Non sempre la fame di case, o i bisogni di appartamenti più grandi, si risolvono innalzando nuovi palazzi. Non c’è peggior cieco di chi non vuole vedere: basta puntare lo sguardo in alto, ai sottotetti, o in basso, a interrati e seminterrati, per accorgersi che possono esistere spazi poco utilizzati che resta possibile sfruttare. Può parere la scoperta dell’acqua calda, ma si è dovuto attendere fino alla seconda metà degli anni ’90 perché una regione, la Lombardia, cogliesse al balzo l’occasione, varando una legge per il riutilizzo dei sottostetti esistenti. L’iniziativa lombarda ha fatto scuola e ora altre sette regioni (Basilicata, Calabria, Campania, Emilia, Liguria, Piemonte e Veneto) hanno varato norme in proposito. E ve ne sono due (Friuli e Val d’Aosta), che pur in assenza di norme specifiche, prevedono regole che agevolano l’abitabilità delle soffitte. In Toscana giacciono in esame due proposte di legge (n. 166 e n. 161) che risalgono al 2002, in Lazio altre due datate 24 luglio 2000, n.26 e 21 gennaio 2000, n. 662, in Puglia un’altra a firma del consigliere Carozzo.

Come sempre, le norme hanno seguito con largo distacco di tempo costumi consolidati. Non è un segreto per nessuno: buona parte delle soffitte esistenti era già stata tramutata da tempo in abitazione, anche senza i rigidi requisiti di abitabilità prescritti dalle norme statali (legge n. 457 del 1978 e Decreto del ministro della sanità del 5/7/1975). Ed è proprio questi requisiti (altezza media dei locali di 2,7 metri, rapporto tra le finestre e il pavimento delle stanze di 1/8) che le Regioni hanno voluto ammorbidire, per regolarizzare gli abusi del passato e per rendere leciti in futuro, a certe condizioni naturalmente, il recupero degli spazi mal utilizzati degli edifici.

Ecco quindi un'indagine sul confronto tra le norme regionali, su sottotetti e cantine, messa a punto dall’Ufficio studi della Confappi (la Confederazione piccola proprietà immobiliare). A tali regole hanno dovuto o debbono adeguarsi regolamenti edilizi e norme di attuazione del piano regolatore dei comuni interessati, fatte salve particolari zone di tutela individuate dalle amministrazioni locali.

(1) Gli spazi inferiori vanno chiusi e utilizzati, tuttalpiù come depositi o armadi.

(2) Rapporto tra la superficie del pavimento (esclusi gli spazi sotto le altezze minime) e quella delle finestre

(1) Gli spazi inferiori vanno chiusi e utilizzati, tuttalpiù come depositi o armadi.

(2) Rapporto tra la superficie del pavimento (esclusi gli spazi sotto le altezze minime) e quella delle finestre

(3) Non esistono particolari prescrizioni per le zone montane

(4) ) Comuni identificati singolarmente da una legge regionale ( Emilia: 22/97; Liguria: 20/1996; Piemonte 16/1999, Veneto 19/1992)

(5) Norma valida per tutti i locali abitativi nei comuni a più di 1.100 metri s.l.m

Il problema è emerso in Lombardia, dove alcune ordinanze del Tar hanno contestato prima le interpretazioni date alla legge del 1996 da circolari lombarde e hanno poi impugnato la legittimità costituzionale degli artt. 1 e 2 della legge della Regione Lombardia 23 novembre 2001, n. 18, che era nel frattempo sopraggiunta a chiarire che con " piano sottotetto esistente" ci si riferiva all’esistenza al momento della presentazione della domanda di concessione edilizia ovvero della denuncia di inizio attività.

