Di case, in Italia, ce ne sono fin troppe e, stretti come siamo tra montagne e il mare, ogni nuova edificazione è una perdita di spazio, di verde, di territorio. Occorre invece sfruttare a fondo quanto già c'è, per soddisfare la fame di abitazioni. Questa considerazione è stata alla base delle leggi di sette regioni (Lombardia, Piemonte, Veneto, Emilia Romagna, Liguria, Campania e Basilicata),che puntano all'uso di spazi che rischiano di essere destinati solo all'accumulo di vecchi mobili e masserizie: i sottotetti. Anche perché, inutile nascondersi dietro un dito, una parte dei solai, delle soffitte e delle mansarde esistenti sono da tempo divenute abitazioni, perché inglobati negli appartamento sottostanti, senza per questo aumentino gli abitanti delle città, con ripercussioni sociali (più scuole, più servizi, più auto, maggiori oneri per utenze, come gas, luce ed acqua). Perché impedire alla gente di vivere meglio, in spazi più ampi?

Per le regioni si trattato di ammorbidire le prescrizioni previste da leggi nazionali risalenti a più di vent'anni fa, abbassando i limiti di altezza media per cui un locale poteva venir considerato abitabile (2,7 metri per soggiorni e camere da letto e di 2,4 metri per i cosiddetti locali "a servizi", come bagni, corridoi).

In tutte le regioni, comunque, il recupero agevolato dei sottotetti "esistenti" è consentito solo ai fini abitativi, con un'unica eccezione: la Liguria, dove sono facilitate anche le strutture turistico ricettive (alberghi, pensioni e residence). Una costante comune è il rispetto delle regole igienico-edilizie e la particolare tutela prevista ai palazzi con vincoli storici, artistici o ambientali (permessi ai lavori da parte delle soprintendenze).

Norme	Altezza media (metri)		Altezza media abitazioni montane (metri)		Altezze minime ^(1)	Rapporto areo-illuminante minimo ^(2)	Principali previsioni
	locali abitativi	servizi	locali abitativi	servizi
Legge nazionale n. 457/78 art. 43, Dm Sanità. 5 / 7 / 75	2,7 m	2,4 m	2,55 m	2,4 m	-	1/8	-
Lreg Basilicata 10/2000 e 5/98	2,4 m	2,4 m	2,4 m	2,4 m	1,4 m	1/10	Limiti validi per i sottotetti che divengono abitazioni autonome: gli altri interventi sono liberalizzati , come opere interne
Lreg Campania 15/2000	2,4 m	2,4 m	2,2 m	2,2 m	1,4 m	1/8	Sottotetti esistenti alla data del 17 10 2000
Lreg Emilia Romagna 11/98	2,4 m	2,2 m	2,2 m	2,2 m	1,8 m	1/16	Spazi a parcheggi in conseguenza alla nuova cubatura abitabile
Lreg Liguria 24/2001	2,3 m	2,1 m	2,1 m	2,0 m	1,5 m ^(3)	1/16	Sono innalzabili le falde del tetto fino a raggiungere l'altezza necessaria. Vanno previsti spazi a parcheggi o contributo per le abitazioni autonome. Oneri al 50% per i sottotetti che non siano abitazioni autonome
Lreg Lombardia 22/99 e 15/96 (6)	2,4 m	2,4 m	2,1 m	2,1 m	1,5 m	1/8	Sottotetti esistenti alla data della richiesta della Dia o del permesso a costruire. Sono innalzabili le falde del tetto fino a raggiungere l'altezza necessaria. Per i lavori, basta chiedere una semplice D.i.a.
Lreg Piemonte 21/98	2,4 m	2,2 m	2,2 m	2,0 m	1,6 m ^(4)	1/8	Sottotetti esistenti alla data del 12 8 1998. Oneri al 50% per i sottotetti che non siano abitazioni autonome
Lreg Veneto 12/99	2,4 m	2,2 m	2,2 m	2,2 m	1,8 m^(5)	1/16	Vanno previsti spazi a parcheggi in conseguenza della nuova cubatura abitabile

(1) Gli spazi inferiori vanno chiusi e utilizzati, tuttalpiù come depositi o armadi.

