Un ombrello per l’acquisto di case in costruzione

Di Franco Pagani, presidente Federamministratori-Confappi

Finalmente ci siamo. Con decenni di ritardo rispetto alle altre nazioni evolute, anche in Italia gli acquirenti di case in costruzione sono tutelati. Un decreto legislativo (20 giugno 2005, n. 122) apre un vero e proprio ombrello protettivo su chi si accinge a comprare una “casa sulla carta”, cioè non ancora edificata o comunque in via di edificazione.

Tre sono gli scudi che proteggeranno il cittadino dal fallimento dell’impresa o della cooperativa che si è impegnata a renderlo proprietario di un’immobile “finito”.

Prima di tutto una garanzia fideiussoria. Poi una polizza danni di durata decennale. E infine alcune prescrizioni su come devono essere fatti il compromesso e il rogito con cui si acquista. Inoltre è promossa la costituzione di un Fondo destinato a risarcire almeno in parte le vittime dei fallimenti passati. Ma vediamo, una ad una, le principali novità.

La fideiussione. Il decreto legislativo impone ai costruttori-venditori di nuovi complessi nonché alle eventuali cooperative a proprietà indivisa e divisa che li fanno edificare di garantire con una fideiussione bancaria o con una polizza assicurativa, rilasciati da primari istituti, tutte le somme richieste ai candidati acquirenti di immobili in via di costruzione prima del rogito. In sostanza, se l’impresa edificatrice entra in crisi, chi ha anticipato denaro può richiederne la restituzione all’istituto di credito o dalla compagnia di assicurazioni che ha prestato la fideiussione, i quali a loro volta cercheranno (se riescono) di rifarsi sull’impresa in crisi.

La spesa per la sottoscrizione della garanzia è a carico dell’impresa ma, probabilmente, si farà sentire sui candidati acquirenti, con un incremento limitato del prezzo di vendita proposto. In cambio di questo esborso, l’acquirente avrà due certezze: la prima è che si è rivolto a un’impresa solida (altrimenti banche e compagnie non si sarebbero scomodate a garantirla), la seconda è che, se le cose dovessero andar male, potrà comunque essere rimborsato.

Il lancio della fideiussione avrà un effetto indiretto: ridurre l’evasione fiscale. D’ora in poi gli acquirenti che si faranno convincere a versare all’impresa di costruzione somme in nero (per ridurre l’imposizione fiscale al momento dell’acquisto), sappiano che corrono un grosso rischio: non solo quello di essere presi dal Fisco con le mani nel sacco (cosa che accade di rado) quanto quello di non vedersi restituito tutto quello che hanno anticipato in caso di crisi del costruttore (cosa che è invece già successa a circa 200 mila famiglie italiane).

Meccanismo della fideiussione. La garanzia coprirà tutte le somme di cui è previsto il versamento. In tutte le situazioni di grave crisi dell’impresa e della coop (e non solo in caso di fallimento) il candidato acquirente potrà inviare alla banca o alla compagnia che ha prestato la garanzia una raccomandata con ricevuta di ritorno con allegata la documentazione che dà prova del suo credito,. L’importo dovuto deve essere liquidato entro trenta giorni dal ricevimento della richiesta.

L’istituto garante non potrà pretendere che il cittadino tenti prima di ottenere il denaro indietro dal costruttore né potrà lamentare, che l’azienda non ha pagato tutti i premi previsti per la polizza.

Il rimborso non è previsto solo se il curatore del fallimento si sarà assunto in proprio gli obblighi dell’impresa di costruzione, sostituendosi completamente ad essa negli obblighi che si è assunta (la consegna dell’immobile finito).

Polizza contro i gravi difetti

Oltre alla fideiussione il costruttore sarà costretto a sottoscrivere una polizza che garantirà per dieci anni l’immobile da gravi difetti della costruzione, rovina o pericolo di rovina dell’immobile, ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile. A questo proposito vale la pena ricordare che tra i “gravi difetti” la giurisprudenza comprende anche quei vizi che, pur non coinvolgendo la statica del fabbricato, compromettono in modo grave la funzione cui esso è destinato. All’atto pratico, la Cassazione ha per esempio valutato come tali anche le infiltrazioni d’acqua causate da insufficiente impermeabilizzazione del tetto o dei lastrici solari (sentenze n. 4692/1999, n. 1608/2000 e n. 117/2000).

