Sottotetti: il recupero in 16 regioni

Friuli Venezia Giulia, Sardegna e Lazio: sono le tre regioni che negli ultimi mesi hanno varato norme (stabili, non straordinarie come quelle sul Piano casa) per il recupero abitativo dei sottotetti. Salgono così a quattordici le regioni che hanno permesso di inglobare nelle abitazioni questi spazi inutilizzati allo scopo di soddisfare la fame di case. Ma anche un’altra regione (la Valle d’Aosta) e una provincia autonoma ( quella di Bolzano), pur in assenza di norme specifiche, prevedono regole che agevolano l’abitabilità delle soffitte. In Abruzzo è stata varata e prorogata una sorta di sanatoria, giunta a scadenza a fine ottobre 2007. E’ in programma però di rendere il recupero dei sottotetti “a regime” nel nuovo testo unico dell’edilizia regionale, in via di preparazione. In sostanza, fuori dalla lista rimangono la Toscana (vari i disegni di legge pendenti) e la provincia autonoma di Trento, le cui Giunte vedono da sempre di malocchio questo tipo di strappi alle regole urbanistiche. Ma anche qui, a ben vedere, qualche eccezione favorevole è prevista, per esempio ai limiti posti agli ampliamenti delle seconde case (art. 18 sexies legge 22/1991), alle altezze minime degli esercizi rurali (Dpgp 19/9/03, n. 2330 e Dgr 25/9/03, n. 28), o a quelle degli esercizi alberghieri (legge n. 23/1981).

Le leggi sul recupero dei sottotetti si mettono in diretta concorrenza con quelle, straordinarie, sugli incrementi di superfici e volumi dettate dai vari “piani casa” regionali. Alcune regioni (il Piemonte, la Lombardia o il Veneto), escludono espressamente che le due agevolazioni urbanistiche siano cumulabili , e in altre il fatto che sia possibile goderne contemporaneamente resta dubbio. Chi può scegliere tra una norma e l’altra quasi sempre preferirà quelle sui sottotetti, per diverse buone ragioni: oneri concessori talora più bassi, in genere, più rara la necessità di reperire spazi a parcheggi, regole sul risparmio energetico meno rigide, iter urbanistico più semplice.

Tratti in comune. Con recupero dei sottotetti si intende la possibilità di ricavare spazi abitabili laddove le norme nazionali o quelle urbanistiche locali non lo permetterebbero, perché non si raggiungono le altezze minime dei locali (in genere, 2,7 metri), i rapporti corretti tra superficie delle finestre e pavimenti (in genere 1/8), e comunque la pianificazione comunale non permette nuovi spazi abitativi (superamento degli standard). Tutte le leggi avvantaggiano i sottotetti “esistenti” cioè posti in edifici realizzati a una certa data prefissata (regola ora valida anche in Lombardia, dove un tempo le cose stavano ben diversamente). Solo le norme di Val d’Aosta e Molise sono ambigue (esistente è infatti anche un edificio appena realizzato) e quelle della Calabria non parrebbero escludere gli edifici nuovi. I comuni nelle zone montane sono spesso maggiormente agevolati rispetto alle altezze minime per ottenere l’agibilità, sulla base del principio che in montagna le case hanno spesso misure più ridotte. Fanno eccezione la Basilicata, la provincia di Bolzano, la Sicilia e l’Umbria . A dire il vero, però, il concetto di “montano” varia molto: si va da un minimo di 300 metri d’altitudine fino a 1.100 metri. Alcune regioni (Emilia, Liguria, Lazio, Piemonte, Veneto) ricorrono a elenchi appositi di comuni

Condizione comune è che il sottotetto venga riutilizzato a fini abitativi. La Liguria ammette però anche gli usi turistico-ricettivi, l’Umbria quasi tutte le destinazioni d’uso, escluse quelle industriali e artigianali, la Val d’Aosta non pone limiti.

Si concedono deroghe alle norme, quelle previste per le nuove costruzioni e quelle sull'abbattimento delle barriere architettoniche: talora è possibile accedere ai solai ricavati anche da scale ripide o comunque da passaggi assai stretti, altre volte invece si insiste sulla visitabilità da parte dei disabili. Consentita l’apertura di finestre e lucernari esclusivamente per assicurare l'osservanza dei requisiti di aeroilluminazione.

