Anche se non tutti sono convocati, l'assemblea condominiale e le decisioni prese restano valide, a meno che non vengano impugnate in giudizio entro e non oltre trenta giorni. In gergo legale, quindi, l'assemblea è "annullabile", ma non è nulla. Così ha affermato la Cassazione, con sentenza 1292 del 5 febbraio 2000: una sentenza davvero sorprendente, perché naviga contro-corrente rispetto a una giurisprudenza che sembrava ormai consolidata (per esempio le sentenze della Cassazione 138/1998, 5267/97, 9109/87, ma se ne potrebbero elencare tante altre…).

La differenza tra annullabile e nulla non è certo di poco conto: capita infatti abbastanza raramente che gli abitanti di un palazzo affrontino la seccatura di far invalidare in Tribunale e in un mese di tempo una decisione presa in un'assemblea annullabile. Tant'è vero che in alcuni condomini si prendono in perfetta coscienza decisioni "annullabili", sapendo che è probabile che diventino valide a tutti gli effetti, passato poco tempo. Viceversa un'assemblea "nulla" è come se non fosse mai stata riunita e una decisione "nulla" è come se non fosse mai stata presa. Quindi è possibile impugnarla in qualsiasi momento, pretendendo che ne siano cancellati gli effetti e risarciti gli eventuali danni subiti. C'è da chiedersi comunque se la sentenza 1292/2000 farà storia, o sarà contraddetta in futuro, perché potrebbe far nascere tante, future occasioni di dibattito. Per esempio, c'è chi potrebbe tentare di dimostrare che un condomino non è stato convocato apposta, perché era contrario a votare una delibera.

Più nel solco della tradizione si pone un'altra recente decisione della Cassazione, la n. 1830 del 18 febbraio 2000, che si occupava della mancata convocazione di uno dei due comproprietari di un immobile. Con la pronuncia si è ribadito che tutti i proprietari di un singolo appartamento debbono essere convocati. Nonostante ciò, si è ritenuto che in caso di due coniugi titolari in comunione della casa, si può presumere che uno dei due abbia avvisato l'altro, salvo dimostrazione contraria. A patto, naturalmente, che entrambi vivano nella stessa casa in armonia, senza conflitti di interesse.

Il discorso si può ampliare al metodo di convocazione. Non c'è dubbio che il migliore sia la raccomandata postale, ma la giurisprudenza ha più volte ammesso anche la raccomandata a mano consegnata dalla portinaia, con firma di ricevuta (Cassazione sentenza 1033/1995). Accettabili, anche se meno consigliabili , anche gli avvisi nelle caselle della posta (Corte di Appello di Milano sentenza 14 marzo 1996 n. 801) o appesi vicino all'ascensore, a patto che il proprietario sia solito controllare ogni giorno la buca delle lettere o passare più volte nel vano scale.

Ricordiamo infine che la mancata convocazione dell'inquilino all'assemblea, quando ha diritto di votare per quel che riguarda riscaldamento e condizionamento dell'aria, non è causa né di nullità né di annullabilità dell'assemblea o delle delibere: si tratta di un obbligo che incombe sul proprietario di casa e non sull'amministratore condominiale.

Silvio Rezzonico, presidente Confappi (Confederazione piccola proprietà immobiliare)