Acque potabili in condominio: le responsabilità dell’amministratore

Riceviamo dalla CSDM-Acque potabili e pubblichiamo la seguente comunicazione volta a sensibilizzare gli amministratori immobiliari in ordine alla attuazione del DLGS 31/01 (Direttiva 98/83/CE sulla qualità dell'acqua e destinata al consumo umano).

E’ una buona occasione per noi per approfondire l’argomento.

La comunicazione CSDM-Acque potabili

Ad oltre un anno dall’entrata in vigore del D.Lgs 31/01 e sue successive modifiche, si è finalmente creata una situazione di estrema incertezza riguardo la sua applicabilità in condominio, e sulle pesanti responsabilità gravanti sulla figura dell’amministratore, destinate purtroppo ad aumentare in futuro, in virtù della progressiva applicazione di tutte le nuove direttive europee di nuovo approccio nei vari settori di competenza immobiliare.

Dunque l’amministratore, da un lato è pressato dalle esigenze economiche del condominio e deve applicare una politica di massimo contenimento dei costi, dall’altra si trova sempre più responsabilizzato quando non obbligato, con un aumento delle sue incombenze quotidiane.

La soluzione?

Come già indicato in nostre precedenti informative, consiste nel saper individuare il partner giusto per l’espletamento di tutte le incombenze, sia di carattere operativo che per quanto concerne gli aspetti burocratici e gestionali che tanto impegnano la giornata lavorativa, in proposito il nostro ente ha già dato ampia dimostrazione dell’operatività in altri settori della vita condominiale.

Per quanto concerne l’importanza dell’effettuazione delle analisi delle acque in condominio, ci teniamo ad evidenziare i requisiti minimi da richiedere a chi effettuerà il servizio di analisi delle acque in condominio, che qui riassumiamo sinteticamente.

Importanza di un serio piano di analisi e un laboratorio accreditato SINAL ed autorizzato dalla regione Lombardia e Ministero della Sanità.

Il nostro approfondimento sul tema

Nel mentre confermiamo il nostro precedente comunicato (si veda la news del 26/01/2004 del sito), non possiamo non dare atto che al di là degli adempimenti specifici imposti dal DLGS 31/01, sussiste pur sempre l’obbligo dell’amministratore condominiale, a norma dell’art. 1130 c.c., di rendersi parte diligente nella adduzione dell’acqua nelle tubature condominiali a valle degli impianti del gestore.

A parte infatti la responsabilità diretta dell’amministratore e del condominio, laddove l’acqua sia fornita per il tramite di pozzi artesiani o di cassonetti autoclave presenti in condominio – ipotesi in cui la responsabilità dell’amministratore è fuori discussione – rimane pacifico che la responsabilità dell’amministratore non rientra nella previsione di cui all’art. 5 (DLGS 36/01), né l’amministratore può configurarsi come “gestore” del servizio idrico.

Ciò nonostante, l’amministratore può essere ritenuto responsabile della salubrità dell’acqua che viene erogata ai condomini, a norma dell’art. 2043 (a titolo di colpa) o dell’art. 2051 c.c. (a titolo di custodia), posto che qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno e posto che ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

In quest’ottica, l’amministratore deve esercitare il controllo sulla salubrità dell’acqua che arriva ai condomini, soprattutto allorché, considerata la vetustà dei tubi e il materiale in cui sono stati realizzati, sia prevedibile un possibile inquinamento dell’acqua destinata al consumo umano. Il controllo deve essere ancor più intenso, laddove nello stabile condominiale siano esercitate attività aperte al pubblico (bar, ristoranti, studi medici, ecc.)

Lo screening dell’impianto idrico consente dunque di evitare addebiti di colpa concorrente allorché l’acqua per un qualsiasi motivo entri nel circuito condominiale inquinata, sia pure per fatto dell’ente gestore del servizio.