Tetto di detrazione e vendita tra fratelli comproprietari

Nel 2004 i miei due figli, comproprietari di un immobile, fecero eseguire, previe autorizzazioni varie, lavori di ristrutturazione edilizia per un importo di 62.000 euro e sulla dichiarazione dei redditi 2004 (730/2005) alla sez. III, spese per interventi di recupero etc… ognuno di essi riportò la cifra di euro 31.000.

L’11 Gennaio 2005 un fratello vendette all’altro la propria quota di proprietà.

Pertanto, ai fini della prossima dichiarazione dei redditi 2005 (730/2006) chiedo:

Il fratello acquirente può portare in detrazione, oltre le proprie, anche le rimanenti 9 rate di agevolazione fiscale non ancora usufruite dal fratello venditore?

L’unico proprietario avendo sostenuto durante l’anno 2005 altre spese di ristrutturazione sullo stesso immobile, può beneficiare dell’agevolazione fiscale del 36 per cento anche sulla differenza di euro 17.000 (importo massimo previsto per legge: euro 48.000 meno 31.000 euro già usufruito nel 2004) ? Berrini (Angera)

Non ci sembra che il caso portato dal lettore sia stato in modo specifico esaminato dall’Agenzia delle Entrate, nelle sue circolari. Ed è vero che il comma 7 della legge istitutiva della detrazione recita: “In caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di cui al comma 1 le detrazioni previste dai precedenti commi non utilizzate in tutto o in parte dal venditore spettano per i rimanenti periodi di imposta di cui al comma 2 all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare”. Tuttavia, l’Agenzia ha sempre sostenuto in varie circolari (per esempio la n. 57 del 1998, la n. 188 del 1998, ma anche altre), che “la detrazione compete a ciascuno dei soggetti, possessori o detentori dell'immobile che abbia sostenuto le spese in questione, effettivamente rimaste a carico, sempre nel limite massimo, per ciascuna unità immobiliare sulla quale sono realizzati gli interventi, di 150 milioni (ora 48 mila euro n.d.r.)”. Più volte è stato ribadito tale limite. Pertanto, a nostro avviso, il fratello subentrante nella piena proprietà potrà incrementare la propria detrazione, ma solo nel limite massimo di spesa prevista, cioè di altri 17 mila euro, relativamente agli interventi sostenuti a suo tempo dai due comproprietari.

Per quanto attiene all’ultimo quesito, i casi sono due. O il fratello divenuto unico proprietario può iniziare per il 2005 un nuovo “ciclo” decennale di detrazioni, sempre con limite massimo di 48 mila euro di spesa, oppure non può farlo. Ciò dipende dal fatto se (citiamo la legge n. 289/2002) “gli interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati … consistano nella mera prosecuzione di interventi iniziati “. Perciò se le opere iniziate nel 2005, pur essendo state eseguite sullo stesso immobile, rappresentano un intervento di recupero totalmente nuovo, la detrazione compete. Se invece sono una prosecuzione di quelle eseguite a suo tempo, non compete più, perché il tetto di 48 mila euro è già stato raggiunto. Ovviamente debbono esistere anche gli altri requisiti (per esempio il pagamento con bonifico bancario dei lavori del 2005 e l’invio, sempre prima dell’inizio delle opere del 2005, di una nuova comunicazione al Centro servizi di Pescara). Se tali requisiti ci sono, un metodo per dimostrare che si tratta di lavori del tutto nuovi potrebbe essere il fatto che si sono ottenuti nuovi assensi edilizi o si è presentata una nuova Dia (dichiarazione di inizio attività), qualora essa fosse stata necessaria per legge.