I DELLA DELIBERA ASSEMBLEARE CHE AUTORIZZA IL RECUPERO DEL SOTTOTETTO

Le spese condominiali prima della dismissione sono a carico del gestore delle case popolari

L’acquirente di un immobile di edilizia residenziale pubblica che acquisti all’asta - a seguito della rinuncia dell’assegnatario - deve essere sgravato dall’ente pubblico che ha alienato il bene, dalle spese straordinarie deliberate dall’assemblea, prima dell’acquisto dell’immobile. Questo il contenuto della interessante sentenza del Tribunale di Milano, 14 gennaio 2008, numero 413, estensore Vallescura.

Nel caso esaminato dal Tribunale, un condomino – acquirente all’asta di un alloggio di edilizia residenziale pubblica - aveva chiamato in giudizio l’Aler di Milano (l’ente che gestisce le case popolari), per sentir dichiarare che nulla era da lui dovuto al condominio, frattanto costituito, per le spese straordinarie, deliberate dall’assemblea condominiale, prima del trasferimento dell’immobile; con conseguente condanna dell’Aler al versamento dei rispettivi importi al condominio, oltre al rimborso degli importi già versati. Subordinatamente, il condomino chiedeva la riduzione del prezzo di acquisto dell’alloggio e/o comunque il rimborso, da parte dell’Aler, per le somme richieste dal condominio, a titolo di spese straordinarie, deliberate dall’assemblea prima dell’acquisto.

L’Aler eccepiva la carenza di giurisdizione del Tribunale adito – a suo dire competente essendo il Tar – e chiedeva il rigetto delle domande del nuovo condomino.

Sgomberato il campo dall’infondata eccezione di carenza di giurisdizione - vertendosi nella specie in materia di diritti soggettivi, quali quelli attinenti alle spese condominiali - il Tribunale ha accolto la domanda di rimborso del condomino nei confronti dell’Aer.

Ha infatti osservato il Tribunale che, se è vero che a norma dell’articolo 63, comma 2, delle Disposizioni di Attuazione al Codice Civile “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”, è anche vero che il principio vale solo nei rapporti con il condominio e non anche nei rapporti tra venditore e acquirente. Si tenga presente che, per la più recente giurisprudenza, le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni condominiali costituiscono obbligazioni “propter rem”, in quanto conseguenza della contitolarità di un diritto reale su beni e servizi comuni, sicchè l’obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell’assemblea di approvazione della spesa - che ha la funzione di autorizzarla – si limita a rendere liquido il debito, di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino. Conseguentemente, in caso di compravendita di una unità immobiliare, sita in un edificio soggetto al regime del condominio, tenuto alla spesa è colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa (vedi Cassazione 18 aprile 2003, numero 6.323).

Sulla scorta di tali principi, una volta accertato che, nel momento in cui è insorta la necessità di eseguire le opere, la proprietà dell’immobile faceva capo all’Aler e che la delibera di approvazione dei lavori e di ripartizione delle spese è stata assunta prima che il condomino acquistasse l’appartamento, il Tribunale ha ritenuto consequenziale la condanna dell’ALER a rimborsare il nuovo condomino delle spese richieste dal condominio. Si legge, nella motivazione della sentenza: “se è vero infatti che il nuovo acquirente di un appartamento sito in condominio è tenuto nei confronti del condominio stesso al pagamento delle spese comuni scaturenti da una delibera assembleare antecedente all’acquisto, è altrettanto vero che il predetto può rivalersi sulla parte venditrice per ottenere il rimborso di quanto pagato, a meno che gli importi deliberati non siano stati oggetto di contrattazione sulla vendita”.

La pronuncia, del tutto nuova per quanto ci consta, è da condividere ed è conforme, tra l’altro, ai principi già fatti propri dallo stesso Tribunale di Milano, secondo cui la responsabilità solidale di cui all’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione al Codice Civile è finalizzata a favorire il condominio e la sua gestione, ma non anche ad esimere da responsabilità il dante causa, sicché “per le spese vi sarà una responsabilità solidale, ma poi vi potrà essere una rivalsa totale dell’acquirente nei confronti del venditore” (Tribunale di Milano, 14 settembre 2006, numero 10.141).

La sentenza del Tribunale non si è occupata, non richiedendolo il caso, della diversa fattispecie relativa all’acquisto dell’assegnatario, ma il principio enunciato dalla sentenza – salvo contrario patto contrattuale contenuto nel rogito notarile – deve ritenersi applicabile anche a quest’ultima fattispecie e non solo alla fattispecie dell’acquisto all’asta.

Matteo Rezzonico