L’offensiva del Fisco contro gli affitti in nero: quali rischi si corrono

Locazioni ad universitari: tutte le formule

Affitti in nero nelle aree universitarie nel mirino della Guardia di Finanza: l’obiettivo di “incastrare” gli evasori è stato posto tra quelli prioritari del nuovo Governo e, del resto, l’anno scorso sono stati 3.800 gli interventi della GdF, che hanno consentito di rilevare oltre 50 milioni di euro di imponibile e quasi 7 milioni di euro di Iva evasa (dato però comprensivo del settore delle locazioni turistiche)..

I contratti inesistenti o quelli “fantasia” sono una piaga particolarmente diffusa quando ad essere coinvolti sono gli studenti universitari. Purtroppo sono in pochi a ribellarsi, benché gli stratagemmi per locare senza regole siano spesso rozzi. Pertanto se l’inquilino si rivolge al giudice, ha la quasi assoluta certezza di vedersi dare ragione, vedendosi applicate le condizioni contrattuali previste dai contratti a canone concordato (affitti più bassi) e rimborsato quanto pagato in più, interessi compresi.

Tipi di contratti. Anche quando la locazione è perfettamente regolare, è di fatto il proprietario di casa a decidere il contratto da applicare. Qual è il suo ambito di scelta? Abbastanza limitato: può optare tra due tipi di contratti, entrambi prescritti dalla legge n. 431 del 1998. Il primo è quello a canone libero, di quattro più quattro anni di durata. Il secondo quello a canone concordato, appositamente previsto per la locazione ad universitari, di durata variabile tra sei mesi e tre anni. Le altre alternative che in teoria si possono imboccare (canone concordato di 3 + 2 anni o locazione transitoria di 1 - 18 mesi) offrono solo svantaggi: durate superiori o mancanza di agevolazioni fiscali.

Contratto a canone libero. E’ quello più diffuso. Permette di determinare liberamente il canone iniziale da applicare nonché gli aggiornamenti periodici (in genere annuali e fissati al 100% del costo della vita, come rilevato dall’Istat). Anche la suddivisione delle spese tra proprietario e studente è liberamente trattabile, in genere allegando al contratto una tabella che, voce per voce, stabilisca chi paga.

Rispetto all’apposito contratto di locazione per studenti universitari, le magagne dal punto di vista dei proprietario sono due. La prima, che è meno importante, è il limitata deduzione fiscale sul canone annuo da denunciare sulla dichiarazione dei redditi: è possibile decuratare gli introiti avuti solo del 15% a titolo di forfait. Per esempio, se si sono incassati 6.000 euro di canone, spese escluse), l’imponibile da denunciare è pari a 5.100 euro.

Il secondo svantaggio per i proprietari, molto più rilevante, è il fatto che il contratto dura ben 8 anni: solo in certe particolari situazioni può essere ridotto a 4 (le più importanti sono il subentro nell’appartamento del proprietario o di un suo familiare stretto, la vendita della casa, la sua ristrutturazione integrale). Talora il rischio vale la candela: i proprietari possono puntare sul fatto che sia lo studente a dare disdetta, perché non ha interesse a prolungare per ben otto anni la sua permanenza lontano da casa, continuando a versare un canone. Tuttavia esiste un margine di rischio. Ci sono i fuori-corso, che prolungano gli studi. C’è chi pensa di trasferirsi nella città dove ormai ha coltivato nuove abitudini e intrecciato amicizie, lasciando quella di residenza. E c’è chi tenta di farsi rimpiazzare da un altro studente o amico, senza comunicare niente al proprietario. In quest’ultimo caso il padrone di casa può accorgersene dopo mesi o, più raramente, dopo anni e per potere sfrattare è costretto a fornire delle prove di questa occupazione senza titolo.

Teoricamente niente vieta ai proprietari di locare l’appartamento anche a un gruppo di studenti. Capita comunque raramente: in genere si preferisce firmare il contratto solo con lo studente di cui si fida di più, magari chiedendo una fideiussione ai suoi genitori (un impegno, inserito nel contratto, in cui gli adulti si impegnano, se il figlio è moroso, a versare al suo posto il canone, più eventuali interessi). Se però il locatore è consapevole che nei locali abiterà un gruppo di studenti paganti, qualche rischio esiste. Un giudice potrebbe imporre il riconoscimento del contratto per tutti o quantomeno la nullità della locazione se il contraente principale se ne va e il rimborso dei canoni pagato in più alla sua dipartita.

Dove vivono gli studenti universitari in Europa

Paese	Con genitori o parenti	In appartamenti di proprietà o affittati	In residence universitari
Italia	76%	23%	2%
Germania	23%	35%	12%
Spagna	69%	23%	12%
Francia	42%	42%	16%
Gran Bretagna	22%	49%	29%
Irlanda	35%	59%	6%
Olanda	37%	31%	32%

Fonte: Elaborazione Confappi-Fna su rapporto Eurostudent 2005

Grandi e piccole città: la ripartizione per tipo di residenza

Paese	Città sopra i 500 mila abitanti		Città sotto i 100 mila abitanti
	Con genitori o parenti	In appartamenti di proprietà o affittati	Con genitori o parenti	In appartamenti di proprietà o affittati
Italia	81%	18%	75%	23%
Germania	25%	67%	23%	62%
Spagna	76%	15%	70%	22%
Francia	59%	33%	39%	40%
Gran Bretagna	29%	48%	11%	48%
Irlanda	41%	54%	28%	65%
Olanda	41%	38%	40%	28%

Fonte: Elaborazione Confappi-Fna su rapporto Eurostudent 2005

La disponibilità di residence, college o case dello studente per l’alloggio degli universitari è, in Italia, la più bassa d’Europa (il 2% della necessita, contro il 32% dei Paesi Bassi e il 29% del Regno Unito). Dato l’alto livello dei canoni, un altro record negativo è il numero di studenti costretto a risiedere presso parenti (il 76%, contro il 22% della Gran Bretagna e il 23% della Germania). Naturalmente tale trend è ancora più marcato nella grandi città universitarie, dove gli affitti sono alle stelle.

