In arrivo una nuova legge per 12 milioni di famiglie

Le novità della riforma del condominio, dai quorum ai debiti

Le modifiche che la riforma del condominio porterà al codice civile e alle sue disposizioni di attuazione sono profonde e incisive. Ne sintetizziamo solo alcune tra le più importanti, quali risultano dal testo del disegno di legge con gli ultimi (e spesso radicali) cambiamenti approvati in sede deliberante dalla Commissione Giustizia del Senato.

Assemblea Ai fini degli assensi assembleari, i proprietari di più appartamenti contano per il numero di alloggi che possiedono (e non più con un unico voto) . Salvo espresso patto contrario è l’inquilino, e non più il proprietario, a decidere sulle delibere di ordinaria amministrazione e a rispondere direttamente rispetto al condominio del mancato versamento delle spese.

La maggior parte dei presenti in assemblea che possieda due terzi dei millesimi può modificare l’uso delle parti comuni. La deliberazione, a pena di nullità, deve essere però assunta con atto pubblico, davanti a un notaio. I condomini eventualmente danneggiati, debbono essere risarciti. I proprietari possono contrastare in assemblea e in giudizio un uso diverso da quello concesso dalla legge delle singole unità immobiliari.

E’ dichiarata comunque espressamente la facoltà da parte del proprietario a un uso singolo e particolare delle parti comuni, purchè non danneggi gli altri .

Amministratore La durata dell’incarico all’amministratore passa da uno a due anni. Tra le sue responsabilità rientrano gli adempimenti fiscali e la tenuta dell’anagrafe condominiale con generalità, diritti sugli appartamenti e regolarità dei loro impianti. Chi svolge questa attività, anche se è un condomino, deve essere iscritto in un apposito Elenco presso le Camere di Commercio, pena sanzioni. Dall’Elenco risulta anche il numero di condominii amministrati. Esso è consultabile liberamente da chiunque, salvo il pagamento dei diritti di segreteria.

Se un amministratore non attua una delibera, ciascun condomino può farlo un mese dopo averlo diffidato inutilmente e senza che l’amministratore sia opposto per iscritto. In caso di opposizione, il condomino può chiedere l’autorizzazione del tribunale.

Debiti e crediti. L’amministratore che entro un mese non ricorre contro il condomino moroso, risponde in solido dei suoi debiti. I creditori devono rivalersi contro i morosi prima di rifarsi contro chi ha pagato regolarmente. L’acquirente di un appartamento non risponde più dei debiti di chi glielo ha venduto. Viceversa quest’ultimo risponde di quelli del compratore fino a che non abbia comunicato all’amministratore copia autentica del rogito.

Trascrizione. Il regolamento contrattuale e le sue modifiche divengono trascrivibili presso i registri immobiliari. Le modifiche dei millesimi di proprietà e delle destinazioni d’uso devono essere parimenti trascritte.

Impianti. Gli impianti e le opere condominiali e privati devono essere adeguati alle norme di sicurezza. Sono possibili ispezioni negli appartamenti da parte di tecnici, dietro iniziativa dell’amministratore e anche su richiesta di un solo condomino.

E’ possibile distaccarsi dalla caldaia centralizzata se non ne derivano squilibri di funzionamento e purché si continui a contribuire alle sue spese di manutenzione straordinaria.

L’installazione di impianti centralizzati televisivi, satellitari o via cavo si può decidere con il voto di un terzo dei condomini che rappresenti almeno un terzo dei millesimi. L’assemblea può regolamentare dove installare antenne private radio-tv, ma non può vietarle.

Rendiconto. Il rendiconto condominiale va redatto secondo i criteri di cassa e accompagnato annualmente da una relazione esplicativa dell’amministratore con l'indicazione anche degli eventuali problemi risolti e da risolvere nel condominio.

Diviene obbligatorio il conto corrente condominiale, su cui devono transitare tutte le somme: in sua mancanza l’incarico all’amministratore può essere revocato per giusta causa anche su iniziativa di un solo condomino. Altri motivi di revoca sono la confusione tra patrimoni di più condomini o di quello del condominio e del suo amministratore.

