Il punto sulle norme regionali sul recupero di sottotetti e seminterrati

Non sempre la fame di case, o i bisogni di appartamenti più grandi, si risolvono innalzando nuovi palazzi. Basta puntare lo sguardo in alto, ai sottotetti, o in basso, a interrati e seminterrati, per accorgersi che possono esistere spazi poco utilizzati che resta possibile sfruttare. Si è dovuto attendere fino alla seconda metà degli anni ’90 perché una regione, la Lombardia, cogliesse al balzo l’occasione, varando una legge per il riutilizzo dei sottostetti esistenti. L’iniziativa lombarda ha fatto scuola e ora altre nove regioni (Basilicata, Calabria, Campania, Emilia, Liguria, Piemonte, Puglia, Sicilia e Veneto) hanno varato norme in proposito. Altre due regioni (Friuli e Val d’Aosta) e una provincia autonoma (Bolzano), pur in assenza di norme specifiche, prevedono regole che agevolano l’abitabilità delle soffitte. In Abruzzo è stata varata e prorogata una sorta di “sanatoria”, giunta a scadenza a fine ottobre 2007. E’ in programma però di rendere il recupero dei sottotetti “a regime” nel nuovo testo unico dell’edilizia regionale, in via di preparazione. Infine in Toscana e Lazio giacciono in esame alcuni disegni di legge, ancora in fieri.

Come sempre, le norme hanno seguito con largo distacco di tempo costumi consolidati. Non è un segreto che buona parte delle soffitte esistenti era già stata tramutata da tempo in abitazione, anche senza i rigidi requisiti di abitabilità prescritti dalle norme statali (legge n. 457 del 1978 e Decreto del ministro della sanità del 5/7/1975). Ed è proprio questi requisiti (altezza media dei locali di 2,7 metri, rapporto tra le finestre e il pavimento delle stanze di 1/8) che le Regioni hanno voluto ammorbidire, per regolarizzare gli abusi del passato e per rendere leciti in futuro, a certe condizioni naturalmente, il recupero degli spazi mal utilizzati degli edifici.

Ecco quindi messe a confronto le norme regionali, su sottotetti e cantine, messa a punto dall’Ufficio studi della Confappi (la Confederazione piccola proprietà immobiliare). A tali regole hanno dovuto o debbono adeguarsi regolamenti edilizi e norme di attuazione del piano regolatore dei comuni interessati, fatte salve particolari zone di tutela individuate dalle amministrazioni locali.