Sconti fiscali ma tetti al canone per le locazioni per il contratto ad hoc

La legge n. 431 del 1998 prevede per gli universitari una formula ad hoc. Si tratta di un contratto di durata che, secondo accordi, può essere variabile da un minimo di sei mesi e un massimo di tre anni. Alla prima scadenza, però, la disdetta può essere data solo dall’inquilino studente. Pertanto la durata reale, nell’ottica del proprietario, è in realtà da 1 a 6 anni. Nei fatti, la maggioranza di coloro che concedono l’immobile sarà quindi orientata verso uno durata semestrale (che, in realtà, si trasforma in annuale).

Per redigere questo tipo di contratto è obbligatorio avvalersi di un apposito modulo, allegato al Decreto Ministeriale 30 dicembre 2002. Lo stesso decreto riporta anche una tabella in cui si prevede la spartizione delle spese (condominiali e dell’appartamento) tra proprietario e inquilino. Anch’essa è obbligatoria. Nell’eventualità (rara) in cui il proprietario lochi a più inquilini, è consentito che anche a uno solo dei firmatari comunichi tre mesi prima, via raccomandata, che vuole andarsene. In tal caso la locazione prosegue nei confronti degli altri. L'inquilino che se ne va resta comunque obbligato al pagamento, se gli altri sono morosi.

Canone contratto studenti. Non è libero: la sua entità massima è infatti predeterminata da appositi “accordi territoriali” conclusi in ciascun comune dalle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini. Il suo ammontare dipende da molte variabili, che mutano da municipio a municipio: le più comuni sono l’ampiezza dei locali (in metri quadrati calpestabili), il quartiere della città, lo stato di manutenzione e la presenza o meno di mobilio.

Novità recenti sono state portate, a partire dall’8 giugno, dal decreto ministeriale 10 marzo 2006 del ministero delle Infrastrutture. Esso impone di aggiornare al 100% dell’indice Istat i valori a suo tempo previsti negli accordi territoriali. Più esattamente, la variazione va calcolata a partire dal mese successivo alla data di sottoscrizione dell’ultimo accordo comunale, fino al mese precedente la data di sottoscrizione del nuovo contratto di locazione da stipularsi.

Nel corso del contratto sarà possibile che il proprietario chieda nuovi aggiornamenti del canone , ma al 75% dell’indice Istat. Un’altra novità del decreto è la possibilità di stipulare contratti di locazione anche nei comuni dove non esiste alcun accordo, rifacendosi a quello “del comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in altra regione”. Si tratta però di un’ipotesi “di scuola”: infatti in tutti o quasi tutti i comuni sedi di Università o di corsi universitari nonché in quelli limitrofi o confinanti gli accordi esistano già.

Vantaggi fiscali. Lo sconto sull’imponibile dei canoni al momento della dichiarazione dei redditi sale dal 15% (previsto per tutte le locazioni) al 40,5%. E’ però concesso solo nei 717 comuni “ad alta tensione abitativa”, identificati dalla delibera Cipe del 13/11/2003, che comprendono tutti i capoluoghi di provincia, i comuni confinanti alle undici grandi città ed altri municipi, in genere quelli con un elevato numero di residenti. .Sempre negli stessi comuni, al momento della registrazione dei contratti, si paga un po’ meno. Anziché versare il 2% sul canone di locazione annuo (a metà tra proprietario e inquilino), si paga solo l’1,4%. Infine in molti comuni è concessa anche un’aliquota Ici ridotta (è necessario informarsi).

Esempi di canone concordato in 7 città universitarie

Criteri: canoni massimi per bilocale di 45 mq ben arredato, in buone condizioni, in zona semicentrale. Canoni aggiornati all'Istat

Città e quartiere	Euro/mese	Aliquota Ici ridotta (per mille)
Bologna (semicentrale)	466	0
Firenze (san Jacopino)	445	6
Napoli (via Ricci)	461	non c’è
Padova (semicentrale)	284	2
Palermo (S. Erasmo)	224	3,8
Pavia (quartiere San Lanfranco)	364	2
Roma (piazza Tuscolo)	455	4,9

Fonte: Ufficio Studi Confappi-Federamministratori

La registrazione del contratto

Le locazioni di più di 30 giorni di durata vanno registrate entro 30 giorni dalla firma del contratto, versando ogni anno il 2% del canone (a metà tra proprietario e inquilino). Tra le eccezioni quelle a canone concordato per universitari, che scontano solo l’1,4% del canone annuo. Vantaggi però se si sceglie una registrazione pluriennale: meno pratiche burocratiche e un tributo che scende, per esempio per 3 anni di contratto, all’1,26% del canone annuo. Prima di recarsi all’Ufficio di registro bisogna andare in posta o in banca, chiedendo il modello F23, ed effettuare il versamento.