LE DISPOSIZIONI IMMOBILIARI DELLA FINANZIARIA 2003

E DEL DECRETO DI NATALE

di Silvio Rezzonico, presidente Confappi-Fna

Condoni e proroghe sono il cuore della legge finanziaria 2003. Le novità immobiliari non mancano, ma sono forse di minor rilievo rispetto a quelle degli scorsi anni.

Le misure di sanatoria (concordato, integrativa semplice, condono tombale, definizione degli accertamenti, chiusura delle liti pendenti) riguardano meno gli immobili rispetto ad altri beni o redditi.. Il reddito e il valore fiscale immobiliare sono infatti determinati in modo rigido, attraverso le tariffe catastali , almeno quando sono coinvolte le persone fisiche: di conseguenza le occasioni per sfuggire alla scure del Fisco sono ridotte. . Unica eccezione i terreni edificabili, il cui valore è stimato direttamente dal contribuente, spesso in opposizione con il Fisco .Le sanatorie assumono quindi un notevole rilievo immobiliare solo in caso di mancata o errata dichiarazione dei cespiti. Più coinvolgente sarà forse la sanatoria ai fini delle imposte indirette , soprattutto per quanto attiene a quelle di successione e donazione, spesso soggette a riscontri fiscali provocati più dalla litigiosità tra eredi che dalla solerzia degli Uffici finanziari. Un discorso diverso vale, naturalmente, per gli immobili posseduti da società, che rientrano nel calderone dei bilanci e delle scritture contabili in genere.

Quanto alle sanatorie dei tributi locali, non c’è che da attendere le decisioni del singolo ente: va però sottolineato che la possibilità data agli enti di varare condoni, introdotta dall’articolo 13, non ha limiti di tempo. In qualsiasi momento (anche tra diversi anni) un singolo Comune potrà decidere di architettare misure di sanatoria, in totale libertà. In parole povere non siamo di fronte a una misura temporanea ma a una vera e propria delega che da piena autonomia in materia agli enti locali.

Sugli altri fronti, va senz’altro segnalata la proroga delle detrazioni per il recupero dell’Iva agevolata, nonché lo stanziamento di diversi milioni di euro all’anno per i mutui a tasso zero per le giovani coppie (misura, quest’ultima, su cui non si può dire nulla di più, almeno finché non verranno varate norme di applicazione). Anche la detassazione dei finanziamenti alle cooperative di abitazione ha un indubbio rilievo, così come la rituale proroga degli accertamenti Ici (a cui quest’anno si è aggiunta anche quella degli accertamenti Irpef). Proroghe, infine, anche della denuncia dei pozzi e dell’imposta sostitutiva sui terreni edificabili (quest’ultima prevista dal decreto legge di Natale).

La Finanziaria 2003, come del resto quelle precedenti, si porta dietro il consueto fardello di norme sulla dismissione degli immobili pubblici, da cui ci si attende da tempo, e spesso invano, sostanziose entrare di cassa.

Ove non diversamente specificato, l’indicazione degli articoli fa riferimento alla Finanziaria 2003 (legge 27 dicembre 2002, n. 289). I riferimenti al Dl 24/12/2002, n. 282 sono invece chiaramente riportati.

Redditi Irpef e Irpeg
Aliquote Irpef. Gli effetti del mutamento delle aliquote Irpef e dell’individuazione di un importo non tassabile, riguardando tutti i redditi, coinvolgono ovviamente anche quelli immobiliari (da cui resta esclusa la prima casa, nei fatti esente).	Art. 2, commi 1-3
Aliquote Irpeg Riduzione di un punto dell'Irpeg	Art. 4, comma 1
Accertamenti Irpef. Proroga di un anno, salvo il ricorso alle misure di condono	Art. 10
La situazione attuale è questa: sono scaduti l’anno scorso gli accertamenti sull’Irpef dei redditi conseguiti nel 1996 e degli anni precedenti (escluse le mancate presentazioni di denuncie nel 1997). A fine del 2003, scadono quelli dei redditi degli anni 1997 e 1998.
