Quali sono i principali ostacoli su cui si rischia di inciampare, nel rendere abitabile un sottotetto? A rispondere è l'Ufficio Tecnico dell'Aler (Azienda lombarda edilizia residenziale), l'ex-Iacp di Milano e provincia. Non a caso: l'Aler ha infatti un'esperienza su 40 sottotetti recuperati e ha in fase di avanzata progettazione il recupero di altri 270 sottotetti in una trentina di edifici di edilizia popolare a Milano, un piano per cui sono già stati stanziati oltre 16 milioni e mezzo di Euro (32 miliardi di lire) che verrà portato a termine in 3 o 4 anni. Si tratta solo della . prima "tranche" di un più vasto progetto riguardante oltre 500 alloggi.

Secondo i tecnici dell'Aler una valutazione costi-benefici deve tener conto di almeno quattro diversi fattori: tipologia edilizia del fabbricato, convenienza dell'operazione, problemi statici, problemi impiantistici.

Tipologia edilizia. Il locale sottotetto è una realtà solo quando la copertura del palazzo è a spiovente, con una pendenza sufficiente (il 35% in media, nel Nord Italia). Dal momento che il boom edilizio degli anni 50-70 ha prodotto palazzi con tetto piano (il cosiddetto lastrico solare), gli edifici sfruttabili hanno spesso un'età ragguardevole (risalgono in media fino all'inizio degli anni '40) e sono soprattutto nei centri e semicentri di paesi e città, più al Nord che al Sud dello Stivale. E' ben vero che le leggi di alcune regioni permettono l'innalzamento della falda del tetto, ma in molti comuni possono esistere delle limitazioni sul tipo (tegole in cotto, piode di pietra) e sull'inclinazione della copertura, che rendono poco praticabile lo sfruttamento di quei sottotetti che sono semplici camere d'aria, senza un volume interno sufficiente. In caso di sopraelevazioni, inoltre, grande rilievo hanno i problemi estetici: non è sempre facile assicurare l'armonia delle forme della facciata e delle coperture. I regolamenti edilizi, il parere vincolante delle commissioni comunali, le Asl e l'opposizione da parte degli altri condomini possono disseminare di trabocchetti la strada del proprietario.

Calcoli di convenienza. All'Aler dicono: i costi di ristrutturazione di un sottotetto sono in genere più elevati di quelli di costruzione di un immobile nuovo. "Qui a Milano", afferma Angelo Botti, direttore tecnico, "se si è costretti a rifare il tetto, anche alla stessa altezza, la spesa è pari a un minimo di 900 euro al metro quadrato (1,8 milioni di lire), contro i 671 euro (1,3 milioni di lire) necessari per la nuova costruzione, anche se in quest'ultimo caso si paga anche il terreno edificabile, che può costare salato. A questi prezzi vanno aggiunti i costi delle perizie, quelli della concessione, quelli degli oneri di urbanizzazione e gli eventuali allacciamenti alle utenze.

Ovviamente, l'investimento per pagare i lavori e per ottenere l'abitabilità cresce con la sopraelevazione del fabbricato. In tal caso, occorre inoltre corrispondere ai condomini l'indennità prevista dal codice civile pari, come recita l'articolo 1127 "al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso il numero di piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota spettante" a chi esegue la sopraelevazione. In soldoni, l'indennità sarà tanto più costosa quanto più l'edificio sorge in una zona pregiata e quanto meno piani ha.

In definitiva, rendere abitabile il sottotetto è un investimento sicuramente redditizio solo se il suo valore di mercato diverrà elevato, ossia quando la zona e l'edificio sono di discreto pregio.

Un consiglio, in caso di sopraelevazione: vale la pena convincere il condominio a investire immediatamente la cifra realizzata con l'indennità in lavori di ristrutturazione (soprattutto l'intonacatura della facciata e il rifacimento di certi impianti, come l'ascensore) . Così sia chi sopraeleva che gli altri condomini vedranno crescere il valore dei loro immobili. Inoltre le costose impalcature montate per i lavori nel sottotetto e la presenza dell'impresa potranno essere sfruttate a fondo. Talvolta può anche essere conveniente approfittare dell'occasione per aumentare di un piano le fermate dell'ascensore o rifare impianti obsoleti. Infine va rammentato che una sopraelevazione appena fatta, anche nel rispetto delle linee estetiche dell'edificio e del colore degli intonaci esterni, spicca come un pugno nell'occhio sopra un palazzo con la facciata ammalorata oppure annerita dal tempo o dallo smog: quindi ripitturare tutta la facciata può essere una necessità.