Condizioni nazionali e regionali per ottenere l'abitabilità nei sottotetti

Regione e legge	Leggi di modifica	Altitudine	Altezza media		Altezze minime (1)		Rapporto areo-illuminante (2)	Edifici realizzati o con assenso edilizio richiesto entro il:
			locali abitativi	servizi	locali abitativi	servizi
Legge nazionale n. 457/1978 art. 43, Dm Sanità. 5 / 7 / 75	Dm 9/6/1999	- di 1.000 m	2,7 m	2,4 m	-		1/8	-
		+ di 1.000 m	2,55 m	2,4 m
Abruzzo, L. 15/2004, art. 85	L. n. 6/2005, n. 33/2005, n. 41/2006	- di 1.000 m	2,4 m		1,4 m		1/8	31/10/2007
		+ di 1.000 m	2,2 m		1,2 m
Basilicata, L. 8/2002	NO	qualsiasi	2,4 m		1,4 m		1/10	28/1/2002
Bolzano, Dpgp n. 5/1998, art. 47 e 52	Dpgp. n. 39/1998, n. 40/1998,	qualsiasi	2,2 m		1,5 m		1/15	nessun limite
Calabria, L. 19/2002, art. 49	NO	- di 800 m	2,2 m		1,5 m		1/15	nessun limite
		+ di 800 m	2 m		1,5 m
Campania, L. 15/2000	L. n. 19/2001	- di 600 m	2,4 m		1,4 m		1/8	5/12/2000
		+ di 600 m	2,2 m		1,4 m
Emilia Romagna, L. 11/1998	NO	pianura	2,4 m	2,2 m	1,8 m		1/16	28/04/1998
		(3)	2,2 m		1,8 m
Friuli, L. 44/1985	L. 26/1988, 37/1991, 37/1993, 31/1996 ,12/2003, 18/2003, 26/2004	- di 400 metri	2,2 m		1,5 m	1,4 m	1/10	nessun limite
		+ di 400 m	2 m		1 m		1/12
		centri storici	2,2 m	2 m	1,5 m	1,4 m	1/10
Liguria, L. 24/2001	NO	pianura	2,3 m	2,1 m	1,5 m	1,3 m	1/16	11/09/2001
		(3)	2,1 m	2 m	1,3 m	1,1 m
Lombardia, L. n. 12/2005 art. 63-65	L. n. 20/2005	- di 600 m	2,4 m		1,5 m		1/8	31/12/2005
		+ di 600 m	2,1 m		1,5 m
Piemonte, L. 21/1998	NO	pianura	2,4 m	2,2 m	1,6 m	1,4 m	1/8	12/08/1998
		(3)	2,2 m	2 m	1,4 m	1,2 m
Puglia, L. 33/2007	NO	- di 300 m	2,4 m (6)		1,4 m		1/8	5/12/2007
		+ di 300 m	2,2 m (6)		1,4 m
Sicilia, L. 4/2003, art. 18	L. n. 19/2005	qualsiasi	2 m		1,5 m		1/8	30/11/2005
Umbria, L. 1/2004, art. 34-35, Dgr 16/3/2005, n. 452 (5)	L. n. 21/2004	qualsiasi	2,2-2,4 m		1,2 m		1/16	16/03/2004
Val d’Aosta,, L. 11/1998 art. 95	NO	400-1.100 m	2,5 m	2,4 m	-		1/8	nessun limite
		+ di 1.100 m (4)	2,4 m		-
		centri storici	2,2 m	2 m	-		1/32
Veneto, L. 12/1999	NO	pianura	2,4 m	2,2 m	1,8 m		1/16	31/12/1998
		(3)	2,2 m		1,6 m

1) Gli spazi inferiori vanno chiusi e utilizzati, tuttalpiù come depositi o armadi.

(2) Rapporto minimo tra la superficie del pavimento (esclusi gli spazi sotto le altezze minime) e quella delle finestre

(3) ) Comuni identificati singolarmente da una legge regionale (Emilia: 22/97; Liguria: 20/1996; Piemonte 16/1999, Veneto 19/1992)

(4) Norma valida per tutti i locali abitativi (non solo i sottotetti) nei comuni a più di 1.100 metri s.l.m

(5) In Umbria eccezioni sono previste per gli edifici esistenti alla data di entrata in vigore del d.m. 5 luglio 1975 o dietro parere Asl. Si parla inoltre non di altezza media, ma massima: la prima (2,2 m) per tetti piani e la seconda per tetti spioventi. Si può far eccezione al rapporto areoilluminante con impianti di ventilazione meccanizzata e un’adeguata illuminazione artificiale.

(6) Per i locali con soffitti a volta, l’altezza media è calcolata come media aritmetica tra l’altezza dell’imposta e quella del colmo della volta stessa, misurata dal pavimento al loro intradosso con una tolleranza fino al 5 per cento

Tratti in comune

La maggior parte delle leggi regionali approvate hanno diversi elementi in comune. Riguardano innanzitutto i sottotetti “esistenti”, cioè posti in edifici realizzati a una certa data prefissata (regola ora valida anche in Lombardia, dove un tempo le cose stavano ben diversamente). Sono sempre maggiormente agevolati, rispetto alle misure minime, (tranne che in Basilicata e in Sicilia) i comuni nelle zone montane. Tuttavia il concetto di “montano” varia notevolmente da regione a regione: si va da un minimo di 300 metri d’altitudine fino a 1.100 metri.

