantini che introduce “l’attestato
di competenza”con il quale le associazioni professionali devono attestare il
possesso dei requisiti professionali, l’esercizio abituale della professione, il
costante aggiornamento del professionista ed un comportamento conforme alle
norme del corretto svolgimento della professione.
L’attestato comunque non è requisito vincolante per l’esercizio
dell’attività professionale.
Si tratta in altre parole di un marchio di garanzia a tutela del
cittadino fruitore dei servizi professionali derivanti da attività
intellettuale.
Fino a questo momento abbiamo preso in esame le varie proposte di
legge in tema di esercizio dell’attività professionale intellettuale ed ognuna
di esse, con sfaccettature diverse, cerca di districare una materia che gioco
forza, alla luce delle direttive Europee, dovrà essere regolamentata in maniera
diversa rispetto all’attuale.
Si tratta comunque di proposte che allo stato rimangono tali.
Di diversa portata e forse più vicino alla realizzazione pratica, troviamo
la proposta legislativa promossa dal Ministero delle Attività Produttive, già
Ministero dell’Industria denominata “Istituzione di un ruolo degli
amministratori di condominio presso le CCIAA”.
Tale proposta, a detta del Ministero, potrebbe essere inserita in
un DDL collegato alla legge finanziaria 2003.
La proposta è specifica e prevede l’istituzione presso le CCIAA di
un ruolo degli amministratori di condominio nel quale possono iscriversi coloro
che svolgono professionalmente l’attività di cui agli art.1129, 1130, 1131, 1133
c.c. e l’iscrizione nel predetto ruolo costituisce titolo preferenziale per
l’affidamento di incarichi professionali da parte della Pubbliche
Amministrazioni.
Si tratta in altre parole di una certificazione di qualità
costituente titolo preferenziale nei riguardi di incarichi con la P.A.
L’art.2 prevede la costituzione di una Commissione provinciale, cui
fanno parte anche le associazioni di categoria maggiormente rappresentative a
livello nazionale in possesso del codice deontologico previsto dalla stessa
legge ed una Commissione Centrale a livello nazionale.
Le Commissioni provinciali svolgono i compiti di delibera in merito
alle iscrizioni, trasferimenti e cancellazioni, vigilanza sul corretto
esercizio dell’attività da parte degli iscritti, verifica circa la prestazione
delle garanzie richieste a tutela dei fruitori del servizio e revisione del ruolo
ogni tre anni.
Contro le delibere delle predette è ammesso ricorso alla
Commissione Centrale
Di particolare importanza il testo dell’art.3 denominato
“requisiti”al fine di ottenere l’iscrizione nel ruolo.
1)
essere cittadino di uno
degli Stati membri dell’Unione Europea, ovvero se non cittadino della stessa, essere
residente nel territorio della Repubblica Italiana;
2)
avere conseguito un titolo
di studio non inferiore al diploma di scuola secondaria superiore;
3)
avere partecipato per un
numero di ore non inferiore al 90% di quelle complessive ad un corso di
formazione professionale della durata di almeno 250 ore ed avere conseguito il
relativo attestato di frequenza.
4)
Da tale partecipazione sono
esonerati coloro i quali dimostrino di avere effettivamente e continuativamente
esercitato la professione di amministratore di condominio negli ultimi tre anni
dalla data di presentazione.Tale dimostrazione avviene per mezzo
dell’esibizione dei verbali di assemblea condominiale e della documentazione
fiscale relativa ai ricavi conseguiti.
5)
La legge enumera poi i casi
di inammissibilità dell’iscrizione che fanno capo ad ipotesi di reato, inabilitazione,
interdizione, fallimento;
6)
La proposta ministeriale
prevede un’autentica novità allorché richiede l’impegno all’amministratore a
prestare, entro 90 giorni dall’avvenuta iscrizione nel ruolo, idonea garanzia
assicurativa a copertura dei rischi professionali ed idonea garanzia
assicurativa o fidejussoria a tutela dei condomini amministrati.
L’art.4 prevede inoltre la formulazione da parte delle associazioni
della categoria maggiormente rappresentative a livello nazionale, di un codice
deontologico vincolante per gli iscritti.
Sono previste inoltre, art.5, sanzioni disciplinari che vanno dalla
censura alla sospensione ed infine alla cancellazione per gli iscritti
inadempienti.
Infine di particolare momento appare la norma transitoria contenuta
nell’art.7 ove si dispone che:
1) in sede di prima applicazione della legge, sono iscritti nel
ruolo su domanda da presentarsi entro 6 mesi dall’istituzione del ruolo coloro
che risultano iscritti nel ruolo dei periti e degli esperti di cui al D.M.
Industria 29/12/1979;
2) possono altresì essere iscritti su domanda da presentarsi entro
1 anno dall’istituzione del ruolo coloro che dimostrino di avere effettivamente
esercitato, anche se non continuativamente, la professione di amministratore di
condominio per almeno 5 anni entro i 10 anni dalla (forse meglio alla) data di
presentazione della domanda.
La dimostrazione dell’effettivo svolgimento della attività deve
essere data mediante l’esibizione dei verbali di assemblea e della
documentazione fiscale relativa ai ricavi conseguiti.
A parere dello scrivente sono opportune alcune considerazioni in
ordine a questa proposta Ministeriale.
Sicuramente, fra le tante proposte di legge, rappresenta quella più
diretta e specifica relativamente alla professione di amministratore di
condominio, tuttavia vi sono alcune problematiche che andrebbero approfondite:
1)
chiarire meglio il rapporto
amministratore-associazioni di categoria-CCIAA ed il ruolo delle associazioni.
La base, ovvero gli amministratori, debbono avere un punto di
riferimento nelle associazioni che di fatto verrebbero scavalcate dalla
presenza dell’Ente Locale riducendosi ad un mero membro di una commissione
provinciale.
2)
Introdurre una forma di
verifica al termine del corso di istruzione;infatti la semplice presenza al
corso non importa necessariamente l’apprendimento certo delle materie, il tutto
a discapito dell’utenza ed a decremento della credibilità del ruolo.
3)
Per quanto attiene il
periodo transitorio, lo scrivente non ritiene sufficiente una sanatoria
generalizzata al fine dell’iscrizione nel ruolo, ma che possa usufruire della
possibilità di ingresso solo l’amministratore certificato dall’associazione
presso la quale ha svolto un corso superando l’esame finale con successo.
Da quanto evidenziato in relazione al tema del convegno si possono
trarre le seguenti conclusioni: la figura dell’amministratore si è evoluta con
il passare del tempo ed oggi riveste carattere peculiare e necessita di
adeguata tutela.
La formazione di un Albo professionale sarebbe il giusto
riconoscimento per la categoria, tuttavia nel momento in cui il legislatore si
interroga in tema di Ordini professionali e di adeguamento degli stessi alle esigenze
europee, ben venga un Ruolo degli amministratori che cominci a determinare e
delineare le linee guida ad oggi mancanti nel rispetto delle associazioni di
categoria e per la salvaguardia dei diritti e delle aspettative dell’utenza.
Avv.Gabriele Lenzi