Il palazzo e la zona in cui si andrà a vivere sono senz'altro due elementi chiave per le scelte di chi acquista un appartamento. Un occhio di riguardo va naturalmente riservato alla manutenzione dell'edificio (tetto e facciata, in particolare) e a quella, meno evidente, degli impianti condominiali. Esiste la messa a terra dell'elettricità? La caldaia va sostituita? Il locale che la ospita è in regola? Le tubature dell'acqua sono in piombo, e quindi da sostituire? L'acqua arriva abbondante ai piani superiori, o è necessario installare l'autoclave?

Venditori morosi. Non vanno trascurati anche i rapporti all'interno del condominio. E' indispensabile verificare, presso l'amministratore condominiale, se il venditore è moroso. Infatti chi acquista è responsabile, per l'anno di bilancio in corso e per quello precedente, delle spese condominiali non versate (pena sequestri ed ipoteche). Da leggere il regolamento condominiale: qualcuno potrebbe perdere interesse all'acquisto se, per esempio, vieta di destinare l'appartamento a studio medico o professionale, oppure impedisce di tenere in casa animali.

Millesimi Da controllare le tabelle che fissano la suddivisione in millesimi delle spese e da richiedere copia degli ultimi rendiconti condominiali preventivi e consuntivi, per capire quanto si dovrà spendere annualmente. Anche le ultime delibere assembleari vanno passate al vaglio per sapere se nell'edificio sono già state deliberate opere di forte costo che saranno eseguite tutte a carico del nuovo acquirente (come l'installazione di un ascensore, il restauro della facciata, il rifacimento della centrale termica).

Zona e valore di mercato. Due edifici identici, in una stessa città, di cui uno in un quartiere di alto pregio e un altro in una periferia degradata, hanno valori di mercato che possono moltiplicarsi o dividersi per cinque volte (per esempio, passare da 2 a 10 milioni al mq). Del resto ciascuno conosce quali sono i migliori e i peggiori quartieri della località in cui acquista. Tuttavia fattori ambientali possono creare notevoli differenze di prezzo all'interno della stessa zona. Per esempio può valere non solo il pregio architettonico del proprio edificio, ma anche quello dei palazzi circostanti. Apprezzate le vie tranquille, con poco traffico, così come gli immobili posti in isolati con verde e viali pedonali. Di grande valore la vicinanza, o meglio l'affaccio, su un parco pubblico, purché non sia mal frequentato nelle ore notturne.

Fattori di rivalutazione sono anche la vicinanza agli sportelli bancari, a quelli postali e a un panettiere (non tutti amano il pane confezionato). Meno decisiva quella alle vie commerciali e al supermercato di zona, che è meglio siano facilmente raggiungibili, ma non adiacenti al palazzo, per via di confusione e mancanza di posteggio.

Trasporti. Naturalmente il buon collegamento con mezzi pubblici, soprattutto al centro città, è decisivo. In città come Milano e Roma, la vicinanza alla metropolitana può portare un 10-20% in più di prezzo. Conta la facilità di parcheggio su strada, anche per chi ha il box: non sempre si ha voglia di entrare nel sotterraneo e amici e clienti possono venire a visitarti.

I peggiori biglietti di presentazione di una zona sono invece i mercatini settimanali (sporco, chiasso, cattive frequentazioni, traffico), i bar e le discoteche aperti fino a notte, il "giro" di malavita, lo spaccio di droga, la frequenza di furti d'auto, i parroci troppo zelanti nel far risuonare le campane , i vicini con annesso cane sul balcone, i carrozzieri o delle officine artigianali, le antenne . satellitari o (peggio) i piloni dell'energia elettrica.

Fattori soggettivi. La scelta del quartiere è provocata da ragioni caratteriali ,da bisogni di famiglia e anche da motivi affettivi (vi sono persone più legate di quanto si possa sospettare ai posti dove hanno trascorso l'infanzia). Il single può apprezzare l'angusta via del quartiere storico, con fascino bohemmienne, ma quando si sposa sentirà la carenza di giardini dove far scorrazzare i piccoli.

Se non si conosce vita e miracoli un quartiere, è bene visitarlo a ore completamente diverse, lungo l'intera settimana: è probabile che celi buone o cattive sorprese.