Ciò porta, al di là dei meriti delle leggi di recupero, a un pericolo: nei fabbricati nuovi si potrebbero seguire certe regole fino a che l'edificio è ultimato. Immediatamente dopo, però, diverrebbe possibile richiedere una concessione edilizia per il recupero del sottotetto, ottenendo così un ulteriore aumento di volumetria. Per facilitare tutto ciò, basterebbe servirsi di alcuni stratagemmi. Uno tra questi la rimozione di controsoffittature che erano state poste in opera al momento della costruzione al dichiarato scopo di ottenere risparmi energetici, per poi essere demolite per ottenere le altezze minime necessarie perché i locali siano abitabili.

Alle proteste del Tar, la Corte costituzionale ha risposto con un’ordinanza (4 dicembre 2002, n. 516) che non prende formalmente posizione, ma rinvia al Tar stesso l’esame, tenendo conto della nuova legge 1° agosto 2002, n. 166 (il collegato infrastrutture), che all’articolo 13, commi 7 e 8, riconosce retroattivamente le norme regionali pregresse, anche se in contraddizione con leggi nazionali allora vigenti: un’indicazione che suona come un consiglio a desistere dall’impugnazione.

Altre regioni sono più chiare sul concetto di esistente: il Veneto chiarisce che il sottotetto da recuperare deve essere stato legittimamente realizzato entro il 31 dicembre 1998. La Basilicata, l’Emilia, la Campania , il Piemonte e la Basilicata danno il via ai sottotetti realizzati alla data di entrata in vigore della relativa legge. In Liguria vi è più flessibilità: è l’edificio (e non il sottotetto) che deve essere esistente all’entrata in vigore della legge o quantomeno in corso di realizzazione sulla base di titoli edilizi rilasciati antecedentemente.

La Calabria non utilizza il concetto di "esistente". Il che fa pensare che sia aperta la strada a un’interpretazione simile a quella lombarda: in ogni momento è possibile intervenire sui sottotetti. Altrettanto dicasi per il Friuli, in cui, come vedremo, il nodo non è direttamente il recupero dei sottotetti, ma la compensazione delle altezze tra i piani di abitazione.

Tutte le leggi regionali approvate hanno inoltre altri elementi in comune. Innanzitutto quello di porre come condizione che il sottotetto venga riutilizzato a fini abitativi. Poi, come è logico, di concedere deroghe alle norme, previste per le nuove costruzioni, sull'abbattimento delle barriere architettoniche: diviene quindi possibile accedere ai solai ricavati anche da scale ripide o comunque da passaggi assai stretti.

E’ esclusa (ma non in Lombardia e in Liguria) la sopraelevazione, per consentire il rispetto delle altezze minime.

Per i sottotetti occorre pagare i relativi oneri di urbanizzazione e il contributo di costruzione, calcolati sulla volumetria resa abitativa secondo le tabelle approvate e vigenti in ciascun comune, salvo le eccezioni che vedremo.

Infine sono sempre maggiormente agevolati (tranne che in Basilicata), rispetto alle misure minime, i comuni nelle zone montane. Tuttavia il concetto di "montano" varia notevolmente da regione a regione: si va da un minimo di 400 metri d’altitudine fino a 1.100 metri.

Viceversa la norma del 1999 prevede modificazioni delle altezza di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, purché nei limiti di altezza massima degli edifici posti dallo strumento urbanistico e unicamente allo scopo di raggiungere i parametri di altezza minima per l'abitabilità.

Ovviamente le scelte lombarde hanno scatenato polemiche. C'è chi parla di dissennato "diritto al sopralzo" degli edifici, di via libera per prendersi gioco degli standard urbanistici, che prevedono comunque un rapporto tra cubature e superfici da edificare. E c’è anche chi lamenta lo sfregio all’estetica dei centri urbani e delle campagne che verrebbe perpetrato con la realizzazione di tetti a forte pendenza in pianura, dove sono comuni quelli a lieve inclinazione o, al contrario, con il recupero di volumetria fatto appiattendo un tetto a punta, in montagna . Tutte dissonanze che però i regolamenti edilizi e le norme di attuazione del piano dei singoli comuni possono, volendo, evitare, tracciando limiti sia sulle forme che sul tipo di materiali utilizzati per le coperture.