Il diritto al sopralzo

Sei regioni (Lombardia, Liguria, Umbria, a cui si sono aggiunte, nel 2009, Lazio, Sardegna e Friuli Venezia Giulia) prevedono la possibilità di innalzare le altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, unicamente allo scopo di raggiungere i parametri di altezza minima per l'abitabilità. Le altre, al contrario, lo escludono. Sono tracciati però alcuni limiti. In Umbria la pendenza delle falde deve essere contenuta tra il 25 e il 35% e l’incremento di volumetria non può superare il 5% di quella dell’edificio: sono quindi privilegiati i condomini rispetto alle villette. In Liguria vanno comunque rispettati i limiti di altezza massima degli edifici posti dallo strumento urbanistico, le caratteristiche tipologiche ed architettoniche dell’edificio e i piani paesistici. In Lazio il limite di volumetria aggiungibile è del 20%. In Sardegna il sopralzo è possibile solo nelle zone B e in Friuli sono escluse le zone A e B0. Alle sei regioni si può aggiungere una settima, il Piemonte per situazioni particolari il diritto a sopraelevare è escluso, ma “,salvi restando gli eventuali incrementi consentiti dagli strumenti urbanistici vigenti”, che (chiarisce il parere della Regione n. 49/2009) debbono essere però consentiti a fini abitativi e non per semplici locali accessori, come le soffitte. In provincia di Bolzano possono essere realizzati abbaini in eccesso alla volumetria consentita, per consentire l'aerazione, rispettando solo le distanze previste dal codice civile.

Per i palazzi condominiali vale la pena ricordare che l’articolo 1127 del codice civile prevede, quando si sopraeleva l’edificio, che si corrisponda ai condomini un'indennità pari "al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso il numero di piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota spettante a chi esegue la sopraelevazione”. In soldoni, l'indennità sarà tanto più costosa quanto più l'edificio sorge in una zona pregiata e quanto meno piani ha.

Nelle regioni in cui la sopraelevazione è concessa, gli spazi sotto la copertura che possono giustificare il recupero sono in genere minimi: bastano semplici camere d’aria che a suo tempo erano previste solo per facilitare la coibentazione dei locali sottostanti. Ciò ha causato non poche polemiche. L’unica a tirare le redini sulla questione è stata la Liguria, con circolare n. 160220 del 2005: le camere d’aria sono escluse, secondo criteri fissati dagli strumenti urbanistici comunali. Altrove non sembra si vada troppo per il sottile (tranne eccezioni comunali).

Anche nelle regioni in cui non è possibile sopraelevare, però, resta possibile abbassare i soffitti dei locali sottostanti per recuperare spazio, purché la loro altezza non divenga inferiore a 2,7 metri.

Naturalmente, laddove la sopraelevazione non è fattibile con norme regionale stabile, resta possibile ricorrere agli aumenti volumetrici permessi dalle norme sul Piano casa.

Norme specifiche

I limiti al recupero variano da località e località. In Lazio e in Friuli, per esempio, non è previsto il recupero nei centri storici e in Umbria occorre in tal caso un piano attuativo. Ovunque i comuni hanno avuto un certo lasso di tempo (per lo più ormai scaduto) per decidere ulteriori esclusioni o limiti. Occorre informarsi, quindi.

Parcheggi. Le norme nazionali prevedono per le nuove costruzioni uno “standard”di destinazione di spazi a parcheggi in misura pari a 1 metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione. E’ necessario anche per rendere abitabili i sottotetti? Solo in Emilia Romagna la risposta è, in ogni caso, “sì”, con la precisazione che i Consigli comunali possono chiedere una somma aggiuntiva che “monetizzi” la mancata disponibilità di spazi per auto. Buona parte delle regioni (Lazio, Liguria, Lombardia, Molise, Piemonte, Puglia) prevedono che gli spazi siano reperiti o monetizzati solo quando si realizzi nel sottotetto un’unità abitativa autonoma. In Basilicata gli standard sono necessari solo se il sottotetto reso abitabile supera del 15% il volume dell’intero edificio e in Calabria vige lo stesso criterio ma la percentuale è aumentata al 25%. Se ne deduce che in queste due regioni sono privilegiati i condomini rispetto alle villette, dal momento che è più facile che non debbano recuperare gli standards. In Veneto i parcheggi sono necessari solo se il singolo consiglio comunale li pretende, attraverso una delibera. In Umbria, viceversa, gli spazi auto non sono mai indispensabili (vedi Dgr n. 452/2005).