E’ probabile che l’assenza di gravi difetti nel progetto o nella sua realizzazione pratica verrà garantita da una ditta di specialisti esterna incaricata dalla compagnia di assicurazione, che rilascerà una apposita “certificazione”.

Compromesso e rogito. Praticamente tutti gli impegni che portano alla firma del contratto dovranno prevedere certe clausole e avere determinati allegati. Li elenchiamo nel riquadro in pagina.

I contenuti più importanti di compromesso e rogito sono la descrizione di come la casa verrà costruita (almeno per quanto riguarda le strutture portanti e le finiture), i tempi in cui verrà realizzata, la forma e le rate di pagamento, gli estremi degli assensi comunali a costruire.

Attenzione però. Non è ( e non avrebbe potuto essere) garantito da fideiussione l’impegno unilaterale ad acquistare preso dal candidato acquirente (la cosiddetta “prenotazione” dell’immobile). Non si tratta infatti di un contratto vero e proprio sottoscritto da compratore e venditore. Il cittadino deve quindi fare grande attenzione a non firmare pezzi di carta che non siano sottoscritti anche da chi vende, anticipando grosse somme di denaro che potrebbe anche non essergli restituite.

Inoltre il decreto legislativo chiarisce che vanno allegate le planimetrie in base alle quali “ è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l’ultima variazione al progetto originario” Tra il fatto che un permesso a costruire sia stato solo richiesto o anche rilasciato passa una grandissima differenza. Perciò ancora oggi un cittadino potrà correre il rischio di pagare una somma per acquistare un immobile che non è esattamente quello che credeva di comprare. Infatti se il permesso di costruire e negato e il Comune , per concederlo, chiede delle varianti al progetto, inevitabilmente l’immobile costruito sarà differente da quello che si è promesso di vendere..

Morale: se si vuole essere certi di che cosa, esattamente, si va a comprare, è bene che il permesso di costruire sia già stato concesso.

Cambiano le norme sul fallimento. Il decreto contiene alcune importantissime modifiche alle norme che regolavano fino a ieri la crisi delle ditte edili a tutto svantaggio del consumatore. Per esempio fino a poco fa ciascuno degli acquirenti di un palazzo composto da diversi appartamenti rispondeva rispetto ai creditori del versamento delle rate non pagate del mutuo di tutto il palazzo (e non solo del suo appartamento). Oggi, invece, tutti gli interessati possono chiedere alla banca che siano accatastate, non appena possibile, le singole unità immobiliari, anche se ancora in corso di costruzione, e pretendere che entro 90 giorni dalla richiesta il prestito dato dalla banca sia suddiviso in quote, appartamento per appartamento. Così ciascuno risponderà solo del proprio mutuo, e non anche di quello degli altri.

Non è finita: anche se l’acquirente ha richiesto ed ottenuto il rimborso delle somme versato, serba il diritto di prelazione sull’immobile venduto all’asta giudiziaria. Potrà cioè acquistare lui, al prezzo più alto raggiunto dall’asta, la casa che è stata messa in vendita dai creditori del costruttore fallito. Tutto ciò a patto che l’immobile messo all’asta fosse destinato a prima casa sua o di un parente di primo grado (figlio o genitore).

Sono infine posti limiti alla possibilità di revocare un rogito di vendita, a vantaggio dei creditori della ditta fallita, se lo stesso rogito era stato concluso nei due anni antecedenti alla dichiarazione di fallimento del costruttore. La revoca del rogito è in sostanza possibile se si prova che la ditta fallita aveva promesso in vendita l’immobile a un prezzo troppo basso. Cosa, che nel caso di immobili in costruzione, capita abbastanza di frequente, perché una parte della cifra pagata per l’acquisto finisce nelle tasche della ditta in nero per evitare di pagare troppo imposte sulla compravendita. Perciò il prezzo ufficialmente dichiarato è effettivamente molto ridotto. Risultato: i creditori dell’azienda edile fallita, per avvalersi delle norme sulla revoca del rogito, arrivavano ad affermare che gli acquirenti si sono comportati da strozzini, costringendo la ditta edile in crisi a vendere sottocosto pur di avere denaro liquido per evitare il fallimento. Cosa ovviamente non vera, ma come dimostrarlo?