Per il resto le norme regionali lombarde fissano altre regole:. E' necessario il collegamento dell'edificio con le opere di urbanizzazione "primarie" (luce, gas, scarichi eccetera) .Il recupero dei sottotetti è comunque in deroga agli standards urbanistici. Occorre una corretta coibentazione. Sono ammesse nuove finestre, lucernari, abbaini e terrazzi per assicurare l'areoilluminazione.

Ricordiamo infine che la legge 20 aprile 1995 n. 26 aveva già stabilito che le coibentazioni dei sottotetti, anche con la creazione di elementi "sovrastrutturali" (quali un'intercapedine tra il tetto e il soffitto) non sono considerate nel calcolo della volumetria dell'edificio.

La Liguria, insieme alla Lombardia, è l’unica regione che consenta la modifica delle altezze di colmo e di gronda, nonché delle linee di pendenza delle falde, purché nei limiti di altezza massima degli edifici posti dallo strumento urbanistico ed unicamente al fine di assicurare i parametri minimi di legge. Gli interventi debbono comunque garantire il rispetto delle caratteristiche tipologiche ed architettoniche dell’edificio e i piani paesistici.

Le facilitazioni sono concesse non solo alle abitazioni, ma anche agli immobili con fini turistici e ricettivi. In Liguria è introdotto poi un vincolo: quando il sottotetto abitabile diviene parte dell'abitazione, non è possibile per dieci anni frazionare l'appartamento stesso in più unità immobiliari (salvo diverse norme comunali). E’ l’altra faccia della medaglia dei vantaggi offerti a chi non crea nuove unità abitative, che comprendono tra l’altro la riduzione a metà del contributo di costruzione.

I progetti debbono prevedere " idonee opere di isolamento termico".

La legge della regione Veneto 6 aprile 1999 n. 12 riprende quasi alla lettera il dettato di quella dell'Emilia Romagna del 6 aprile 98 n 11: conviene quindi parlarne insieme.

Le due norme ricalcano tracce comuni anche ad altre regioni (recupero dei sottotetti inquadrato nella ristrutturazione edilizia, pagamento degli oneri di costruzione e urbanizzazione) . In più, stabiliscono che i regolamenti edilizi debbano determinare i requisiti per aprire finestre sul tetto, anche nel rispetto degli aspetti paesistici, ambientali e monumentali. La disciplina generale dell’edilizia dell’Emilia (legge n. 31/2002) sottopone il recupero dei sottotetti a denuncia di inizio attività obbligatoria (senza possibilità di ricorrere in alternativa a concessione o permesso a costruire, come stabiliscono le norme nazionali).

Totale è la deroga permessa in Piemonte al recupero agli standards o ai parametri urbanistici esistenti. Non dovrebbe essere dunque necessaria l'aggiunta di posti auto. Viene inoltre consentita l'apertura di finestre, ma "esclusivamente per ottemperare ai requisiti di aerolluminazione": niente tetti a vetrate, quindi. Richiesta un'idonea coibentazione e, naturalmente, il rispetto delle prescrizioni igienico-sanitarie di abitabilità e il fatto che gli edifici siano serviti dalle urbanizzazioni primarie.

Come di consueto l'intervento è classificato come di "ristrutturazione edilizia" ed è soggetto ad oneri di concessione, urbanizzazione e contributo di costruzione. Con un'importante eccezione, però: gli oneri sono ridotti a metà qualora le parti rese abitabili costituiscano pertinenza dell'unità immobiliare. Occorrerà però a trascrivere, presso la conservatoria dei registri immobiliari, una dichiarazione notarile in tal senso.