Detrazione 36% e Iva agevolata
Detrazione sul recupero Prorogati al 30 settembre 2003 il 36% e l’Iva al 10% per le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria. Abbassato a 48 mila euro (da 77.468,53 euro) il limite massimo su cui applicare la detrazione (quindi la detrazione massima stessa scende da 27.888,67 a 17.280 euro). Proroga al 31 dicembre 2003 del termine dei lavori per interi fabbricati" ristrutturati e venduti o assegnati frazionati ad uso abitazione da imprese o cooperative edilizie. Gli appartamenti dovranno essere venduti o assegnati entro il 30 giugno 2004.	Art. 2, commi 5 e 6
Chi ha 80 anni e più può rateizzare in tre anni la detrazione ne ha da 75 a 79 anni di età in cinque anni (anziché in 10 anni). Le opere di bonifica dall’amianto sono incluse nella detrazione.
Detrazione ambientale Prorogato al 31 dicembre 2003 il 36% per la tutela e salvaguardia dei boschi.	Art. 19, comma 3
Gli interventi sono ampliati alle esigenze di tutela ambientale e di difesa del territorio e del suolo dai rischi da dissesto idrogeologico. Il tetto massimo di fatturazione su cui si applica la detrazione sale a 100 mila euro (corrispondenti a 36 mila euro di detrazione).
Condoni e altre disposizioni fiscali
Condoni. Il concordato per anni pregressi (articolo 7), l'integrativa semplice (articolo 8) e il condono tombale (articolo 9), coinvolgono, senza particolari forme specifiche, anche i redditi immobiliari. Altrettanto vale per i casi di illeciti già iscritti a ruolo (art. 12, sconti fiscali del 75% e nessun interesse di mora ), per la regolarizzazione delle scritture contabili (attivi e passivi fittizi, art. 14) e per la definizione degli avvisi di accertamento (art. 15)	Art. 7, 8, 9, 12, 14, 15
Pagamenti e riscossioni crediti modesti. Decreti del Ministero dell'economia e delle finanze stabiliranno i criteri per la riscossione di crediti di modesto ammontare della Pubblica Amministrazione, comunque superiori a 12 euro (Enti locali compresi)	Art. 25
Interessata è la Pubblica amministrazione in senso lato, compresi enti locali, Iacp, scuole e università, Camere di commercio, il Servizio sanitario nazionale eccetera.
Scudo fiscale. Riaperti i termini sulla regolarizzazione e il rimpatrio dei redditi esteri, consentita, sino al 30 giugno a persone fisiche, associazioni ed enti non commerciali (le società potranno effettuare operazioni analoghe soltanto attraverso altri strumenti di sanatoria dettati dalla finanziaria , cioè la dichiarazione integrativa, il condono tombale e la regolarizzazione delle scritture). La somma dovuta è ripartita al 2,5% o al 4%, a seconda che l'emersione avvenga entro il 16 marzo oppure in seguito. Occorre sempre riferirsi alle date: del 1° agosto 2001 per le attività detenute all'estero e per le quali si effettua il rimpatrio; del 27 settembre 2001 per le attività che vengono semplicemente regolarizzate mantenendole, però, all'estero (come accade per gli immobili).	Art. 20 e art. 6 Decreto legge 24/12/02, n. 282
Lo scudo fiscale è stato pensato per i redditi finanziari. Nonostante l’ interesse a suo tempo dimostrato dagli italiani proprietari di immobili oltre frontiera per questo tipo di misura, i successivi chiarimenti delle Finanze hanno di fatto sbarrato la strada alla convenienza di questo tipo di condono in campo immobiliare
Liti fiscali immobiliari
Chiusura delle liti fiscali pendenti alla data del 29/9/2002: può riguardare ovviamente anche le controversie immobiliari. Esse sono definibili con una somma pari a 150 euro (per importi fino a 2000 euro) o con il pagamento del 10% del valore della lite (per importi superiori). Il termine è il 16 marzo 2003. I versamenti possono essere fatti a rate annuali produttive di interessi, con un massimo di sei. Chi vuole avvalersi della disposizione, può provvisoriamente bloccare i giudizi in corso fino al 30/6/2003. Il contribuente può inoltre impugnare il diniego alla chiusura.	Art. 16
La norma interessa solo parzialmente gli immobili. Innanzitutto perché i valori immobiliari (tranne quelli dei terreni edificabili) sono fissati per legge e solo eccezionalmente soggetti a stime. Del resto il fatto che non si dia comunque luogo alla restituzione delle somme già versate rende poco conveniente utilizzare questa norma per “chiudere” le impugnative degli atti di attribuzione di rendita catastale emessi dagli uffici del territorio. Inoltre le liti che riguardano i tributi locali (Ici, Tarsu, Tosap) sono autonomamente regolate dagli enti locali stessi ( vedi art. 13).
