A cura dell’Ufficio Studi Confappi-Federamministratori

Successioni e donazioni: la tassazione

Da ottobre del 2001 le imposte di successione e donazione sono state abrogate in Italia, unica in ciò tra i Paesi avanzati. Ciò non significa che non si paghi nulla al momento del trasferimento di beni: anzi persistono certi tributi sugli immobili e alcune operazioni burocratiche che prevedono l’intervento di notai o di altri professionisti e che possono costare centinaia o perfino migliaia di euro.

Successione. Gli eredi non pagano alcuna imposta il trasferimento ereditario di denaro, di crediti, di strumenti finanziari, di partecipazioni societarie, di aziende, eccetera. Se però l’eredità comprende beni immobili restano tuttora dovute le imposte ipotecarie e catastali (a causa della necessità di fare cambiamenti all’interno dei registri immobiliari tenuti dalle Conservatorie e dai Catasti).

Esse ammontano al 3% del valore degli immobili stessi. Per non subire accertamenti dal fisco il valore minimo da denunciare è il cosiddetto “valore catastale” che è quello che risulta dalla moltiplicazione della rendita rivalutata per un certo parametro (120 per le abitazioni, 60 per gli uffici, 40,8 per i negozi). Se però cade in eredità un terreno edificabile, il valore, per evitare contestazioni, deve essere quello di comune commercio.

Tuttavia le imposte ipotecarie e catastali si riducono in misura fissa (168 euro ciascuna, per un totale di 336 euro), quando almeno uno degli eredi possa invocare l’intenzione di adibire, appunto a “prima casa” l’immobile ereditato. I requisiti sono gli stessi previsti per l’acquisto di una abitazione, e cioè:

a) deve trattarsi di una casa d’abitazione “non di lusso”;

b) l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’erede ha o stabilisce, entro diciotto mesi dall’apertura della successione, la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’erede svolge la propria attività;

c) l’erede deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile ereditato;

d) l’erede deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni "prima casa".

Particolari esenzioni dai requisiti sono previsti per i cittadini italiani emigrati all’estero, per quelli che vi lavorano nonché per il personale di polizia e militare.

Imposte sulle successioni di immobili

Chi è erede	Prima casa	Altro immobile
Chiunque	Imp. Ipotecaria e catastale: 336 euro	Imp. Ipotecaria e catastale: 3% valore immobili

Nota: sono esclusi dal calcolo la Tassa d’archivio notarile, la trascrizione in conservatoria e i certificati catastali necessari, oltre l’onorario del notaio.

Fonte: Elaborazione Ufficio studi Confappi-Federamministratori

Donazione. Le detassazione delle eredità ha coinvolto anche quella delle donazioni fatte in vita, che sono considerate come una sorta di “anticipi” dell’eredità (tant’è vero che è possibile impugnarle per lesione di legittima, cioè della quota di patrimonio riservata ai familiari più stretti).

Qui però, sempre quando passano di mano degli immobili, l’esclusione dai tradizionali tributi è meno netta, almeno per le donazioni più ricche. Infatti, se ad essere beneficato è qualcuno senza stretti legami di parentela (per esempio un convivente in una famiglia di fatto), sono dovute, oltre alle imposte ipotecarie e catastali calcolate secondo gli stessi principi della successione, anche l’imposta di registro, al 7% del valore dell’immobile (vedi tabella). Tuttavia l’aliquota del 7% si applica solo oltre un certo valore degli immobili donati, pari a 180.759,91 euro (350 milioni delle vecchie lire).

Va ricordato che con la detassazione, le donazioni sono cresciute notevolmente di numero, creando non pochi problemi sociali (genitori che si spossessano di un bene e che poi si trovano di fronte figli irriconoscenti al momento del bisogno). Non mancano anche quelli pratici : la vendita di un immobile donato è più complessa, perché l’acquirente si trova, almeno per vent’anni dalla donazione, a non essere sicuro di esserne davvero il nuovo proprietario, in caso di impugnazioni per lesione di legittima. (1)