Il recupero è consentito nei centri storici e nelle zone totalmente costruite dei centri abitati. Vanno provati i requisiti di idoneità statica con certificato di collaudo a firma di tecnico abilitato, con allegati collaudi. In caso di compensazione di altezza tra i piani, quella dei sottostanti non può essere ridotta a meno di 2,7 metri. E’ sottoposta a Dia la realizzazione di aperture, botole, scale, collegamenti con locali sottostanti. Viene chiaramente affermato che non sono considerati nei computi per la determinazione dei volumi e dei rapporti di copertura tamponamenti nei muri perimetrali, maggiore spessore dei solai, orizzontali od inclinati, purché contribuiscano al risparmio energetico.

La legge n. 8 del 2002 ha sostituito norme piuttosto recenti. La sua originalità sta nel distinguere radicalmente due tipi diversi di recupero dei sottotetti: quelli collegabili a un'abitazione sottostante e quelli che vengono trasformati in un'unità immobiliare autonoma.

Nel primo caso si ha una pressoché totale liberalizzazione. Infatti si tratta di un recupero senza condizioni, ottenibile con un semplice relazione tecnica per opere interne da presentare almeno quindici giorni prima dell'inizio dei lavori. Si possono realizzare, inoltre, aperture, botole e scale per l'accesso, senza particolari permessi.

Viceversa nuovi criteri di altezza media e di rapporto di areoilluminazione (vedi tabella) si applicano ai sottotetti che divengono abitazioni autonome. C'è da aggiungere che le abitazioni realizzate non debbono superare il 15% del volume urbanistico dell'intero edificio (volumi fuori terra, esclusi quelli tecnici, come casotto caldaia o per l'argano dell'ascensore) e che le finestre non possono superare in larghezza il 15% della falda del tetto.

L’edificio in cui è ubicato il sottotetto può essere realizzato anche abusivamente , ma deve essere stato preventivamente sanato ai sensi delle leggi 47/1985 o 724/1994. E’ possibile recuperare volume dal piano di sotto, ma in tal caso i locali sottostanti debbono essere adeguati alle altezze minime stabilite dalle norme dello Stato.

La deroga alle norme urbanistiche e paesaggistiche regionali e comunali è totale, salvo per quanto riguarda le zone di riserva integrale dei parchi regionali.

Friuli e Val d’Aosta, che non hanno varato leggi specifiche sul recupero dei sottotetti, restano un caso a sé stante. In Friuli una norma tutt’altro che recente, la legge 44/1985, ma più volte modificata nel tempo, è dedicata alle " Altezze minime e principali requisiti igienico - sanitari dei locali adibiti ad abitazione, uffici pubblici e privati ed alberghi". In essa si fissa un primo criterio: le altezze non possono essere inferiori a 2,50 metri se gli edifici sono ad una quota media non superiore a 400 metri sul livello del mare, ed a metri 2,40 in caso diverso. Si tracciano poi delle eccezioni: per il recupero o la ristrutturazione edilizia di edifici esistenti, nel caso di altezze non uniformi dei piani, esse possono essere compensate purché non siano in alcun punto inferiori a metri 1,50 nei vani abitabili e a metri 1,40 nei vani accessori e purché l'altezza media dei vani abitabili non sia inferiore a metri 2,20,. Non è finita: per gli edifici sopra i 400 metri di altitudine la norma permette altezze che non siano in alcun punto inferiori a metri 1,00 e purché l'altezza media dei vani non sia inferiore a metri 2,00. Ulteriori criteri, un po’ più rigidi, sono stabiliti per gli edifici di nuova costruzione.

Infine un capitolo particolare è aperto sui sottotetti nei centri storici (vedi tabella).