(2) Rapporto tra la superficie del pavimento e quella delle finestre

(3) 1,3 m per i servizi delle abitazioni e per i locali abitativi montani, 1,1m per i servizi delle abitazioni montane;

(4) 1,4 metri per i servizi delle abitazioni e per i locali abitativi montani; 1,2m per i servizi delle abitazioni montane

(5) 1,4 metri per i servizi di tutte le abitazioni, 1,6 m per i locali abitativi montani.

(6) Un ulteriore legge regionale è stata approvata il 13 novembre ed è in pubblicazione

Fonte: Ufficio Studi Confappi

Il concetto di "esistente"

Sei regioni su sette hanno, sin dalla prima stesura di legge, ben chiarito cosa si intende per "sottotetto esistente". E cioè, sottotetto realizzato alla data di entrata in vigore della legge o comunque a una data predeterminata (il 17 ottobre 2000 per la Campania e il 31 dicembre 1998 per il Veneto). L'unica a lasciare a lungo in dubbio il concetto è stata la Lombardia, per chiarirlo solo molto di recente, con modifiche alla legge regionale approvate a novembre del 2001: esistente è il sottotetto di cui sia stato eseguito il rustico e completata la copertura al momento della presentazione della domanda per il recupero del sottotetto stesso.

A dire il vero un'interpretazione simile già c'era, ad opera di una circolare dell'Assessorato all'Urbanistica del 13 gennaio 1997, ma era stata rigettata da una sentenza del Tar che poneva come data-limite quella del varo della legge del 1996.

La legge lombarda comunque non mancherà di provocare ulteriori polemiche. Infatti rende possibile un trucco: seguire le regole del massimo di volumetria abitativa concessa fino a che un edificio è ultimato. Immediatamente dopo, però, presentare un ulteriore progetto per il recupero del sottotetto, ottenendo così un ulteriore aumento di volume. Per evitare costi eccessivi, ci si può servire dello stratagemma di rimuovere le controsoffittature poste in opera al momento della costruzione al dichiarato scopo di ottenere risparmi energetici, per poi essere demolite per ottenere le altezze minime necessarie perché i locali siano abitabili. Il rischio è insomma quello di ottenere un condono permanente, in spregio agli standard massimi di densità edilizia previsti per le aree.

La deroga agli strumenti urbanistici Le norme regionali permettono il recupero abitativo dei sottotetti, ricompresso in genere nella definizione di "ristrutturazione edilizia" anziché in quella di nuova costruzione o incremento volumetrico, con deroga agli strumenti urbanistici, ai piani regolatori e ai regolamenti edilizi vigenti.

Tale deroga però non è sempre incondizionata. Resta infatti sempre vivo il rischio di scontrarsi con le norme urbanistiche nazionali. Rispetto a tali norme, le Regioni assumono atteggiamenti diversi: talvolta le accettano in toto, talora trovano buone ragioni per aggirarle, talvolta infine le contestano apertamente o le ignorano, sulla base del fatto che le competenze urbanistiche sarebbero ormai demandate agli Enti locali. I motivi del contendere sono soprattutto le regole sui parcheggi, quelle sull'abbattimento delle barriere architettoniche e quelle distanze legali.

Parcheggi. Due regioni, Emilia e Romagna e Piemonte, si richiamano espressamente alla legge Tognoli, che prevede per le nuove costruzioni la destinazione di spazi a parcheggi in misura pari a 1 metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione. Tuttavia, in entrambi i casi, consci del fatto che recuperare aree a posteggio negli edifici esistenti può essere impossibile, si dà come alternativa il pagamento di una somma, se il regolamento edilizio (Piemonte) o il consiglio comunale (Emilia) lo consentono.

Liguria e Basilicata seguono una via intermedia. La prima prevede i parcheggi solo in caso di unità abitativa autonoma nel sottotetto, la seconda dà la stessa prescrizione, ma in più aggiunge che perché i parcheggi siano necessari deve esserci un aumento oltre il 15% del volume dell'edificio. La monetizzazione è, anche in questo caso, un alternativa, ai costi correnti di esproprio in Basilicata e ai prezzi di mercato in Liguria.