Con la detassazione di successioni e donazioni cessa di fatto di avere senso il fatto che qualcuno ricorra alla donazione della nuda proprietà di un immobile, serbandosene l’usufrutto, anche se qualcuno se ne serve ancora. Questo stratagemma legittimo permetteva di ridurre di una certa percentuale l’imposizione in capo ai propri cari al momento in cui si passava a miglior vita. Oggi avrebbe teoricamente ancora utilità per limare un po’ l’importo dell’imposta ipotecaria e catastale e, nel caso di grandi patrimoni, anche l’importo di quella di registro: tuttavia i costi notarili e burocratici che è necessario sborsare per la donazione di nuda proprietà finiscono per azzerare, quasi sempre, i limitati vantaggi fiscali. (2)

Imposte sulle donazioni di immobili

Chi riceve la donazione	valore immobili donati	Prima casa	altro immobile
Coniuge o parente fino al 4° grado	qualsiasi	Imp. Ipotecaria e catastale: 336 euro, Imposta di Bollo: 203 euro	Imp. Ipotecaria e catastale: 3% valore immobili; Imposta di Bollo: 203 euro
Altre persone	Fino a 180.759,91 euro
	Oltre*	Imp. Ipotecaria e catastale: 336 euro; Imposta di registro: 7% del valore; Imposta di Bollo: 203 euro	Imp. Ipotecaria e catastale: 3% valore immobili; Imposta di registro: 7% del valore; Imposta di Bollo: 203 euro

* Il 7% di imposta di registro si paga solo sul valore eccedente la franchigia di 180.759,91 euro a beneficiario della donazione. Per esempio, se il valore dell’immobile donato a una sola persona è di 250.000 euro, il 7% si applica a 250.000-180.759,81 = 69.240,09 euro ed è pari a 4.846,81 euro.

Nota: sono esclusi dal calcolo la Tassa d’archivio notarile, la trascrizione in conservatoria e i certificati catastali necessari, oltre l’onorario del notaio

Fonte: Elaborazione Ufficio studi Confappi-Federamministratori

Divisione di comunione ereditaria. Spartire tra eredi denaro o titoli è un’operazione piuttosto semplice, una volta che non ci siano dubbi sulle quote che spettano a ciascuno. Diversamente accade per gli immobili ereditati. Se essi, infatti, non sono messi in vendita (e il denaro è diviso tra tutti), oppure non sono stati attribuiti, per testamento e senza contestazioni, a ciascuno degli eredi, capita spesso che siano ereditati in comunione tra tutti. Ciò crea contestazioni a non finire quando anche uno solo degli eredi, come è suo diritto, chiede la divisione della comunione. Ma crea anche occasione per l’applicazione di un altro tributo, l’imposta di registro sulla divisione ereditaria, che è pari all’1% del valore del bene in divisione.

Imposte sulla divisione di comunione ereditaria tra immobili

Imposta catastale	168 euro
Imposta di registro	1% valore
Imposta di bollo telematico	203 euro

Nota: sono esclusi dal calcolo la Tassa d’archivio notarile, la trascrizione in conservatoria e i certificati catastali necessari, oltre l’onorario del notaio. Quest’ultimo, in un caso concreto (massa ereditaria 100.000 euro, tariffe vigenti a Como-Lecco), è stato calcolato pari a 2.213,21 euro, Iva inclusa)

Fonte: Elaborazione Ufficio studi Confappi-Federamministratori

Altri tributi. Ogni volta che si produce un atto che deve essere in bollo, quest’ultimo deve essere pagato. Ogni volta che si fa una variazione in Catasto (per esempio una voltura, cioè un cambiamento di intestazione di un immobile), o si chiede un certificato o una mappa , si deve pagare. Ogni volta che si compie un’indagine alla Conservatoria dei Registri, per vedere se su un immobile gravano ipoteche o diritti trascritti, occorre versare un obolo, grande o piccolo che sia. Tutte le variazioni pagano infine una “tassa d’archivio notarile” che è una somma, per quanto piccola, che è versata per adeguare gli archivi dei notai a quelli dello Stato, prevista dalla legge e comunque rapportata al valore dell’atto. Si tratta di operazioni quasi sempre necessarie, negli atti conseguenti a una successione e a una donazione: ciascuno di questi “balzelli” non è particolarmente esoso, ma tutti, messi insieme, possono fare una bella cifretta.