Viene in genere e posta la condizione che il sottotetto venga riutilizzato a fini abitativi. Fanno eccezione Puglia, Umbria e Liguria, dove sono previste anche le destinazioni a servizi o commerciali. Si concedono deroghe alle norme, quelle previste per le nuove costruzioni e quelle sull'abbattimento delle barriere architettoniche: talora è possibile accedere ai solai ricavati anche da scale ripide o comunque da passaggi assai stretti, altre volte invece si insiste sulla visitabilità da parte dei disabili. Consentita l’apertura di finestre e lucernari esclusivamente per assicurare l'osservanza dei requisiti di aereoilluminazione.

E’ esclusa (ma non in Lombardia, in Liguria e in Umbria) la sopraelevazione, per consentire il rispetto delle altezze minime. In compenso si possono abbassare i soffitti dei locali sottostanti per recuperare spazio, purchè la loro altezza non divenga inferiore a 2,7 metri.

Infine, quasi tutte le leggi impongono corrette coibentazioni, a scopo di risparmio energetico e il rispetto delle caratteristiche tipologiche ed architettoniche dell’edificio e dei piani paesistici..

Il diritto al sopralzo

Tre regioni (Lombardia, Liguria e Umbria) prevedono la possibilità di innalzare le altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, unicamente allo scopo di raggiungere i parametri di altezza minima per l'abitabilità. Le altre, al contrario, lo escludono.. Sono tracciati però alcuni limiti. In Umbria la pendenza delle falde deve essere contenuta tra il 25 e il 35% e l’incremento di volumetria non può superare il 5% di quella dell’edificio: sono quindi privilegiati i condomini rispetto alle villette. In Liguria vanno comunque rispettati i i limiti di altezza massima degli edifici posti dallo strumento urbanistico, le caratteristiche tipologiche ed architettoniche dell’edificio e i piani paesistici.

Per i palazzi condominiali vale la pena ricordare che l’articolo 1127 del codice civile prevede, quando si sopraeleva l’edificio, che si corrisponda ai condomini un'indennità pari "al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso il numero di piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota spettante a chi esegue la sopraelevazione”. In soldoni, l'indennità sarà tanto più costosa quanto più l'edificio sorge in una zona pregiata e quanto meno piani ha.

Autonomia comunale.

In Campania, Veneto ed Emilia i comuni hanno comunque la possibilità di delimitare zone o tipologie di palazzi particolarmente meritevoli di tutela, e pertanto escluse dalle agevolazioni urbanistiche sui sottotetti.

Viceversa in Basilicata, Liguria, Calabria, Piemonte e Lombardia i comuni avevano tempo solo fino a 180 giorni dal varo delle rispettive norme locali per dare indicazioni sui quali quartieri dovevano essere particolarmente salvaguardati. In Lombardia, anzi, le esclusioni erano ulteriormente limitate alle zone periferiche (zone C e D di cui al D.M. 2 aprile 1968).

Costi urbanistici

In genere l’opera di recupero del sottotetto è catalogata sotto la categoria della “ristrutturazione edilizia”. Occorre quindi pagare il cosiddetto “contributo di costruzione”, che è spezzato in due:gli “oneri di urbanizzazione primaria e secondaria” che coprono una quota dei servizi comunali (reti, tubature, scuole, biblioteche eccetera), nonché il “costo di costruzione”.

Alcune regioni sono però di manica larga. Per esempio Basilicata e Puglia, che prevedono il versamento del contributo solo se il sottotetto diviene un’unità residenziale autonoma o comunque non pertinenziale ad un appartamento sotto, oppure Liguria e Piemonte, che lo riducono alla metà, sempre a patto che non sia realizzato un appartamento a sé stante. Altre regioni, invece, rendono più oneroso il recupero. La Lombardia prevede che i comuni possano deliberare una maggiorazione massima del 20% del contributo; in Sicilia, oltre al contributo, va versata alla Regione una somma pari al 20 per cento dell’incremento avuto del valore catastale; in Abruzzo era previsto il raddoppio dei soli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria.

