Nei fatti il valore tassato si riduce per le compravendite tra privati e cresce per le abitazioni nuove

Valore da denunciare al rogito: cambiano le regole

Su quale valore si è tassati negli acquisti di abitazioni? E quale è il prezzo da dichiarare nel rogito? Le due domande sono importanti, soprattutto dati i profondi mutamenti nelle norme portati sin da subito dalla legge 4 agosto 2006, n. 248 (detta anche “decreto Bersani-Visco”).

Se la compravendita avviene tra persone private la tassazione si applica sul valore catastale della casa e non invece sul valore a cui è avvenuta la compravendita. Tale valore si calcola moltiplicando per 110 (prima casa) o per 120 (altre abitazioni) la rendita catastale rivalutata dell’immobile. Per intendersi, si tratta dell’ammontare che ogni anno si denuncia sulla dichiarazione dei redditi, salvo il caso che l’abitazione sia affittata ad altri. Il valore catastale è, per le abitazioni, è in genere di gran lunga inferiore a quello di mercato (anche un terzo), per cui il risparmio è assicurato. La nuova legge ci tiene a specificare però che nel rogito va comunque denunciato il valore reale a cui è avvenuta la compravendita. Se il Fisco dovesse scoprire che il valore di mercato è stato sottovalutato nell’atto, le imposte saranno calcolate in percentuale al valore reale e sarà a applicata una sanzione pari a metà della differenza tra quanto pagato e il nuovo calcolo delle imposte stesse. Tanto per fare un esempio, se per l’acquisto di una prima casa si sono pagati 250 mila euro e se ne denunciano solo 150 mila, anziché 3.336 euro di imposte, si finirebbero per dover versare (se si è scoperti) 10.086 euro.

Se la compravendita avviene invece tra un’impresa di costruzione e un privato, il criterio del valore catastale, purtroppo, non si applica. Pertanto diviene quasi sempre imponibile il valore reale a cui è avvenuta la cessione. Il decreto Bersani-Visco, infatti, ha cancellato le vecchie regole (che prevedevano che, se si denunciava almeno il valore catastale, non si rischiavano accertamenti del Fisco). Restano, anche per questo tipo di compravendite, le sanzioni per falsa dichiarazione elencate prima. Ma sorge per il Fisco stesso, un nuovo problema: come dimostrare che il prezzo di vendita dichiarato nel rogito è inferiore da quello reale?

Comunque sia, il decreto Bersani Visco ha per gli acquirenti di abitazioni il pregio è di aver reso, senza ambiguità, meno costose le compravendite tra privati, perché il prezzo imponibile è più ridotto di quello di mercato. Ma ha anche il difetto è di aver reso molto meno convenienti gli acquisti da imprese di case nuove o completamente ristrutturate.