Il decreto fissa queste regole: per gli immobili nei quali l'acquirente si impegni a stabilire, entro dodici mesi dall'acquisto o dal l'ultimazione degli stessi, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado, la valutazione se il prezzo è giusto è anticipata al momento della firma del preliminare di acquisto (il cosiddetto compromesso). Perciò non può più essere richiesta in seguito la revocatoria del rogito. *

Fondo di solidarietà

I cittadini più attendevano con ansia il varo del nuovo decreto non solo quelli che compreranno in futuro un immobile in costruzione, ma quelli che lo hanno fatto in passato (o hanno tentato di farlo), e sono stati truffati. Si tratterebbe, secondo le stime di Conafi, l’associazione delle vittime, di almeno 200 mila famiglie italiane. Sono in molti tra loro a sapere, infatti, che parte del decreto è dedicata alla costituzione di un Fondo per risarcire con indennità le vittime dei fallimenti avvenuti dal 1994 fino a luglio di quest’anno.

Vanno però raffreddate un po’le legittime attese di chi ha spesso pagato la propria casa due volte oppure non l’hai mai avuta, perdendo il denaro investito. Il Fondo è per il momento uno scrigno vuoto, destinato a riempirsi via via con un prelievo in percentuale sul costo delle fideiussioni emesse ogni volta che un altro cittadino acquista una casa “sulla carta”. Inoltre le modalità per fare domanda per il rimborso sono ancora da stabilire, con un altro decreto. Dopo il suo varo ci saranno sei mesi di tempo per presentare la richiesta di indennizzo.

Va inoltre chiarito che difficilmente gli indennizzi copriranno tutti i soldi perduti. Inoltre saranno erogati “a rate”, nel corso di numerosi anni, forse fino a quindici. La prima delle rate di risarcimento, ad essere ottimisti, verrà versata nel 2007. Quindi, in alcuni casi, a godere di parte dei rimborsi non saranno i truffati, ma i loro figli.

Resta logico e conveniente far domanda per l’indennizzo, non appena ciò sarà possibile. Sono però esclusi per ora dalle prestazioni del Fondo gli acquirenti di immobili abusivi e quelli che sono riusciti a stipulare un rogito di acquisto. Per ora, perché le associazioni di consumatori che hanno lavorato a lungo perché la tutela degli acquirenti divenisse legge, stanno dandosi ancora da fare: vogliono che il decreto sia modificato, includendo anche chi non poteva sapere che l’edificio era abusivo e chi, pur essendo riuscito a “rogitare”, ha comunque versato molto più di quello che era stato deciso all’inizio.

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Compromesso e rogito: cosa deve esserci scritto

1) Estremi identificativi delle parti , compresi codici fiscali, partita Iva, regime patrimoniale della famiglia, rappresentati legali per le società.

2) Estremi identificativi dell’immobile (comune, via, dati identificazione catastali dell’immobile o, in mancanza, del terreno). Descrizione dell’immobile e delle sue pertinenze.

3) Estremi delle eventuali convenzioni urbanistiche e elencazione dei vincoli urbanistici, artistici e ambientali eventualmente previsti;

4) Caratteristiche tecniche della costruzione (in particolare, struttura portante, fondazioni, tamponature, tipo di solai, copertura, infissi ed impianti);

5) Tempi in cui si prevede l’edificazione, eventualmente ripartiti per le varie fasi di lavorazione (fondamenta, struttura, edificio al rustico, edificio finito);

6) Prezzo (in denaro o altro corrispettivo). Termini e modalità pagamento. Somme a titolo di caparra. Forma di pagamento, che deve essere tale da garantire prova certa del versamento (bonifici bancari o postali, versamenti su conti correnti);

7) Estremi della fideiussione;

8) Esistenza e ammontare di ipoteche e/o trascrizioni pregiudizievoli (per esempio servitù). Indicazione di chi ne gode e degli obblighi del costruttore a proposito. Indicazione se debbono essere adempiuti prima o dopo la stipula del rogito.

9) Estremi del permesso a costruire o della Dia, richiesti o rilasciati, nonché di ogni altro assenso previsto (per esempio della Soprintendenza monumenti);

10) Esistenza e identificazione delle imprese appaltatrici i lavori;

11) Capitolato allegato dei materiali, comprensivo delle rifiniture e degli accessori;

12) Elaborati grafici del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l’ultima variazione al progetto originario.

Fonte: Ufficio studi Confappi-Federamministratori