È il Codice civile a stabilire che ciascun proprietario può apportare a proprie spese cambiamenti ai beni di tutti i condomini, anche se ci sono vantaggi

Condominio: l’uso delle parti comuni del singolo

Bisogna tener conto del regolamento contrattuale e non deve essere alterata la destinazione

Invidie, antipatie e rancori si scatenano perfino nelle coppie, figurarsi in condominio, dove persone estranee convivono non per scelta, ma per necessità. La convinzione che il vicino ti pesti i piedi si scatena quando le sue azioni non restano circoscritte all’interno dei muri del suo appartamento, ma invadono gli spazi comuni: quando, cioè il dirimpettaio utilizza, o peggio, trasforma un bene comune a tutti a suo esclusivo vantaggio, magari senza neppure chiedere permesso agli altri..

Eppure tanti considerano un delitto di lesa maestà quello che è spesso un diritto sacrosanto, sancito dal codice civile. E più esattamente dall’articolo 1102, che così recita: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune… A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”. E, come ha ben chiarito la giurisprudenza, tale “miglior godimento” può benissimo avvantaggiare solo ed esclusivamente il condomino che lo ha reso possibile. Non solo: per l’utilizzo singolo delle cose comuni non è per niente necessario chiedere, e ottenere, l’assenso in assemblea degli altri condomini o anche solo il permesso dell’amministratore.

Naturalmente, esistono dei limiti. Innanzitutto quelli dettati da un regolamento condominiale contrattuale, cioè accettato da tutti, che può porre vincoli anche non previsti dalla legge. Poi altre limitazioni, imposte dallo stesso articolo 1102 del codice civile, nonché. dal 1120 (innovazioni pregiudizievoli). Elenchiamoli:

1) Innanzitutto le modifiche debbono essere fatte a spese di chi le decide;

2) Non deve essere alterata la destinazione della parte comune;

3) Non bisogna impedire agli altri di far parimenti uso della cosa comune;

4) Non bisogna causar danno agli altri o rendere parti comuni inservibili all’uso anche di un solo condomino;

5) Non bisogna crear pregiudizio alla stabilità e sicurezza del fabbricato;

6) Non bisogna alterare il suo decoro architettonico;

La giurisprudenza poi include anche la tutela del diritto di veduta (articolo 907 del codice). E cioè il divieto a costruire a meno di un metro e mezzo da una finestra sui cui ci si può sporgere (75 cm per la veduta laterale o obliqua) se dà su una proprietà singola altrui.

I giudici, nel valutare se l’uso singolo delle parti comuni sia legittimo o meno, e cioè se siano stati infranti uno dei divieti elencati, debbono fare delle valutazioni nel singolo caso concreto, spiegandole adeguatamente: se le loro sentenze sono sufficientemente motivate, diviene impossibile contestarle. Ciò spiega tra l’altro il perché in casi che possono apparire simili, si sia deciso in modo opposto. Va quindi ben compreso che l’uso singolo che comprenda opere edili può essere un rischio, per chi lo mette in atto.

L’alterazione della destinazione. Una delle domande più comuni è: quando si altera la destinazione di una parte comune? La giurisprudenza ha deciso così: il punto di partenza deve essere la funzione originaria del bene. Quello di arrivo, il fatto che tale alterazione sia rilevante: per esempio, nulla vieta di aggiungere una nuova funzione a quella originaria. Meglio fare degli esempi concreti. Chi appende un quadro sul pianerottolo, aggiunge, ma non in modo rilevante, una funzione ai suoi muri. Chi invece lo ingloba nel suo appartamento, ne cambia completamente lo scopo d’uso (anche se è l’unico condomino a servirsene). Chi utilizza il cortile per parcheggiare momentaneamente l’auto (per problemi di scarico e carico) non ne altera la destinazione. Lo fa invece chi vi posteggia il proprio mezzo per lunghi periodi (soprattutto se il cortile è troppo piccolo per accogliere i mezzi di tutti i condomini). Certi mutamenti di destinazione, apparentemente rilevanti, sono poi tradizionalmente ammessi dai giudici, perché viene offerto un godimento migliore, anche se diverso. E’ per esempio il caso della costruzione da parte solo di alcuni condomini di un ascensore nuovo, a proprie spese. Non vi è dubbio che vi sia un mutamento di destinazione della tromba d’aria delle scale, occupata dall’ascensore. Tuttavia tutti hanno la possibilità, anche in secondo tempo, di utilizzare il nuovo impianto e il valore dello stabile viene incrementato.