Imposte indirette (Registro, ipotecarie, catastali, successione, donazione, Invim)
Sanatoria imposte indirette. Entro il 16 marzo 2003, aumentando del 25% il valore dichiarato nell'atto da sanare, è possibile sanare le denuncie e le dichiarazioni presentate entro il 30/11/2002, purché non sia stato precedentemente notificato avviso di rettifica e liquidazione della maggiore imposta.	Art. 11
Non sono dovute né sanzioni né interessi. Il nuovo valore dichiarato non è soggetto a rettifiche da parte del Fisco.
Mutui agevolati
Giovani coppie. Il 10% del Fondo nazionale per le politiche sociali è destinato a sostegno delle famiglie di nuova costituzione, in particolare per l'acquisto della prima casa di abitazione e per il sostegno alla natalità. La misura, sul campo immobiliare, significherò l’erogazione di mutui a tasso zero di interesse.	Art. 46
Il 10% della dotazione del Fondo ammonta a circa 150 milioni di euro, che consentirebbero, secondo le stime del Governo, l’accensione di mutui per 2,5 miliardi di euro. Il resto del Fondo è destinato a un ampio ventaglio di interventi a favore di famiglie con bassi redditi, tossicodipendenti, associazioni no profit, handicappati gravi, vittime della prostituzione eccetera. La ripartizione è effettuata con decreti annuali del Ministro del lavoro e delle politiche sociali, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, d'intesa con la Conferenza unificata
Tributi locali (Imposta comunale sugli immobili, Tassa rifiuti solidi urbani, Tassa o canone occupazione spazi pubblici ed altri)
Sanatorie locali. Senza limiti di tempo (ma concedendo ai contribuenti un minimo di 60 giorni) , comuni, province e regioni possono (ma non debbono) varare sanatorie sui tributi locali	Art. 13
Le sanatorie possono prevedere misure quali la riduzione dell’ammontare di tributi loro dovuti, l’esclusione o la riduzione degli interessi e/o sanzioni; la chiusura delle liti pendenti. Ogni sanatoria dovrà prevedere un termine di tempo entro cui il contribuente debba adempiere per intero ai suoi obblighi.
Accertamenti Ici. Spostati al 31 dicembre 2003 i termini per gli accertamenti sull'Ici pagata dal 1998 in poi, in ulteriore deroga a quanto stabilito dallo Statuto del Contribuente.	Art. 31, comma 16
Esenzioni Ici Disposizione interpretativa. Esenti non solo i consorzi tra enti territoriali, ma anche i consorzi a cui partecipano sia gli enti territoriali che altri enti individualmente esenti da Ici.	Art. 31, comma 18
Rifiuti urbani Proroga dal 31/12/2002 al 31/12/2003 del tempo massimo concesso ai comuni che aveva raggiunto entro il 1999 l’85% della copertura dei costi.per raggiungere la piena copertura dei costi del servizio di gestione dei rifiuti urbani	Art. 31, comma 21
Energia
Agevolazioni gasolio e gpl. Prorogate dal 31/12/02 al 30/6/2003 gli sconti sui prezzi del gasolio e del gpl (gas propano liquido), nei comuni non metanizzati. L’utente finale godrà di una riduzione di 50 lire al litro (gasolio) e 50 lire al kg (gpl).	Art. 21, c. 3
Agevolazioni teleriscaldamento. Prorogate dal 31/12/02 al 30/6/2003 le agevolazioni sui prezzi delle reti di teleriscaldamento alimentate con biomassa ovvero con energia geotermica nei comuni con temperature più fredde (zone energetiche E e F). . L’utente finale godrà di uno sconto di 50 lire a kilowattora .	Art. 21. comma 4
Agevolazioni metano. Prorogate al 30/6/2003 le aliquote agevolate di accisa del metano a usi civili nei comuni delle zone energetiche F	Art. 21. comma 5
Nelle zone energetiche F sono situati i comuni più freddi, in genere montani. Solo due capoluoghi di provincia (Cuneo e Belluno) vi sono compresi.