Parcheggi

Le norme nazionali prevedono per le nuove costruzioni la destinazione di spazi a parcheggi in misura pari a 1 metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione. Nelle leggi sui sottotetti questa disposizione è resa valida anche per rendere abitabili i sottotetti. Con una correzione, però: se gli spazi a parcheggi non possono essere resi disponibili, si paga una certa somma a titolo di “risarcimento” (in genere pari al contributo di costruzione).

Anche questa regola ha le sue brave eccezioni. In Piemonte (circolare urbanistica n. 1 del 1999 ) , in Umbria (Decreto giunta n. 452/2005) e, a suo tempo, in Abruzzo, non esiste obbligo di standard parcheggi. . In Basilicata e in Lombardia si giunge a un compromesso: gli standard a parcheggi sono previsti solo se il sottotetto si trasforma in unità abitativa autonoma. In Calabria, infine, si paga solo per quei recuperi che eccedono il 25% del volume urbanistico dell’intero edificio (privilegiati i condomini rispetto alle villette, quindi).

Regione per regione, le norme particolari. Nord d’Italia

Bolzano (provincia autonoma). Le norme sulle altezze e l’aereoilluminazione sono comunque in deroga a quelle nazionale .e non riguardano specificamente i sottotetti, per cui non esiste una legge a sè.

Lombardia Non occorre, neanche in caso di sopraelevazione, rispettare le distanze legali tra le costruzioni. Va aggiunto che la legge 20 aprile 1995 n. 26 aveva già stabilito che le coibentazioni dei sottotetti, anche con la creazione di elementi "sovrastrutturali" (quali un'intercapedine tra il tetto e il soffitto) non sono considerate nel calcolo della volumetria dell'edificio.

Liguria Come in Lombardia, niente rispetto delle distanze legali. Le facilitazioni sono concesse non solo alle abitazioni, ma anche agli immobili con fini turistici e ricettivi. E’ introdotto poi un vincolo: quando il sottotetto abitabile diviene parte dell'abitazione, non è possibile per 10 anni frazionare l'appartamento stesso in più unità immobiliari (salvo diverse norme comunali).

Emilia Romagna e Veneto Le due leggi (che sono praticamente fotocopia l’una dell’altra) stabiliscono che i regolamenti edilizi debbano determinare i requisiti per aprire finestre sul tetto, anche nel rispetto degli aspetti paesistici, ambientali e monumentali. La disciplina generale dell’edilizia dell’Emilia (legge n. 31/2002) sottopone il recupero dei sottotetti a denuncia di inizio attività obbligatoria (senza possibilità di ricorrere in alternativa a concessione o permesso a costruire, come stabiliscono le norme nazionali).

Friuli Il Friuli non ha varato leggi specifiche sul recupero dei sottotetti. Una norma tutt’altro che recente, la legge 44/1985, più volte modificata nel tempo, è però dedicata alle “ altezze minime e principali requisiti igienico - sanitari dei locali adibiti ad abitazione, uffici pubblici e privati ed alberghi” e stabilisce regole più morbide della legge nazionali. In più nel caso di altezze non uniformi dei piani, esse possono essere compensate purché non siano in alcun punto inferiori a metri 1,50 nei vani abitabili e a metri 1,40 nei vani accessori e purché l'altezza media dei vani abitabili non sia inferiore a metri 2,20,. Infine un capitolo particolare è aperto per i sottotetti nei centri storici.

Piemonte Per la riduzione degli oneri a metà occorre trascrivere, presso la conservatoria dei registri immobiliari, una dichiarazione notarile sulla pertinenzialità dell’immobile.

Umbria. Le regole fissate dalla legge sono derogabili in due casi. Il primo riguarda tutti gli edifici: possibile fare eccezione a tutti i limiti posti, su specifico parere della ASL,che debbono però accertare l’idoneità dei vani alla destinazione prevista, compresi i servizi igienici. Il secondo attiene agli edifici esistenti prima dell’agosto del 1975, nei quali è possibile non rispettare i rapporti aereoilluminanti.