I vincoli. Uso da parte di altri, lontananza, esterni

L’estetica va rispettata

L’impedimento all’uso di altri.

Anche un uso che di per sé potrebbe essere lecito, può recare problemi. Va bene mettere un vaso sul un ballatoio comune, ma non riempirlo tutto di piante. Questo esempio è utile anche per chiarire un altro concetto: quello del non impedimento al “pari uso” da parte degli altri. La Cassazione ha più volte chiarito che il “pari uso” non è un “uso identico”. Per esempio, c’è chi, invece delle piante, può preferire mettere sul ballatoio l’armadietto delle scope. Sempre la Cassazione, ha affermato che il “pari uso” può essere anche solo potenziale. Per esempio ha valutato negativamente che un condomino scavasse sotto il proprio pavimento, nel suolo comune, per alzare di altezza un locale. Infatti, almeno in teoria, il condominio avrebbe potuto usare il sottosuolo, per esempio per costruire un parcheggio. Oppure ha impedito a una persona di inserire una canna fumaria all’interno di un muro divisorio portante tra due appartamenti, anche se il suo vicino aveva già tutte le tubazioni necessarie per lo scarico dei fumi. Infatti, avrebbe potuto voler praticare, per esempio, una nicchia ad uso libreria nello stesso muro.

La violazione del decoro.

Cavallo di battaglia di molti condomini litigiosi, l’attentato al decoro architettonico dell’edificio è spesso invocato per impedire qualsiasi opera all’esterno dell’edificio. Per essere un motivo valido deve però portare a un’alterazione rilevante all’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che danno al palazzo nel suo complesso una armonica fisionomia. Per esempio è dubbio che possa essere invocato su facciate che danno sul cortile, già utilizzate per varie funzioni (scarichi, canne fumarie esterne e via elencando). Oppure per vietare opere (balaustre su lastrici solari, lucernari sul tetto, antenne Tv di piccole dimensioni) scarsamente visibili, se non a un occhio particolarmente attento.

Le distanze legali

Talora norme diverse sono in contrasto tra di loro e bisogna vedere quale prevale. Capita per esempio a chi invoca le distanze legali tra le costruzioni, previste sia dal codice civile (articoli 873 e seguenti) che da altre prescrizioni regionali e comunali che determinano i distanze più ampie, allo scopo di impedire edificazioni o apertura di finestre sulle parti comuni. E’ raro, però, che la spunti: infatti la Cassazione ha più volte stabilito che le norme sulle distanze non si applicano, se un opera in condominio diviene impossibile senza infrangere le norme sulle distanze stesse, e tale opera è utile o necessaria anche a un solo proprietario. Viceversa la Cassazione è ben più rigida se è in gioco il diritto di veduta, cioè il divieto a costruire a meno di un metro e mezzo da una finestra sui cui ci si può sporgere (75 cm per la veduta laterale o obliqua). Tradizionalmente si è affermato infatti che il diritto ad usare la cosa comune soccombe di fronte a quello di veduta. Però se la veduta solo dà su una parte comune prevale comunque l’articolo 1102.

