Trasformazione dell'ascensore pagata da un solo condomino
Un condominio vuole modificare l'impianto ascensore esistente attualmente a servizio dei vari piani ed in futuro a servizio anche della corsia garage sottostante. Questo comporterebbe la sostituzione dell'attuale impianto con uno praticamente nuovo.
Vorrei sapere:
1) quali maggioranze occorrono per effettuare una trasformazione così radicale dell'impianto?
2) quale caratura millesimale occorre applicare? (è da considerarsi nuovo impianto o trasformazione del vecchio?)
3) può un singolo condomino eseguire autonomamente tale trasformazione ed usufruire in maniera esclusiva della nuova fermata al piano garage? in tale caso esiste comunque un obbligo alla partecipazione delle spese da parte degli altri condomini che vengono ad ottenere un nuovo impianto?
4) i condomini del piano terra, che attualmente non sono inseriti nelle carature millesimali ascensore, dovranno, qualora partecipino al nuovo progetto, essere inseriti con redazione di nuova tabella ad hoc - ed eventuali dissenzienti in tale caso manterranno la vecchia caratura?
Grazie Marco Morganti
Ricordiamo che l'articolo 1124 del codice civile che riguarda le opere sulle scale condominiali (e che per analogia è stato da sempre applicato per l'ascensore, con giurisprudenza unanime) parla non solo di manutenzione ma anche di "ricostruzione" delle scale stesse. Pertanto la spesa per l'opera in oggetto è, in linea di principio, ripartita per metà i ragione del valore millesimale dei singoli piani o porzioni e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo, misurata sia fuori che dentro terra (per il garage sottostante).
Altrettanto indubbio è il diritto del condomino, se non riesce a far votare in assemblea la modifica con il voto della maggioranza dei condomini e due terzi dei millesimi dell'edificio, ad eseguire l'innovazione a sua spese e usufruire in maniera esclusiva della nuova fermata al piano garage, tramite una chiave. Ed è certo che se altri condomini vorranno in seguito utilizzare la fermata al piano garage, dovranno partecipare alla spesa a suo tempo fatta, rivalutata dell'inflazione.
Maggiori margini di dubbio ha la risposta ad altre domande. La prima è: ha il diritto il condominio, dal momento che la trasformazione dell'impianto prevede il suo arresto per un certo periodo, di imporre delle condizioni? Riteniamo di sì: l'esecuzione delle opere di trasformazione dovrà essere contenuta in un lasso di tempo limitato e ragionevole ed andrà "contrattato" il periodo di esecuzione, in modo da creare disagi relativi al condominio. La seconda domanda è: i condomini che volessero in seguito utilizzare la fermata al piano garage, dovranno partecipare a tutta la spesa affrontata o solo a quella per la nuova fermata? La risposta va trovata caso per caso: se la ricostruzione è limitata ad ottenere l'accesso al piano sotterraneo con indispensabile sostituzione dell'impianto, tutta la spesa. Se l'innovazione prevede un ascensore radicalmente trasformato per motivi estetici (con ferro battuto, vetrate eccetera), va trovato un compromesso.
Comunque questi ultimi sono dettagli su cui è bene agire con una massiccia dose di buon senso: in caso di contrasti insanabili deciderà il giudice, in base a considerazioni di merito.
Resta ambiguo, nella sua lettera, se la modifica richiesta dal condomino abbia o meno fondamento non solo su miglioramenti estetici o funzionali, ma anche sull'applicazione attenta dell'adeguamento alle norme tecniche e di sicurezza previste dalle leggi più recenti. In tal caso tutta questa risposta alla sua domanda andrebbe rivista tenendo conto di questo fatto.