Val d’Aosta Norme particolari sulle altezze di tutti i locali (sottotetti compresi), sono state manate in Val d’Aosta, per quattro situazioni particolari: località sopra i 400 metri di altitudine, sopra i 1000, edifici vincolati e risanamento conservativo e ristrutturazione nelle zone A (centri storici) o comunque dichiarate di pregio. In quest’ultimo caso la realizzazione di locali dichiarati abitabili è vincolata a misure minime per le stanze da letto, singole o matrimoniali. Nel restauro o nel risanamento funzionale degli immobili vincolati è consentito mantenere l'attuale situazione di fatto, quanto ad altezze, superficie stanze da letto e di soggiorno e finestre. I fabbricati destinati ad abitazione, ad albergo, commercio o uffici devono essere serviti da canne fumarie per permettere il riscaldamento autonomo di tutti i vani. Per ogni 100 metri quadrati di superficie utile abitabile o, in ogni caso, per ogni unità d'immobile, vi è l'obbligo di installare una canna fumaria.

Regione per regione, le norme particolari. Sud d’Italia

Abruzzo. Erano una sorta di “condono”, scaduto il 31 ottobre 2007.

Basilicata L'originalità e sta nel distinguere radicalmente due tipi diversi di recupero dei sottotetti: quelli collegabili a un'abitazione sottostante e quelli che vengono trasformati in un'unità immobiliare autonoma. Nel primo caso si ha una pressoché totale liberalizzazione. Infatti si tratta di un recupero senza condizioni, ottenibile con un semplice relazione tecnica per opere interne da presentare almeno quindici giorni prima dell'inizio dei lavori. Si possono realizzare, inoltre, aperture, botole e scale per l'accesso, senza particolari permessi. Viceversa nuovi criteri di altezza media e di rapporto di aereoilluminazione (vedi tabella) si applicano ai sottotetti che divengono abitazioni autonome. C'è da aggiungere che le abitazioni realizzate non debbono superare il 15% del volume urbanistico dell'intero edificio (volumi fuori terra, esclusi quelli tecnici, come casotto caldaia o per l'argano dell'ascensore) e che le finestre non possono superare in larghezza il 15% della falda del tetto.

Calabria. Il recupero è consentito nei centri storici e nelle zone totalmente costruite dei centri abitati. Vanno provati i requisiti di idoneità statica con certificato di collaudo a firma di tecnico abilitato, con allegati collaudi. In caso di compensazione di altezza trai piani, quella dei piani sottostanti non può essere ridotta a meno di 2,7 metri. E’ sottoposta a Dia la realizzazione di aperture, botole, scale, collegamenti con locali sottostanti. Viene chiaramente affermato che non sono considerati nei computi per la determinazione dei volumi e dei rapporti di copertura tamponamenti nei muri perimetrali, maggiore spessore dei solai, orizzontali od inclinati, purché contribuiscano al risparmio energetico. Restano valide le distanze legali tra le costruzioni, ma solo quelle decretate dal codice civile (non quelle, in genere più rigide, decise dal Comune).

Campania La deroga alle norme urbanistiche e paesaggistiche regionali e comunali è totale, salvo per quanto riguarda le zone di riserva integrale dei parchi regionali.

Puglia. La peculiarità più importante è un’altra: oltre i sottotetti è possibile recuperare a uso residenziale o a uso terziario e/o commerciale anche i porticati, la cui altezza minima deve però essere di 2,70 metri.

Sicilia. Il recupero è consentito solo se sono completati anche i prospetti dell'intero edificio e delle relative pertinenze.

Recupero sottotetti e detrazione del 36%

E’ applicabile la detrazione del 36% per il recupero dei sottotetti? La circolare Entrate n. 121/1998 ha affermato che sono detraibili costi degli ampliamenti degli edifici esistenti “purché con tale ampliamento non si realizzino unità immobiliari utilizzabili autonomamente: a titolo esemplificativo, è ammesso alla detrazione fiscale il costo sostenuto per rendere abitabile un sottotetto esistente, purché ciò avvenga senza aumento della volumetria originariamente assentita”.