Opere lecite e vietate secondo i giudici

Bene comune	Decisione	SI/ NO	Sentenza Cassazione
Ascensore	L'installazione a carico di un solo condomino di un ascensore, anche in presenza di una delibera contraria dell'assemblea. Si può anche prolungare la corsa di un piano di quello esistente.	SI	3508/1999, 4252/1994; 24006/2004
Autoclave	Un autoclave, collocata in una parte non altrimenti utilizzabile dell'androne comune e predisposta per l'utilizzazione da parte di tutti gli altri condomini, non costituisce innovazione ma uso lecito ai sensi dell’art. 1102:	SI	2746/1989
Balconi	Costruire dei balconcini sulle mansarde se ciò non lede il decoro e non diminuisce aria e luce all’appartamento sottostante. Possono non operare le norme sulle distanze legali	SI	7044/2004
Canne fumarie	L'installazione, in appoggio al muro condominiale e vicino alla finestra di un condominio, della canna fumaria di un locale di altro condomino.	SI	2998/2001, 15394/2000;
	Vietato installarle all’interno del muro comune, perché limitano diversi possibili utilizzi del muro da parte dell’appartamento confinante	NO	8852/2004
Cortile	Collocazione,di due serbatoi in lamiera per il gasolio e di un vaso di espansione per l'impianto di riscaldamento nell'intercapedine comune di un edificio in condominio, accessibile soltanto dal giardino del condomino interessato	SI	12344/1997;
	Vietato parcheggiare stabilmente un auto, se ciò impedisce un pari diritto da parte degli altri Vietato installare un macchinario che intralcia la manovra degli automezzi .	NO	3640/2004; 23608/2006
Fabbricati singoli	L'innesto sul muro perimetrale dell’edificio comune di una costruzione di esclusiva proprietà di un condomino senza il consenso di tutti. Non è volto al miglior godimento della parte di fabbricato di proprietà esclusiva, ma a favore di un immobile distinto dall’edificio comune.	NO	16117/2000
Finestre	Se il regolamento condominiale vieta, pena il ripristino dello stato di fatto, certe opere e in particolare una doppia finestra, mediante installazione di un secondo telaio.	NO	24509/1997
	Lucernario sul tetto comune	SI	1498/1998
Impianti	L'installazione di un impianto che debba considerarsi indispensabile ai fini della effettiva abitabilità dell'appartamento. Può derogare alle distanze legali ma non dai divieti stabiliti dall'articolo 1102 del codice civile.	NO	13285/2001, 7752/1995
	Innovazioni sul tratto di pertinenza del proprio appartamento dell'impianto comune di riscaldamento, interrompendo il percorso delle tubature, così da impedire l'utilizzazione dell'impianto da parte degli altri condomini.	NO	4023/1996
Locazione	L'articolo 1102 tutela l'uso diretto e non quello indiretto dei beni comuni. Pertanto, in caso di impossibilità d'uso dei beni comuni, è possibile locarli a terzi, preferendoli ai condomini, anche a condizioni economiche meno vantaggiose	SI	4131/2001
Pianerottoli, scale	L'apertura di una porta su un pianerottolo avente le medesime caratteristiche di quella già esistente nella parete di fronte .	SI	12413/2001;
	L’inglobamento di un pianerottolo, anche se all’ultimo piano e di servizio a un solo appartamento, salvo si dimostri che non è parte comune E’lesiva del decoro architettonico una porta aperta a un livello inferiore a quello del pianerottolo della scala condominiale.	NO	1498/1998; 5400/1998
Livello pavimenti	L’abbassamento di 40 cm per conseguire l’altezza abitabile minima di un locale. Infatti i condomini potrebbero potenzialmente decidere un diverso uso del sottosuolo comune	NO	8119/2004
Porte	Apertura nel muro comune al fine di mettere in comunicazione due unità immobiliari comprese nello stesso condominio.	SI	6069/1998
	Se un apertura mette in comunicazione locali di esclusiva proprietà con altri estranei al condominio.	NO	360/1995
Ringhiere, parapetti	Parapetto sul lastrico solare ad uso esclusivo. Costituisce esercizio del diritto di proprietà e non di quello di servitù, per cui non trovano applicazione le norme che disciplinano le vedute su fondi altrui	SI	13261/2004
Distacco riscaldamento centralizzato	Anche se non assentito in assemblea, se il condomino dimostra che non deriva un aggravio di spese per i condomini e purché continui a partecipare alle spese di conservazione dell’impianto centralizzato, e a condizione che il regolamento contrattuale non lo vieti.	SI	5974/2004
Scarico	Nuovo tubo di scarico collegato ai pluviali del tetto Utilizzazione di uno scarico comune senza alterarne la destinazione e senza impedirne il pari uso	SI	3258/2004; 5660/2000
Sottosuolo	Costruzione nel sottosuolo del fabbricato condominiale di un ampio vano destinato a un solo condomino,impedendo agli altri condomini di fare uso del sottosuolo	NO	6921/2001
Tettoia	Patio delimitato da parapetti che ingloba muro condominiale e impedisce la veduta in appiombo dalla finestra sovrastante	NO	17868/2003
Vetrine	L'apposizione da parte di un commerciante di una vetrina nell'androne condominiale, in quanto la nozione di pari uso non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo..	SI	1499/1998, 1554/1997

Fonte: Ufficio Studi Confappi-Federamministratori

Lettere

Sono proprietario di un appartamento situato all’ultimo piano di un edificio. Vorrei posizionare sul lastrico solare (condominiale) un impianto a energia solare per il riscaldamento dell’acqua.