Norme particolari sulle altezze di tutti i locali (sottotetti compresi), sono state emanate in Val d’Aosta, per quattro situazioni particolari: località sopra i 400 metri di altitudine, sopra i 1000, edifici vincolati e risanamento conservativo e ristrutturazione nelle zone A (centri storici) o comunque dichiarate di pregio. In quest’ultimo caso la realizzazione di locali dichiarati abitabili è vincolata a misure minime per le stanze da letto, singole o matrimoniali. Nel restauro o nel risanamento funzionale degli immobili con vincolo monumentale o architettonico è consentito nel recupero mantenere l'attuale situazione di fatto, quanto ad altezze, superficie stanze da letto e di soggiorno e finestre.

Liguria, Basilicata e Calabria seguono una via intermedia. La prima prevede i parcheggi solo in caso di unità abitativa autonoma nel sottotetto, la seconda dà la stessa prescrizione, ma in più aggiunge che perché i parcheggi siano necessari deve esserci un aumento oltre il 15% del volume dell'edificio, la terza fa salire l’incremento al 25%. La monetizzazione è, anche in questo caso, un alternativa, ai costi correnti di esproprio in Basilicata e Calabria, ai prezzi di mercato in Liguria.

Le rimanenti tre regioni (Lombardia, Piemonte e Campania,), ignorano il problema. Volutamente, almeno nel caso delle prime due regioni, che hanno emanato circolari interpretative, la n. 13/97 (Lombardia) e la n. 1/99 (Piemonte) in cui si afferma che gli spazi a parcheggio sono previsti per legge per le nuove costruzioni e le addizioni, mentre l'incremento volumetrico dei sottotetti è, per legge regionale, classificato come "ristrutturazione edilizia".

Le leggi regionali stabiliscono in genere che, ai fini dell'eliminazione delle barriere architettoniche, occorra garantire perlomeno la "visitabilità" dell'edificio da parte di persone disabili. Se non è possibile rendere adatto l'ascensore esistente al trasporto di carrozzelle e farlo salire al nuovo piano, bisogna perlomeno che la scala che porta al sottotetto sia adattabile a un servoscala, l'apparecchio che trasporta le carrozzelle sui gradini servendosi di apposite rotaie lungo i muri.

Distanze legali

In Lombardia e in Liguria, dove è ammessa la sopraelevazione dell'edificio alla sagoma esistente facendo eccezione ai parametri urbanistici, i comuni non chiedono in genere che siano rispettate le distanze legali dalle costruzioni limitrofe (per esempio, i condomini circostanti il palazzo). Una prassi che qualcuno potrebbe mettere in dubbio, appellandosi al fatto che il codice civile, che ha valore nazionale, stabilisce comunque il rispetto di certe distanze. In Calabria le distanze vanno rispettate, ma solo nei limiti di quelle stabilite dalle norme nazionali (e non quelle, più elevate, decise localmente).

Altrove, dove per ottenere il diritto a sopraelevare occorre adempiere a certi standard urbanistici (per esempio aree a parcheggi e a servizi rapportate alla nuova volumetria), possono valere non solo le distanze legali previste dal codice, ma anche quelle, più rigide, decretate a livello locale.

In Campania, Veneto ed Emilia i comuni hanno comunque la possibilità di delimitare zone o tipologie di palazzi particolarmente meritevoli di tutela, e pertanto escluse dalle agevolazioni regionali sui sottotetti.

Viceversa in Basilicata, Liguria, Calabria, Piemonte e Lombardia i comuni avevano tempo solo fino a 180 giorni dal varo delle rispettive norme locali per dare indicazioni sui quali quartieri dovevano essere particolarmente salvaguardati. In Lombardia, anzi, le esclusioni erano ulteriormente limitate alle zone periferiche (zone C e D di cui al D.M. 2 aprile 1968).