Patrimonio immobiliare pubblico
Asili Inail. L’Inail deve destinare il 5% dei fondi provenienti dalle dismissioni del suo patrimonio immobiliare ad asili per l’infanzia e ad altre strutture a tutela della famiglia.	Art. 38, comma 4
Patrimonio Stato spa. La Patrimonio dello Stato spa (a cui sono stati conferiti parte degli immobili dello Stato) indice conferenze di servizi per iniziative per la valorizzazione dei propri beni. Una parte del ricavato da rivendita è assegnata agli enti territoriali	Art. 80 c. 3
Acquisto immobili statali. Gli enti locali possono chiedere, entro il 30 aprile di ogni anno, di acquistare beni immobili dello Stato ubicati nel loro territorio. Entro il 31 agosto l’Agenzia del Demanio risponde	Art. 80 c. 4-5
Canoni ridotti al no profit. Le istituzioni di assistenza e beneficenza e gli enti religiosi che perseguono rilevanti finalità umanitarie o culturali possono ottenere la concessione o locazione di beni immobili statali non conferiti alla Patrimonio spa.	Art. 80 c. 6
La locazione o concessione è prevista a condizioni molto favorevoli: ha durata massima di 19 anni e il canone deve essere non inferiore a 100 mila lire annue e non superiore al 10% dei valori di mercato determinati dagli Uffici del territorio.
Cartolarizzazione enti locali. Regioni, province, comuni, loro enti pubblici strumentali , Asl e aziende ospedaliere possono costituire società per la cartolarizzazione dei crediti immobiliari derivanti dalle dismissioni su modello di quelle previste per il patrimonio immobiliare pubblico dalla legge 410/2001.	Art. 84
Ai fini Irpef si applica il trattamento per obbligazioni emesse dalle società per azioni negoziate. C’è esenzione dall’Irap. Soggetti passivi dell'imposta comunale sugli immobili sono i gestori. Gli onorari notarili sono ridotti a un terzo. Il prezzo di vendita è determinato in ogni caso sulla base delle valutazioni correnti di mercato. Le unità per le quali i conduttori non hanno esercitato il diritto di opzione per l'acquisto, sono poste all’asta. I proventi hanno come destinazione prioritaria il rimborso dei crediti d’imposta o in alternativa, altre destinazioni da definirsi con decreto del Ministro dell'economia e delle finanze.
Dismissioni immobili statali Corsia privilegiata per le dismissioni degli immobili statali venduti a valori di mercato e trattative private per 12 immobili a Milano, Roma e Napoli (tra cui il palazzo dello Poste e le Torri dell’Eur) e per altri 27 dei Monopoli in tutta Italia.	Decreto legge 24/12/02, n. 282, art. 7
Cooperative e imprese edili
Coop detassate Non sono considerate contributi o liberalità ai fini del calcolo delle sopravvenienze attive i finanziamenti erogati alle cooperative edilizie a proprietà indivisa e di abitazione per la costruzione, ristrutturazione e manutenzione ordinaria e straordinaria di immobili destinati all’assegnazione in godimento o locazione.	Art. 80, comma 26
Appalti, non permute La cessione, a titolo di prezzo, in proprietà o diritto di godimento di immobili strumentali o connessi all'opera da affidare in concessione da parte della pubblica amministrazione a soggetti imprenditori non è (fiscalmente parlando) un’operazione di permuta.	Art. 80 comma 55
Calamità naturali
Sicurezza scuole. La messa in sicurezza degli edifici scolastici con particolare riguardo a quelli che insistono sul territorio delle zone soggette a rischio sismico è posta tra i programmi per le infrastrutture strategiche della cosiddetta “legge obiettivo”	Art. 80, comma 21
Alluvioni negli anni 1994, 2000 e 2002. Limite di impegno quindicennale di 10 milioni di euro a decorrere dall’anno 2004 per interventi urgenti per le opere pubbliche e rimborsi ai privati. Ulteriori 10 milioni di euro per contributi quindicennali ai mutui per interventi pubblici conseguenti a calamità naturali. Tra le calamità sono comprese anche le ceneri vulcaniche.	Art. 80, comma 29, art. 94, comma 4, Art. 80 comma 33
Particolari contributi quindicennali ai mutui per interventi pubblici stipulati dalla regione Piemonte (10 milioni di euro a decorrere dall'anno 2002 e altri 10 milioni di euro a decorrere dall'anno 2003). Ulteriori contributi alle Regioni Liguria e Piemonte (Legge 471/1194).
