Spese pregresse: le regole nel rapporto tra venditore e acquirente

Oggetto: attribuzione quote condominiali.

Premessa: la risposta pervenutami non mi è chiara.

Forse avevo formulato il quesito in maniera imprecisa.

Il fatto: l’assemblea di un condominio, in cui sono proprietario di un’unità immobiliare, ha deliberato l’esecuzione di lavori straordinari (rifacimento delle facciate) suddividendo l’importo a carico di ciascun condominio in 26 rate mensili.

Domanda:

con l’acquisto il proprietario si fa carico delle decisioni prese in condominio dall’assemblea, anche se non dovesse esserne consapevole, ossia l’acquirente si fa carico delle decisioni prese in condominio dall’assemblea, anche se deliberate ed approvate prima del rogito?

Se così fosse, le residue rate, emesse a scadenza mensile a mezzo invio di C/C postale prestampato, a distanza di diversi mesi dal rogito, sono a carico del nuovo proprietario?

Ovvero, le residue rate in pagamento fanno capo al precedente proprietario o al nuovo proprietario, sebbene quest’ultimo non fosse presente in assemblea? Savino Iorio

Vediamo di esser più chiari nel rispondere al quesito. In merito alla suddivisione delle spese, una cosa è il rapporto che intercorre tra acquirente e venditore, un’altra è quello che intercorre tra vecchio e nuovo proprietario e condominio. In particolare i patti contrattuali contenuti nel rogito, o comunque stabiliti dalle leggi sulla compravendita, riguardano solo acquirente e venditore e non hanno alcun rilievo per quanto riguarda i diritti esercitabili dalla comunità condominiale.

Pertanto il condominio ai sensi dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile ha il diritto di chiedere per intero, indifferentemente dal vecchio o dal nuovo proprietario, il versamento delle spese per l’anno di esercizio in corso e per quello precedente. Facciamo un esempio: se l’esercizio condominiale intercorre tra il luglio 2005 e il giugno 2006 e il rogito è avvenuto a febbraio 2006, l’anno in corso è, appunto quello tra il luglio 2005 e il giugno 2006 e quello precedente quello tra il luglio 2004 e il giugno 2005. Quindi quanto non pagato tra il luglio 2004 e il giugno 2006 può essere, indifferentemente, richiesto dal condominio sia all’acquirente che al venditore. Ovviamente quanto invece non è stato pagato prima del luglio 2004 potrà essere richiesto solo al venditore.

E ora veniamo al rapporto tra acquirente e venditore. La formula di rito di aver acquistato ““ a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto nel quale l’immobile si trova ” non conta: essa non “copre” infatti il discorso del versamento delle spese. L’acquirente, però, subentra in pieno nei diritti e nei doveri del condomino cedente: pertanto si prende carico delle scelte assunte in assemblea anche quando non era ancora proprietario, compresa una delibera in cui si siano decise spese di straordinaria manutenzione. In mancanza di accordi contrattuali, inoltre, le spese tra il vecchio e il nuovo proprietario vanno computate tra di loro secondo il criterio giorni/anno con spartiacque la data del rogito. Pertanto, se il rogito è avvenuto, per esempio, il 15 di febbraio, tutte le spese fino al 14 febbraio competono al venditore e quelle dal 15 febbraio in poi all’acquirente. Occorrerà fare ovviamente dei calcoli percentuali.

Supponiamo ora che il condominio chieda tutte le spese arretrate (per il rendiconto in corso e per quello precedente) a solo una delle parti, per esempio al venditore che, nell’esempio fatto prima, sarà perciò costretto a versare anche le spese dal 15 febbraio 2006 al 30 giugno 2006, che non gli competerebbero. Il venditore dovrà pagare il condominio e potrà poi chiedere il rimborso di quanto non dovuto all’acquirente, compreso di interessi ed eventuali danni documentati. Analogo discorso vale, ovviamente, se il condominio chiede tutto al solo acquirente: egli dovrà pagare e chiedere il rimborso di quanto non dovuto al venditore.