È possibile realizzarlo? Quali sono le autorizzazioni previste?

Nicola Pagliara-Ladispoli

Salvo divieto contenuto nel regolamento contrattuale, il proprietario dell’appartamento all’ultimo piano può installare, sul lastrico solare, un impianto a energia solare per il riscaldamento dell’acqua.

E ciò, a norma degli articoli 1102, 1120, secondo comma, Codice civile, avendo cura di non pregiudicare il decoro architettonico dell’edificio e il pari godimento degli altri condomini.

In ogni caso,al fine di evitare contenziosi di ordine possessorio, sarà bene che l’intervento sia previamente autorizzato da una delibera assembleare.

Salva diversa disposizione del regolamento edilizio comunale, poiché l’impianto non sembra superare il 20% del volume dell’edificio principale—al quale è funzionalmente collegato—l’intervento deve ritenersi soggetto a Dia.

Vorrei sapere se un condomino può utilizzare la facciata (parte comune) di un edificio per fissare i tubi di un impianto autonomo di riscaldamento a gas senza delibera assembleare ma solo tramite comunicazione all’amministratore (preventiva o contestuale).

Lettera firmata – Bolzano

Salva diversa disposizione del regolamento contrattuale di condominio, il condomino può utilizzare la facciata condominiale per opere che interessino la sua proprietà esclusiva: lo prevede l’articolo1102Codice civile, nel rispetto dei limiti di cui all’articolo 1120,secondo comma Codice civile, per il quale «sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino».

Rispetto alla domanda in questione si registra peraltro una giurisprudenza per la quale non viola i diritti di utenza di un servizio pubblico spettante al singolo condomino la delibera assembleare che abbia ritenuto pregiudizievole all’estetica dell’edificio una determinata sistemazione di tubazioni ascendenti esterne del gas nelle parti comuni e ne abbia preteso una diversa sistemazione (Tribunale di Milano 10 settembre 1962).

Due condominii hanno in comune l’area di manovra per l’accesso ai garage: uno dei due decide di costruire nuovi garage che usufruiranno della stessa area di manovra. Occorre il consenso di tutti i condomini?

Lettera firmata-Rivoli

Dal quesito del lettore non è dato evincere se l’uso in Comune dell’area di manovra, per l’accesso al garage, sia disciplinato da una convenzione o da un regolamento o ad atti analoghi.

Nell’ipotesi in cui l’uso dell’area comune sia disciplinato da una convenzione o da un regolamento occorre attenersi alla norma regolamentare o convenzionale, dato che la delibera di uno dei due condominii di costruire nuovi garage è destinata a influenzare il pregresso godimento dell’area comune.

Nell’ipotesi in cu invece l’uso dell’area comune non sia in alcun modo disciplinato da convenzioni o dal regolamento, la modifica dell’uso dovrà ritenersi disciplinata dall’articolo1120, secondo comma Codice civile,per il quale «sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato,che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino».

Di conseguenza,qualora i nuovi garage impediscano il pari godimento di tutti i condomini dell’altro condominio—anche in termini virtuali—occorrerà il consenso unanime dei condomini dei due condominii. 1962).

Nel mio rogito è scritto che ho acquistato «un appartamento ubicato al piano rialzato con annessa corte di uso esclusivo». Il regolamento contrattuale allegato all’atto stabilisce che «è vietato intraprendere qualsiasi opera esterna che modifichi la composizione architettonica e i relativi dettagli».

Vorrei sapere se gli altri condomini possono togliermi l’uso esclusivo della corte, nonché se possono vietarmi di trasformare la corte in un giardino e di pavimentarne una parte.

Lettera firmata-Roma

È escluso che l’assemblea, ove non vi sia il consenso espresso informa scritta dal condomino titolare del diritto, possa modificare la disciplina stabilita contrattualmente.

Tuttavia il diritto di uso esclusivo non significa diritto di proprietà ed è anche escluso che il condomino titolare di tale diritto possa, con il tempo e per usucapione, diventare proprietario esclusivo della cosa comune (Cassazione, 26 novembre 1999,n. 13200). Benché non vi siano ostacoli all’esecuzione delle opere nella corte riservata a uso esclusivo nell’articolo1102 né all’articolo1120 del Codice civile, occorre comunque sottostare al regolamento contrattuale che impone la preliminare autorizzazione dell’assemblea per l’esecuzione delle opere esterne che modifichino la composizione architettonica del condominio.