Contributi di costruzione. L’opera è sempre inquadrata nella categoria della “ristrutturazione edilizia” e quindi è assentibile con semplice Dia (Denuncia di inizio attività). Quasi dappertutto occorre versare un contributo di costruzione commisurato all’incremento di superficie o volume, nella misura standard. Queste le eccezioni. In Lazio e Lombardia i comuni possono, se vogliono, deliberare un incremento, entro il tetto massimo del 20%. In Liguria, al contrario, il contributo può essere ridotto al 50%, se non è realizzata un’unità immobiliare autonoma o se c’è ampliamento di strutture turistiche o case popolari. Stessa riduzione in Piemonte se è trascritta una dichiarazione notarile di pertinenza dei locali all’abitazione principale. La Sicilia ha regole a sé: è dovuta, oltre al contributo, una somma pari al 20% del valore catastale incrementato a seguito dell’aumento di superficie.

Risparmio energetico. Le leggi più recenti impongono il rispetto delle caratteristiche tipologiche ed architettoniche dell’edificio e dei piani paesistici nonché corrette coibentazioni, a scopo di risparmio energetico . La Lombardia, in particolare, pretende nel dgr 22/12/2008, n. 8745 che siano assicurati i “requisiti di prestazione energetica previsti per le ristrutturazioni totali qualora il recupero del sottotetto riguardi una volumetria superiore al 20% rispetto a quella esistente già riscaldata, oppure qualora esso sia servito da un impianto termico ad esso dedicato. In tal caso va predisposta anche la certificazione energetica dell’appartamento in cui il sottotetto è inglobato oppure del solo sottotetto, se autonomo.

Condizioni nazionali e regionali per ottenere l'abitabilità nei sottotetti

Regione e legge	Leggi di modifica (eliminabile)	Altitudine	Altezza media		Altezze minime (1)		Rapporto areo-illuminante (2)	Edifici ultimati alla data
			locali abitativi	servizi	locali abitativi	servizi
Legge nazionale n. 457/1978 art. 43, Dm Sanità. 5 / 7 / 75	Dm 9/6/1999	- di 1.000 m	2,7 m	2,4 m	-		1/8	-
		+ di 1.000 m	2,55 m	2,4 m
		+ di 1.000 m	2,2 m		1,2 m
Basilicata, L. 8/2002	NO	qualsiasi	2,4 m		1,4 m		1/10	23/1/2002 (8)
Bolzano, Dpgp n. 5/1998, art. 47 e 52	Dpgp. n. 39/1998, n. 40/1998,	qualsiasi	2,2 m		1,5 m		1/15	nessun limite
Calabria, L. 19/2002, art. 49	NO	- di 800 m	2,2 m		1,5 m		1/15	nessun limite
		+ di 800 m	2 m		1,5 m
Campania, L. 15/2000	L. n. 19/2001	- di 600 m	2,4 m		1,4 m		1/8	5/12/2000
		+ di 600 m	2,2 m		1,4 m
Emilia Romagna, L. 11/1998; Cir 22188/2001	NO	pianura	2,4 m	2,2 m	1,8 m		1/16	23/04/1998
		(3)	2,2 m		1,8 m
Friuli, L. 44/1985; L. 19/2009, art. 39	L. 26/1988, 37/1991, 37/1993, 31/1996 ,12/2003, 18/2003, 26/2004	- di 400 metri	2,2 m		1,5 m	1,4 m	1/10	19/11/2009
		+ di 400 m	2 m		1 m		1/12
		centri storici	2,2 m	2 m	1,5 m	1,4 m	1/10
Lazio, L. 13/2009*	L. n. 21/2009	pianura	2,4 m	2,2 m	1,5 m	1,3 m	1/16	6/5/2009
		(3)	2,2 m	2,2 m	1,5 m	1,3 m
Liguria, L. 24/2001, Circolare 16/11/2005, n. 160220; Circolare 16/1/2002, n. 8135	NO	pianura	2,3 m	2,1 m	1,5 m	1,3 m	1/16	6/09/2001
		(3)	2,1 m	2 m	1,3 m	1,1 m
Lombardia, L. n. 12/2005 art. 63-65 *	L. n. 20/2005	- di 600 m	2,4 m		1,5 m		1/8	31/12/2005
		+ di 600 m	2,1 m		1,5 m
Molise, L. n. 25/2008	L. n. 6/2009	- di 500 m	2,2 m		1,4 m		1/10	5/8/2008
		+ di 500 m	2 m		1,4 m
Piemonte, L. 21/1998; Circolare 25/1/1999, n. 1, Parere n. 34/2009	NO	pianura	2,4 m	2,2 m	1,6 m	1,4 m	1/8	31/12/2008
		(3)	2,2 m	2 m	1,4 m	1,2 m
Puglia, L. 33/2007; Dgr 11/3/2009, n. 324	NO	- di 300 m	2,4 m (6)		1,4 m		1/8	4/12/2007
		+ di 300 m	2,2 m (6)		1,4 m
Sardegna, L. 4/2009, art. 15 (7) *	NO	- di 600 m.	2,4 m	2,2 m.	1,5 m		1/8	24/10/2009
		+ di 600 m.	2,2 m	2,0 m.	1,5 m
Sicilia, L. 4/2003, art. 18	L. n. 19/2005	qualsiasi	2 m		1,5 m		1/8	30/11/2005
Umbria, L. 1/2004, art. 34-35, Dgr 16/3/2005, n. 452 (5) *	L. n. 21/2004	qualsiasi	2,2-2,4 m		1,2 m		1/16	11/03/2004 (9)
Val d’Aosta, L. 11/1998 art. 95	NO	400-1.100 m	2,5 m	2,4 m	-		1/8	nessun limite
		+ di 1.100 m (4)	2,4 m		-
		centri storici	2,2 m	2 m	-		1/32
Veneto, L. 12/1999	NO	pianura	2,4 m	2,2 m	1,8 m		1/16	21/04/1999
		(3)	2,2 m		1,6 m

