All’indomani del varo della legge 52/96, i sindacati dei mediatori
sono stati tra i primi a riesaminare la loro modulistica.Le clausole
incriminate sono state diverse.
Tra le prime quelle che prevedono un incarico irrevocabile e/o in
esclusiva per un certo periodo (punti 4 e 18, 1469-bis c.c.). C’è chi ha
sottolineato che questo tipo di incarico, pur essendo potenzialmente
vessatorio, ha un senso, soprattutto se è dato per un periodo di tempo
ragionevole (per esempio, tre mesi , per la vendita di un appartamento in città
e almeno il doppio per una seconda casa). E’ vero,si richiedono impegni
unilaterali al cliente. Ma è anche vero che senza garanzie di questo genere un
agenzia seria non ha la certezza essere remunerata e prenderà il suo incarico
sottogamba.
Vi sono poi le clausole che prevedono penali, pari all’onorario,
nel caso in cui il cliente revochi l’incarico prima della scadenza o venda
l’immobile a persone rintracciate dal mediatore, ma dopo la scadenza
dell’incarico(p. 4, 1469-bis, 1341, 2° c), oppure a persone diverse, ma nel
corso dell’incarico stesso (p. 6, 1469-bis; 1384 c.c.).
Ma quand’è che una penale può valutarsi come eccessiva? La risposta
di un giudice dipenderà dalle circostanze concrete, e in particolare dalla
valutazione dell’impegno profuso dall’agenzia e dal comportamento, più o meno
grave del suo cliente. Quindi, già nel testo contrattuale l’entità della penale
non dovrebbe essere indifferenziata, bensì legata a dati precisi (tempo
trascorso da quando è stato firmato il contratto, ostacoli o omissioni
frapposti dal cliente al suo svolgimento, eccetera). Inoltre è bene che il
mediatore fornisca un elenco delle persone a cui ha segnalato l’immobile, per
dimostrare i suoi diritti e per provare che si è dato da fare. Nell’impugnare
la clausola si potrà chiederne l’efficacia o, in alternativa, chiedere la
riduzione della penale ai sensi dell’articolo 1384 del codice civile.
Un altro patto frequente è quello che prevede un preavviso
anticipato, senza il quale l’incarico si rinnova automa-ticamente (p. 9,
1469-bis). Si dimostra in effetti scarsa serietà da parte dell’agente, che
punta sulla distrazione del cliente per garantirsi il parco-immobili in vendita.
Per controbilanciare le clausole potenzialmente vessatorie con
altre favorevoli alla clientela, e rendere quindi efficaci i contratti, i
sindacati dei mediatori hanno avanzato una serie di proposte. Per esempio la
rinuncia al diritto, previsto dall’articolo 1756 del codice civile, al rimborso
delle spese documentate anche in caso di mancata vendita. Oppure la fissazione
di penali anche a carico del mediatore, in caso di recesso anticipato
dall’incarico, non esecuzione delle indagini o altro. O infine l’impegno ad
eseguire indagini ipocatastali, o sull’esistenza di abusi edilizi (che non
sarebbero obbligatorie per l’agente). E’ soprattutto questo ultimo impegno che
pare il più interessante: peccato che non tutti i sindacati dei mediatori ne
abbiano previsto l’inserimento.
Vale infine la pena ricordare che la legge 39/89 prevede il
deposito dei prestampati di incarico presso le Camere di Commercio. Purtroppo
nessun organo delle Camere ha il dovere (o anche solo il diritto) di
controllare l’equità dei moduli. Oggi, inoltre, con la diffusione dei personal
computer, è possibile trasformare un prestampato in un contratto
personalizzato, cambiando qualche parola, e rendendo rende così non
obbligatorio il deposito.
La
proposta irrevocabile d’acquisto.
Sulle scrivanie delle agenzie è presente un altro modulo: la
proposta irrevocabile d’acquisto. Si tratta dell’impegno unilaterale
dell’acquirente, per un certo periodo, ad acquistare un immobile a determinate
condizioni (prezzo, ma anche inesistenza di ipoteche, locali liberi da
affittuari eccetera). Dal momento che è firmato da una sola parte (almeno, fino
alla lettera di accettazione del venditore), parlare di clausole abusive
sarebbe un non senso. Tuttavia, solidi dati di fatto dimostrano che le cose non
stanno così. Infatti il candidato acquirente è costretto alla firma della
proposta dall’agenzia, pena il rifiuto a intermediare l’immobile. Non solo: nel
documento l’acquirente si impegna spesso a riconoscere l’onorario all’agente
immobiliare (mentre in genere il mediatore non prende alcun impegno).
E’ evidente che la proposta è potenzialmente gravida di clausole
vessatorie. C’è da aggiungere che è troppo spesso spacciata come una
prenotazione dell’alloggio (se firmi, il venditore non potrà vendere ad altri).
Cosa assolutamente falsa. Anzi, se il mediatore è poco serio, potrà scatenare
un’asta al rialzo del prezzo tra diversi candidati compratori. Ma anche se il
mediatore è corretto, si rischia comunque: ogni impegno preso nella proposta
dovrà essere inevitabilmente riprodotto nel compromesso d’acquisto e poi nel
rogito. Pertanto una proposta mal formulata consegnerà l’acquirente,mani e
piedi legati, nelle braccia del venditore. E le indagini che svolge il notaio
prima del rogito, quando sconsigliano l’acquisto, potrebbero rivelarsi inutili.
L’impugnabilità delle clausole della proposta resta incerta:
toccherebbe infatti al giudice svolgere un’approfondita indagine sul meccanismo
attraverso cui si è giunti alla firma.