Alluvioni di ottobre-novembre 2000 Estesi i benefici alle strutture di fondazioni e enti, anche religiosi, nonché alle istituzioni che perseguono scopi di natura sociale. Consistono in contributi a fondo perduto, sospensione dei rapporti di locazione, esenzione dall’imposta d bollo delle domande.	Art. 80, comma 32
Sisma del 12 e 16 dicembre in Sicilia e successivi eventi. Sospensione fino al 30 giugno 2003 dei debiti contributivi alle aziende agricole ed alle aziende industriali, per i mutui agevolati di ricerca	Art. 80, comma 56
Avversità atmosferiche nel 2002. Autorizzati 50 milioni di euro per comuni situati in Liguria, Lombardia, Veneto, Friuli, Emilia Romagna, Toscana, Sicilia, Piemonte.	Art. 80, comma 59
Ricostruzione in seguito al sisma di Napoli del 1980. Nomina commissario ad acta. Revoca delle concessioni senza significativi avanzamenti.	Art. 86
Terreni edificabili
Comunicazione edificabilità. I comuni, che attribuiscono ad un terreno la natura di area fabbricabile, ne danno comunicazione al proprietario a mezzo posta in modo tale da garantirne l’effettiva conoscenza da parte del contribuente.	Art. 31, comma 20
Sostitutiva capita gain. Ulteriore proroga, al 16 maggio 2003, del pagamento dell’imposta sostitutiva del 4% per la rivalutazione dei terreni edificabili e con destinazione agricola posseduti alla data del 1 gennaio 2003 e della redazione della relativa perizia.	Decreto legge 24/12/02, n. 282, art. 2, comma 2
La norma era stata introdotta dalla Finanziaria 2002 (art. 7 legge 448/2001). Lo scopo è ridurre gli effetti delle plusvalenze da rivendita imponibili sulla dichiarazione dei redditi . Resta la possibilità di rateizzare l’imposta in tre rate annuali di pari importo,con interessi del 3% annuo.
Ambiente
Denuncia pozzi Proroga al 30 giugno 2003 del termine per la denuncia dei pozzi,anche da parte dei privati.	Art. 19, comma 5
Per i pozzi ad uso domestico o agricolo, la denuncia e la richiesta di concessione possono effettuarsi anche mediante autocertificazione.
Valutazioni ambientali Per finanziare le procedure di valutazione di impatto ambientale degli impianti a rischio, il tributo dello 0,5 per mille è esteso a tutti i progetti di valore di oltre 5 milioni di euro (precedentemente era di oltre 51,6 milioni di euro).	Art. 77, commi 1-6
Il ministero dell'Ambiente potrà avvalersi della consulenza dell'Apat, dell'Enea e del Cnr. Vengono sottoposti ad autorizzazione integrata ambientale statale tutti gli impianti esistenti e da realizzarsi relativi alle specifiche attività industriali di cui al Dpcm 377/1988. In caso di più autorizzazioni ambientali da concedersi per uno stesso sito, saranno disposte apposite modalità di autorizzazione stabilite con Dpcm su proposta dei ministri dell'Ambiente e delle Attività produttive. Per la bonifica delle aree industriali di Pioltello e Rodano 4 milioni di euro in tre anni.