* Sottolineate le regione che anche la modifica delle altezze di colmo e di gronda

1) Gli spazi inferiori vanno chiusi e utilizzati, tuttalpiù come depositi o armadi.

(2) Rapporto minimo tra la superficie del pavimento (esclusi gli spazi sotto le altezze minime) e quella delle finestre

(3) ) Comuni identificati singolarmente da una legge regionale (Emilia: 22/97; Liguria: 20/1996; Piemonte 16/1999, Veneto 19/1992, Lazio L. n. 9/1999)

(4) Norma valida per tutti i locali abitativi (non solo i sottotetti) nei comuni a più di 1.100 metri s.l.m

(5) In Umbria eccezioni sono previste per gli edifici esistenti alla data di entrata in vigore del d.m. 5 luglio 1975 o dietro parere Asl. Si parla inoltre non di altezza media, ma massima: la prima (2,2 m) per tetti piani e la seconda per tetti spioventi. Si può far eccezione al rapporto areoilluminante con impianti di ventilazione meccanizzata e un’adeguata illuminazione artificiale.

(6) Per i locali con soffitti a volta, l’altezza media è calcolata come media aritmetica tra l’altezza dell’imposta e quella del colmo della volta stessa, misurata dal pavimento al loro intradosso con una tolleranza fino al 5 per cento

(7) il recupero è possibile solo nelle zone A,B,C e E:. La chiusura degli spazi inferiori a 1,5 metri non è prescrittiva in corrispondenza delle fonti di luce.

(8) Data entro cui doveva essere presentata la richiesta di concessione edilizia;

(9) L’edificio può essere in costruzione, purché siano completate le parti strutturali;

Glossario:

Altezza di gronda: è quella relativa alla  linea in cui il tetto si appoggia ai muri portanti di un edificio

Altezza media ponderale. Si calcola così: si sottrae dalla superficie totale del sottotetto le superfici dove l'altezza è inferiore a una certa cifra (per esempio 1,4 metri). Si calcola il volume del sottotetto sovrastante il resto delle superfici e lo si divide per le superfici stesse

Colmo: la trave portante che sorregge un tetto inclinato e corrisponde al punto più alto della struttura dell’edificio.

Pendenza delle falde: è l’angolo d’inclinazione di un tetto, espresso in gradi o in percentuale.

Rapporto di areoilluminazione. Si calcola così: si tien conto solo della superficie dove l'altezza è uguale o superiore a una certa misura (per esempio, 1,4 metri).La superficie delle finestre deve essere perlomeno 1/8 (o una minore percentuale stabilita dalla legge regionale) di questa parte delle superfici.