Tributi che possono essere dovuti per le prassi burocratiche

Imposta di bollo (telematico, tutto l’atto) (1)	230 euro
Imposta di bollo (ciascun foglio) (1)	14,62 euro
Imposta catastale fissa	168 euro
Imposta di registro fissa	168 euro
Annotazione alla conservatoria	35 euro
Voltura catastale	35 euro
Tassa d’archivio notarile	3,7 -113,30 euro (2)
Visura ipo-catastale ventennale	100-250 euro (3)

(1) Ipotesi alternative (o una o l’altra)

(2) A seconda del valore dell’atto

(3) Stima, a seconda della complessità della misura ( per esempio, più passaggi di proprietà)

Fonte: Elaborazione Ufficio studi Confappi-Federamministratori

La detrazione del 36% sul recupero.

Si eredita il diritto alla detrazione del 36% per le rate annuali non intermente godute dal defunto? Sì, ma non sempre. Innanzitutto se chi ha eseguito i lavori non era il proprietario ma l’inquilino o il comodatario (cioè la persona che ha in uso gratuito l’immobile), la detrazione non passa di mano (circolare Entrate n. 57/1998) . Poi, la Finanziaria 2003 ha disposto che “la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione dell’immobile”. Con “detenzione” si intende la possibilità dell’uso materiale: pertanto se più eredi sono proprietari, magari in comunione, dello stesso immobile, ma uno solo lo usa, solo lui gode della detrazione. Viceversa, se hanno un uso a turni (per esempio di una seconda casa) ciascuno eredita la detrazione in misura proporzionale alla quota di eredità spettante (e non alla quota di immobile di cui è possessore). Questo è, almeno, il parere delle Entrate espresso con la circolare n. 24/2004. Viceversa, in caso di dono dell’immobile il diritto alla detrazione si trasmette per intero a chi gode la donazione. *

Dichiarazione di successione. Vi è un’unica pratica conseguente a una eredità che è possibile far da sé: la dichiarazione di successione. E’ prevista solo nel caso in cui nell’eredità sono compresi beni immobili. Ad essa vanno di regola allegati il certificato di morte del defunto, il suo eventuale testamento, lo stato di famiglia storico del defunto stesso e lo stato di famiglia di ciascun beneficiario della trasmissione patrimoniale per causa di morte.

In pratica, si tratta di compilare un modulo che, come la denuncia dei redditi annuale, il contribuente completare da solo oppure affidare a un professionista, per esempio un notaio, un commercialista, un esperto tributario. Il costo di tale prestazione è libero: quindi conviene farsi fare più preventivi, non accontentandosi però di scegliere quello più basso in caso di eredità complicata, perché allora vale il principio che “chi più spende, meno spende”(purchè ovviamente si rivolga a chi sa quel che fa). Se invece la dichiarazione non è particolarmente complessa, può valer la pena, per risparmiare, coinvolgere i Caf, i centri di assistenza fiscale.

Notaio e avvocato. I trasferimenti di beni immobili, anche se dovuti a successione e donazione, prevedono comunque l’intervento del notaio (salvo in casi particolari, in cui la sentenza di un giudice può avere gli stessi effetti di un atto notarile). Ma il notaio è indispensabile anche per altri atti, come la (rara) redazione di un testamento pubblico e la (molto più frequente) pubblicazione di quello olografo, per renderlo valido di fronte a tutti dopo che il testatario è passato a miglior vita. Stesso discorso per l’accettazione o la rinuncia all’eredità. Ciascuna di queste prassi burocratiche prevede quindi il pagamento di questo professionista, versando parcelle che spesso superano l’importo dei tributi previsti per gli stessi atti. Se poi la successione crea problemi tra gli eredi, il notaio stesso, o un avvocato, finiranno per causare ulteriori spese, dovute al pagamento di consulenze, assistenza in causa o arbitrati.

Onorari notarili indicativi per atti connessi alla successione*

Atto	Onorario + Iva
Pubblicazione di testamento olografo	660 euro
Trascrizioni di accettazione tacita d’eredità	168 euro
Accettazione con beneficio d’inventario	480 euro
Rinuncia all’eredità	360 euro

* La stima è basata sulle tariffe in uso nel distretto di Lecco e Como. L’ammontare della tariffa dipende comunque da diversi fattori ed esclude eventuali imposte, derivanti per esempio da bollo, .tassa d’archivio, registro fisso, eccetera. Nel caso della pubblicazione di un testamento olografo, per esempio, possono essere stimati circa 363 euro di imposte aggiuntive.