Il supercondominio e il quasi-condominio.

Patto obbligatorio anche nelle maxi-case

La riforma in preparazione decreta la nascita ufficiale di un’entità da decenni riconosciuta dalla giurisprudenza: il supercondominio. La riforma lo definisce così: “quando più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti che servono all’uso comune, quali aree, opere, installazioni e manufatti di qualunque genere”. Per esso valgono le regole condominiali. Si tratta di una definizione molto estensiva: per esempio pare inglobare anche i complessi di villette che abbiano un giardino e una recinzione in comune o anche una piscina, campi da tennis , una portineria. Finora costituire tali complessi in condominio, anziché in semplice comunione, era da considerarsi più una scelta che un obbligo (consigliabile quando esisteva un custode di tutto il complesso, nello spirito della Finanziaria 98, che prevede il pagamento della ritenuta d’acconto sullo stipendio del dipendente). Non solo, una definizione del genere sembra includere anche i cosiddetti “consorzi condominiali” , cioè quei complessi di per sé autonomi, ma con in comune sin dalla nascita strade di collegamento, la loro illuminazione e la rete idrica e quella fognaria.

Queste inclusioni paiono particolarmente significative anche perché un altro articolo della riforma prevede che, per i supercondomini, che ogni palazzo elegga a maggioranza delle "teste" e a due terzi delle quote, un rappresentante. Se non ci si riesce, si procede (addirittura) per sorteggio. Tale rappresentante ha grandissimi poteri. Cioè tutti quelli «inerenti al diritto di proprietà sulle parti comuni, incluso quello di concorrere a formare il regolamento, a precisare il valore proporzionale delle singole proprietà e ad esprimerlo con apposita tabella ad esso allegata, nonché di concorrere all'approvazione delle delibere» sulla modifica d'uso delle parti comuni, compresa l’esecuzione delle relative trascrizioni. Questi poteri non possono essere limitati, nemmeno con un mandato circostanziato scritto. Insomma, l'abdicazione dei diritti dei condomini in favore del rappresentante è pressoché totale.

La “dittatura” dei rappresentanti pare, a dir poco, eccessiva per i complessi costituiti da supercondomini. E’ inefficace invece per i complessi di villette (in cui ciascuno diviene rappresentante di se stesso). E’ chiaramente squilibrata per i consorzi condominiali, in cui possono convivere diverse realtà immobiliari: un palazzo con 80 condomini avrà l’identico “peso” decisionale di una villetta singola collegata da una stessa strada. E’, infine, pericolosa, se il supercondominio è un complesso in multiproprietà in una località di vacanze, in cui in genere l'assemblea condominiale è una finzione e persone designate dal gestore del complesso finiscono per accentrare quasi tutte le deleghe dei comproprietari.

La riforma “dimentica” poi le situazioni di confine tra proprietà singola e condominio. Un esempio sono le villette bifamiliari. Ne esistono di due tipi: nel primo le due famiglie risiedono una al pian terreno, l'altra a quello superiore, anche se hanno ingressi distinti. Di fatto, siamo in presenza di una struttura verticale, con tetto e pareti portanti in comune. Insomma un minuscolo condominio. Anche se i piani sono solo due, potrebbero essere di più. Nel secondo, invece, i due appartamenti sono confinanti di lato, e hanno in comune solo un muro (in genere anche i due giardini sono autonomi). In questa situazione non è il caso di parlare di condominio. Tuttavia l’applicazione delle norme condominiali alle villette a sviluppo verticale crea non pochi problemi. Prendiamo per esempio il caso di un terrazzo dell’appartamento sopra che copra in parte quello di sotto. Ai sensi delle norme condominiali sui lastrici solari la sua manutenzione straordinaria farebbe carico per un solo terzo al proprietario del terrazzo stesso è per due terzi a quello dell’appartamento di sotto. Una spartizione evidentemente squilibrata, che ha senso solo se l’edificio ha molti piani.