Problemi strutturali. La soletta del sottotetto è spesso sottile (18-22 centimetri in media) , perché costruita per sopportare carichi relativamente lievi (per esempio 200 kg al metro quadrato).Per portarla a tenere il doppio, si può consolidarla, aggiungendo spessore attraverso particolari accorgimenti (tasselli collegati da una rete metallica, uso di resine collanti, eccetera). Oppure si può costruire una nuova soletta che si regga autonomamente sui muri, sopra quella esistente, provvedendo poi a legare i due manufatti insieme, sempre attraverso resine sintetiche.

La prima soluzione è la meno costosa (circa100 mila lire al metro quadrato), ed è da preferire se si ha libero accesso ai locali sottostanti, perché, ad esempio, è il proprietario dell'ultimo piano che allarga l'appartamento al sottotetto. La seconda raddoppia l'investimento necessario, ma è una strada obbligata, se il sottotetto diviene un appartamento autonomo e l'inquilino del piano di sotto non va disturbato.

La nuova soletta viene poi ricoperta da una guaina, che la rende impermeabile. Solo a questo punto, se è necessario, si rifà il tetto: così in caso di pioggia non c'è pericolo di infiltrazioni.

E' evidente che la soletta così ricostruita ha un peso superiore di quella preesistente. Se poi c'è sopraelevazione, vi è un ulteriore carico statico sulle fondamenta. Quindi è necessario eseguire indagini sul loro perimetro e sulla loro tenuta, nonché sulla consistenza del terreno che le regge. Un impegno da cui non è possibile sottrarsi, soprattutto se il rifacimento riguarda tutto l'ultimo livello di un edificio, e non solo una porzione, anche se raramente si presentano grossi problemi. Il costo e il numero dei sondaggi possono calare se si rintraccia il progetto particolareggiato dell'edificio, che permette di fare valutazioni credibili. Se il palazzo è in cemento armato, e non è abusivo, è probabile che il progetto sia reperibile, perché da decenni la legge prevede che sia depositato in un apposito archivio, presso il Genio Civile.

Impianti. La regola è: non caricare inutilmente gli impianti condominiali dell'edificio. Meglio predisporre allacciamenti autonomi. Quindi, anche se il palazzo ha il riscaldamento centralizzato, il sottotetto va reso termo-autonomo. Le tubature dell'acqua, i collegamenti della luce e del gas vanno predisposti in proprio, se è possibile connettendoli a valle dei contatori condominiali (altrimenti bisognerà pagare anche l'allacciamento alla rete comunale). Così si eviterà di por mano agli impianti condominiali, che possono essere in cattive condizioni o sotto-dimensionati rispetto ai nuovi bisogni (acqua con pressione insufficiente nei rubinetti, caldaia che va tarata ai nuovi consumi energetici, eccetera). Con l'ulteriore vantaggio di minori occasioni di litigio con i vicini, anche per stabilire nuove suddivisioni dei millesimi condominiali. L'unico impianto condominiale di cui in genere non si può fare a meno è quello fognario, che andrà prolungato con aggiunte di nuove di tubazioni.

Se si vuole innalzare del tetto, i problemi si complicano, soprattutto perché occorrerà prolungare camini e canne fumarie condominiali esistenti. Se tutti gli appartamenti del palazzo sono termoautonomi, con scarichi individuali oltre il colmo del tetto, la sopraelevazione può essere un gran brutto affare. Se invece la caldaia è centralizzata, con un unico scarico, il guaio è minore. Quando l'acqua calda è però assicurata non dall'impianto centrale ma da scaldabagni autonomi, con scarichi sul tetto, il problema di complica di nuovo, anche se c'è da dire che l'elevazione dei camini porta a un tiraggio più efficiente.