Le rimanenti tre regioni (Lombardia, Campania e Veneto), ignorano il problema. Volutamente, almeno nel caso della Lombardia. perché, come afferma la circolare dell'Urbanistica 13 gennaio '97, perché gli spazi a parcheggio sono previsti per legge per le nuove costruzioni, mentre l'incremento volumetrico dei sottotetti è, per legge regionale,classificato come "ristrutturazione edilizia".

Barriere architettoniche Le leggi regionali stabiliscono in genere che, ai fini dell'eliminazione delle barriere architettoniche, occorra garantire perlomeno la "visitabilità" dell'edificio da parte di persone disabili. Se non è possibile rendere adatto l'ascensore esistente al trasporto di carrozzelle e farlo salire al nuovo piano, bisogna perlomeno che la scala che porta al sottotetto sia adattabile a un servoscala, l' apparecchio che trasporta le carrozzelle sui gradini servendosi di apposite rotaie lungo i muri.

Distanze legali In Lombardia e in Liguria, dove è ammessa la sopraelevazione dell'edificio alla sagoma esistente facendo eccezione ai parametri urbanistici, i comuni non chiedono in genere che siano rispettate le distanze legali dalle costruzioni limitrofe (per esempio, i condomini circostanti il palazzo). Una prassi che qualcuno potrebbe mettere in dubbio, appellandosi al fatto che il codice civile, che ha valore nazionale, stabilisce comunque il rispetto di certe distanze minime.

Altrove, dove per ottenere il diritto a sopraelevare occorre adempiere a certi standard urbanistici (per esempio aree a parcheggi e a servizi rapportate alla nuova volumetria) , possono valere non solo le distanze legali previste dal codice, ma anche quelle, più rigide, decretate a livello locale.

Autonomia comunale. In Campania, Veneto ed Emilia i comuni hanno comunque la possibilità di delimitare zone o tipologie di palazzi particolarmente meritevoli di tutela, e pertanto escluse dalle agevolazioni regionali sui sottotetti.

Viceversa in Basilicata, Liguria, Piemonte e Lombardia i comuni avevano tempo solo fino a 180 giorni dal varo delle rispettive norme locali per dare indicazioni sui quali quartieri dovevano essere particolarmente salvaguardati. In Lombardia, anzi, le esclusioni erano ulteriormente limitate alle zone periferiche (zone C e D di cui al D.M. 2 aprile 1968).

Disposizioni particolari. La Basilicata è la regione più determinata nel rimuovere ostacoli all'utilizzo dei sottotetti compresi nella sagoma dell'edificio esistente: i relativi lavori, infatti, sono considerati opere interne , e quindi non necessitano del pagamento di oneri di concessione, a meno che non si crei un'unità autonoma. In Liguria e in Piemonte il contributo di costruzione e gli oneri concessori sono ridotti alla metà.

In Liguria è introdotto un vincolo: quando il sottotetto abitabile diviene parte dell'abitazione, non è possibile per 10 anni frazionare l'appartamento stesso in più unità immobiliari (salvo diverse norme comunali)

Non solo soffitte Perchè solo le soffitte? Tra gli spazi recuperabili, ci sono anche le cantine… Così debbono essersi detti giunte e consigli di due Regioni, la Basilicata e la Liguria.

La prima ha anzi dettato norme specifiche per seminterrati e interrati: altezza media 2,70 metri, aerazione assicurata da finestre di almeno un ottavo della superficie del pavimento o da apparecchi meccanici con portata equivalente, soppalchi solo quando è assicurata un'altezza totale di 5 metri. I locali ricavati possono però solo essere adibiti ad usi terziari e commerciali, non si possono occupare garages esistenti (salvo spostarli altrove), vanno rispettate le norme igieniche e quelle sull'abbattimento delle barriere architettoniche. In Liguria, al contrario, le norme sono estese "anche agli interventi di recupero ai fini abitativi o turistico ricettivi di altri volumi o superfici collocati in parti dell’edificio diverse dai sottotetti", purché non vi siano modifiche alle sagome del palazzo e purché non si ottengano volumi con scavo o sbancamento del terreno.