L’esempio fatto non è però calzante: non è detto che aumentando volumetria, come accade alzando il colmo del tetto, si realizzi un’unità immobiliare autonoma (essa può divenire infatti parte di un’abitazione sottostante, di cui il sottotetto era pertinenza).

L’ultima Guida delle Entrate alla detrazione del 36% d sposa una tesi più morbida: per essa “la formazione di una unità immobiliare abitabile nel sottotetto mediante l’esecuzione di opere edilizie varie” è “detraibile “purché già compreso nel volume”. Il che fa pensare che l’unico caso in cui non si applicherebbe la detrazione è quando ricorrono contemporaneamente due circostanze: quando si incrementa il volume e quando nel sottotetto si ricava un’abitazione autonoma.

Seminterrati e interrati

Le norme di sei regioni, insieme ai sottotetti affrontano il nodo dei locali seminterrati e interrati, recuperabili però solo nei centri e semicentri cittadini, in Calabria. I fini non sono sempre gli stessi. In Basilicata e Calabria sono ammessi solo gli usi commerciali, in Puglia sia quelli commerciali e terziari che quelli abitativi (ma questi ultimi non per gli interrati), in Liguria infine solo quelli abitativi e turistico-ricettivi.

In metà dei casi si pone il limite di un’altezza minima di 2,7 metri. I rapporti aereoilluminanti richiesti sono quelli imposti dalle leggi nazionali in Basilicata,Puglia e Sicilia, mentre si riducono altrove. In quattro regioni però è permessa in mancanza di adeguato finestrato, la ventilazione forzata con apparecchi meccanici che assicurino un simile ricambio d’aria.

Lo standard a parcheggi non è espressamente previsto in Calabria e Umbria. In Basilicata è possibile realizzare soppalchi che occupino un massimo del 75% della superficie dei locali, purché l’altezza minima del locale da suddividere sia di 5 metri. In Calabria non vi sono limiti di occupazione di spazi, ma l’altezza minima resta in ogni caso di 2,7 metri (perciò il locale da suddividere dovrà comunque essere di più di 5,4 metri, o comunque occorreranno in altri modi recuperare spazi in altezza). Imposto l’accesso ai disabili in Puglia.

Le norme liguri ammettono il recupero ai fini abitativi o turistico ricettivi alle stesse condizioni previste per i sottotetti, anche di altri locali (e quindi anche di seminterrati e interrati), purché non ci siano scavi e non sia modificata la sagoma dell’edificio né le caratteristiche architettoniche essenziali dell’edificio. Infine va notato che in Puglia è possibile anche il recupero dei porticati, sempre ad uso terziario e/o commerciale, con altezza minima di piano diversa, comunque non inferiore a 2,70 metri..

Seminterrati e interrati: le regole regionali

Regione	Altezza minima	Rapporto aereo-illuminante minimo	Note
Basilicata (solo locali commerciali)	2,7 metri	1/8	In mancanza del rapporto aereoilluminante, aerazione forzata
Calabria (solo locali commerciali)	2,7 metri	1/15	In mancanza del rapporto aereoilluminante, aerazione forzata. Soppalcabili i locali di più di 5 metri di altezza
Liguria (locali abitativi e per il turistico-ricettivo)	2,3 metri	1/16	Vietati gli scavi e la modifica della sagoma dell’edificio. Rispetto dei requisiti igienico-edilizi comunali
Puglia (solo seminterrati se residenziali, anche interrati se terziari e commerciali)	2,7 metri	1/8	In mancanza del rapporto aereoilluminante, aerazione forzata. Necessaria l’accessibilità totale anche ai soggetti con ridotta capacità motoria. Rispetto norme su consumi energetici, sicurezza del lavoro e antincendio
Sicilia (residenze)	2,4 metri	1/8	-
Umbria (seminterrati, a residenza o a servizi)	2,2 metri	1/16	Idonee soluzioni per l’isolamento e la ventilazione delle pareti interrate e dei pavimenti. In mancanza del rapporto aereoilluminante, aerazione forzata.

Fonte: Ufficio Studi Confappi-Federamministratori