Gestione acquedotti. Ridefininti termini di pagamento e sanzioni riguardanti i pagamenti alla pubblica amministrazione da parte dei gestori che hanno avuto in concessione i servizi di acquedotto	Art. 77 comma 7
Bonifiche aree a rischio. Alle aree ad elevato rischio di crisi ambientale fino a un quarto della dotazione del fondo per lo sviluppo sostenibile (art. 109 legge 388/2000)	Art. 78 comma 1
Bonifiche idriche. Finanziamenti a vari enti e consorzi di bonifica: 5.2700.000 euro	Art. 80 comma 45
Utenze Tv
Tv digitali e internet Contributo statale di 150 euro ai privati, pubblici esercizi e alberghi che acquistano o noleggiano per almeno un anno un apparato di ricezione per le Tv digitali . Contributo di 75 euro sui contratti di abbonamento al servizio di accesso a larga banda ad Internet stipulati dopo il 1º dicembre 2002, riconosciuto sotto forma di sconto sul prezzo contrattuale.	Art. 89
L’entità del contributo per le televisioni digitali è raddoppiata rispetto a quello che era previsto dall’articolo 22 della legge 5 marzo 2001, n. 57. Il limite di spesa è stabilito in 31 milioni di euro per il 2003. Le modalità saranno decise con Decreto del Ministero delle Comunicazioni
Radiodiffusione Esentati dal canone annuo di abbonamento alle radiodiffusioni i centri sociali per anziani gestiti da organizzazioni no profit. Stanziati 300 mila euro.	Art. 92
Grandi opere ed appalti
Pubbliche forniture e appalti di servizi secondo le modalità previste dalla disciplina comunitaria anche quando il valore è superiore a 50mila euro. Trattativa privata solo in casi eccezionali e motivati.	Art. 24
Esclusi dall'obbligo i Comuni con meno di 5mila abitanti, le pubbliche amministrazioni che fanno ricorso a convenzioni <Consip> o al mercato elettronico e le Coop sociali.
Immobili della Guardia di Finanza. Programma per la costruzione, l'ammodernamento e l'acquisto di immobili destinati a caserme e alloggi di servizio: ridotti i fondi.	Art. 52, comma 24
Ristrutturazione edilizia strutture ospedaliere. La copertura finanziaria degli interventi è fatta , oltre che nei limiti del bilancio statale, anche in quello dei bilanci regionali.	Art. 55
Fondo rotativo per la progettualità Presso la Cassa depositi e prestiti è istituito il Fondo con l'obiettivo di razionalizzare le spese per gli investimenti pubblici.	Art. 70
Il fondo anticipa le spese per gli studi di fattibilità, l'elaborazione dei progetti preliminari, per gli studi di impatto ambientale e di altre ricerche
Fondo rotativo per le opere pubbliche. Il Fondo presta garanzie, in favore di soggetti pubblici o privati coinvolti nella costruzione o gestione	Art. 71
Si tiene conto della redditività potenziale dell'opera e della decorrenza e durata della concessione o della gestione. Si accelera così il meccanismo del Project financing.
Ferrovie. Investimenti per l’alta velocità	Art. 75
Strade. Trasferita all'Anas, in conto aumento capitale sociale, l'intera rete stradale e autostradale	Art. 76
Pedementana Veneta. Finanziamenti in 15 anni	Art. 80, comma 24
Salvaguardia Venezia. Una quota dei fondi previsti dal cosiddetto collegato infrastrutture (Legge 166/2002) può essere destinata alla salvaguardia di Venezia.	Art. 80, comma 28
Milano, interventi per riqualificazione urbana e rete mobilità: 24 milioni di euro	Art. 80 comma 30
Città e delle regioni che si affacciano sul Mediterraneo, promozione culturale con particolare riferimento al patrimonio storico e architettonico: 400 mila euro	Art. 80 comma 31

Fonte: Ufficio Studi Confappi-Federamministratori