Quali spese sono carico del proprietario e quali invece dell'inquilino? Rispondere a questa domanda è indispensabile ogni volta che si conclude un contratto di affitto. Purtroppo non è facile stabilire delle regole, anche perché la legge, a questo proposito, è tutt'altro che chiara.

Andiamo con ordine. La riforma degli affitti (legge 431 del 1998) non si occupa direttamente del problema della ripartizione delle spese. Si limita infatti a lasciare in vigore l'articolo 9 della legge sull'equo canone (n. 392 del 1978), che stabilisce esattamente che "sono interamente a carico del conduttore (cioè l'inquilino) , salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore e alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento d'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore".

A completare il quadro, bisogna tener conto anche dell'articolo 1576 del codice civile, che impone all'inquilino di pagare le spese di piccola manutenzione e di conservazione delle "cose mobili" (per esempio riparazione di una lavatrice o di una sedia rotta, nell'appartamento arredato).

Eccezioni contrattuali. Questi due articoli non rispondono però chiaramente a decine di domande: per esempio, chi paga l'amministratore di condominio o la potatura degli alberi in giardino?

Ma il problema principale è un altro. La riforma delle locazioni ha di fatto reso "derogabili" questi articoli di legge. Cioè ha permesso di farvi delle eccezioni, purchè siano chiaramente scritte nel contratto di affitto. Quindi, se sul contratto non è riportato nulla, valgono le norme di legge. Se, invece, il contratto riporta qualcosa a proposito, vale quest'ultimo.

Non esagerare. Questa regola va applicata con buon senso. Per esempio il proprietario di casa che voglia far pagare tutta all'inquilino un'opera di manutenzione straordinaria, per esempio il rifacimento del tetto o dell'impianto di riscaldamento, rischia. Infatti, la riforma delle locazioni stabilisce che sia nullo ogni patto che determini un canone superiore a quello riportato nel contratto scritto e registrato. Qualche giudice potrebbe quindi stabilire che questo codicillo contrattuale è un modo per incrementare indirettamente il canone . Infatti le opere di manutenzione straordinaria avvantaggiano non solo l'inquilino, ma anche il proprietario che si vede rivalutato il valore dell'immobile.

Una soluzione. In molti contratti, per risolvere il problema "manutenzione straordinaria" si inserisce un articolo in cui si dice: le opere di manutenzione straordinaria o quelle della messa in regola degli impianti permettono al proprietario di aumentare il canone di una percentuale pari all'interesse legale su quanto speso. Dato che tale interesse è ora pari al 3,5%, significa che l'aumento sarebbe oggi pari al 3,5% delle spese stesse. Questa clausola riprende l'articolo 23 della legge dell'equo canone, ora cancellato, ma che viene fatto "rivivere", inserendolo nei contratti.

Contratti a canone agevolato. La riforma degli affitti ha previsto anche l'esistenza di contratti a canone agevolato, fissato dalle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini di ogni singolo Comune. I (pochi) proprietari che sottoscrivono contratti agevolati hanno uno sconto sulle imposte e la possibilità di decidere contratti di durata minore (3 anni più 2 di rinnovo, se no esistono provate ragioni di necessità per avere l'alloggio libero). Gli accordi locali sugli affitti prevedono in questo caso tabelle dettagliate su come dividere le spese.

Contratti per le vacanze. La suddivisione tradizionale delle spese non funziona per i contratti di breve durata, in particolare per quelli delle vacanze. Sarebbe infatti assurdo attendere che, una volta all'anno, vengano stabilite le spese che il condominio deve pagare e farsi rimborsare da chi ha locato l'appartamento mesi fa, magari per una settimana o per venti giorni.

Ed uso, in questi casi, stabilire un forfait, cioè una cifra fissa, a titolo di rimborso spese. Questa pratica funziona male solo in due casi: quando la locazione dura per periodi piuttosto lunghi (per esempio 6 mesi), o quando riguarda condomini in alta montagna, in cui le spese per il riscaldamento o l'acqua calda hanno un grande peso. L'ideale è che esista un contatore della caldaia, appartamento per appartamento, per conteggiare in qualsiasi momento il consumo del carburante. Se non c'è, bisogna accontentarsi del sistema a " forfait", prevedendo solo se è possibile un conguaglio a fine della stagione di riscaldamento.

Chi ha letto l'articolo (a fianco, precedente ….), avrà capito che le regole per dividere le spese esistono, ma non sono troppo chiare. Per renderle trasparenti, la Confappi ha redatto questa tabella, basata sia sui principi della legge che su quelli della pratica e della giurisprudenza dei Tribunali. Più che una regola assoluta, si tratta di una serie di consigli a cui i contratti firmati da proprietari ed inquilini possono fare delle eccezioni. Resta comunque indispensabile controfirmare, insieme al contratto di affitto, una tabella di questo tipo.

Fonte: Ufficio Studi Confappi