Regole trasparenti per la stima di valore degli immobili delle assicurazioni, a quotazioni aderenti il più possibile a quelli di mercato. Le detta il provvedimento dell'Isvap 1915/G del 20 luglio 2001, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale 178 del 2 agosto 2001 e coinvolge le 102 compagnie di assicurazione italiane, che possiedono un patrimonio immobiliare stimato ai valori correnti in ben 14.500 milioni di Euro (28 mila miliardi), probabilmente sottovalutato. Cifre che non tengono conto degli investimenti collegati ai fondi pensione o immobiliari .

Il nuovo decalogo sul metodo di stima non è legato direttamente alla necessità o comunque alla volontà di dismettere parte del patrimonio. Quindi potrebbe anche avere profonde influenze sui valori attualmente iscritti a bilancio per gli immobili, spesso sottovalutati, (sono solo 15 mila miliardi i valori immobiliari delle Compagnie iscritti a libro)

Inoltre, secondo le disposizioni Isvap, "la valutazione dei terreni e fabbricati deve essere aggiornata in presenza di variazioni significative nelle loro caratteristiche o nel mercato di riferimento e, in ogni caso, almeno ogni cinque anni".

Se il nuovo "metodo" Isvap, sarà applicato su larga scala, la sua influenza sulla trasparenza del mercato delle alienazioni, non solo assicurative , ma anche dei grandi patrimoni pubblici e bancari, potrebbe essere assai positiva.

C'è da aggiungere che le regole dell'Isvap non si applicano solo agli immobili assicurativi propriamente detti, ma anche a quelli posseduti da società in cui le Compagnie detengono più del 50% del capitale. Più precisamente alle società che hanno per oggetto esclusivo la costruzione o la gestione di immobili per l'edilizia residenziale non di lusso o per uso industriale o commerciale o per l'esercizio dell'agricoltura. Un ampliamento assai importante, in un momento in cui il ricorso allo spin off del proprio patrimonio immobiliare sta divenendo una scelta sempre più frequente.

Le regole Veniamo sinteticamente le nuove regole che si potrebbero liquidare come "di puro buonsenso", se non fosse tragicamente vero che nel passato sono state più volte infrante.

Due sono i principi considerati come di base. Il primo è che la stima si fa distintamente su ogni fabbricato o terreno, e non su "lotti" di patrimonio, tranne che più fabbricati abbiano la stessa "destinazione funzionale unitaria". Il secondo che il valore di stima deve essere di mercato, inteso come quello su cui si possono mettere d'accordo acquirente e venditore senza motivi che inducano per forza a vendere o comprare, in situazione quindi di piena parità. Per tutti gli immobili, si tiene conto naturalmente delle condizioni di manutenzione e di eventuali vincoli urbanistici e servitù. Per gli immobili locati, contano la data di scadenza del contratto, il canone concordato e le clausole del suo aggiornamento. Per gli immobili in costruzione, infine, è possibile sommare il valore dell'area ai costi sopportati o, in alternativa, dedurre dal valore di mercato i costi che si dovranno sostenere per il completamento.

Chi fa la stima. La stima è demandata a chi dovrebbe saperla fare, e cioè a esperti iscritti da almeno cinque anni in un albo professionale la cui appartenenza comporta l'idoneità ad effettuare valutazioni tecniche ed economiche di beni immobili. In alternativa, ci si può rivolgere a società specializzate, a patto che almeno un amministratore abbia gli stessi requisiti previsti per il singolo esperto. All'agenzia del Territorio (ex Ute) sono demandate eventuali valutazioni di congruità.

Sull'argomento "esperti" si potrebbe nutrire qualche dubbio. Non è ben chiaro infatti chi oggi, in Italia, sia in grado di fornire valutazioni di mercato corrette, ed essere contemporaneamente iscritto a un Albo. Forse un professore d'estimo? Un commercialista? Un architetto? Un ingegnere? Ciascuna di queste figure professionali ha certo capacità sue proprie nella valutazione di immobili al punto di vista tecnico, giuridico o commerciale, ma nessuna riunisce tutte le competenze indispensabili. Nei fatti, chi ha davvero il polso del mercato sono i singoli o le società che intermediano immobili, che spesso non avranno le caratteristiche (appartenenza a un Albo) per fare valutazioni di valore per conto delle Compagnie di assicurazione.