Le norme della Basilicata e della Calabria, insieme ai sottotetti affrontano il nodo dei locali seminterrati e interrati, recuperabili però solo per attività commerciale (e solo nei centri e semicentri cittadini, nella seconda regione). Entrambe pongono come limite il rispetto dell’altezza interna non inferiore a 2,7 metri (identica, quindi a quella prescritta dalle leggi nazionali) e la prima impone che non si sacrifichino parcheggi di pertinenza. Le norme della Basilicata conservano anche il rapporto areoilluminante minimo di 1/8 tra la superficie dei pavimenti e quella del finestrato, mentre quella calabra lo riduce a 1/15. Entrambe le regioni però ammettono, in mancanza di adeguato finestrato, la ventilazione forzata con apparecchi meccanici che assicurino un simile ricambio d’aria. In Basilicata è possibile realizzare soppalchi che occupino un massimo del 75% della superficie dei locali, purché l’altezza minima del locale da suddividere sia di 5 metri. In Calabria non vi sono limiti di occupazione di spazi, ma l’altezza minima resta in ogni caso di 2,7 metri (perciò il locale da suddividere dovrà comunque essere di più di 5,4 metri , o comunque occorreranno in altri modi recuperare spazi in altezza).

Le norme liguri ammettono il recupero ai fini abitativi o turistico ricettivi, alle stesse condizioni previste per i sottotetti, anche di altri locali (e quindi anche di seminterrati e interrati), purché non ci siano scavi e non sia modificata la sagoma dell’edificio né le caratteristiche architettoniche essenziali dell’edificio.

Pannelli fotovoltaici.

Vale la pena rammentare che, mentre si rifà il tetto, o in occasione del recupero della soffitta, un’interessante eventualità è l’inserimento nelle coperture di pannelli fotovoltaici. Così sarà possibile, a costo zero, assicurare l'illuminazione del locale sottostante, garantire anche quella delle parti comuni e, addirittura, la vendita di energia elettrica in eccesso all'azienda municipale. La norme tedesche, anzi, che sono all'avanguardia, costringono le aziende elettriche ad acquistare a un prezzo interessante l'energia così prodotta dai privati. E in Italia? Ci si sta muovendo. Con due decreti (22 dicembre 2000 e 16 marzo 2001), il Ministero dell'Ambiente ha promosso il programma "tetti fotovoltaici", che prevede contributi in conto capitale fino al 75% (Iva esclusa) della spesa affrontata per i lavori.

Le Regioni, a cui è demandato il compito di indire i bandi di concorso, hanno talvolta ridotto i contributi: per esempio al 65% (Piemonte) o al 60% (Veneto).. I fondi, almeno per ora, sono in parte destinati a enti pubblici.. Potrebbero però essere incrementati nel futuro, anche con co-finanziamenti regionali.

Quando conviene il fotovoltaico? Bisogna subito premettere che i costi di un impianto, installazione compresa, sono oggi elevati: per lo meno 8.000-8.500 euro, Iva compresa., per Kilowatt di potenza: occorre raddoppiare questa cifra per servire un normale impianto domestico. Se infatti è vero che esso ha normalmente 3 kW di potenza, gli si chiede normalmente di erogare di meno. Il risparmio che si ottiene negli anni con la produzione di energia elettrica a costo zero permette di ripagare l’investimento (tenuto conto anche dei costi di manutenzione) in un periodo assai lungo, 18-20 anni a seconda della potenza dell’impianto e di altri fattori (orientamento dei pannelli, situazione meteorologica, eccetera). Insomma, solo dopo vent’anni si inizia a guadagnare. I costi si abbassano solo se l’edificio è in costruzione o comunque è in completo rifacimento il tetto.. Il contributo del 60-75% è quindi un’iniziativa indispensabile per spingere i cittadini a scegliere l’energia solare. I costi a kilowatt si abbassano radicalmente: siamo sui 10-12 anni. Se poi entra in gioco la detrazione Irpef del 36%, si comincia davvero a ragionare: otto-nove anni per ripagarsi l’investimento e almeno altri vent’ anni per guadagnarci sopra, con in più il vantaggio sociale del minore inquinamento e l’orgoglio di essere un pioniere dell’energia solare.

Anche a livello regionale, laddove le norme non trattano specificamente del recupero dei sottotetti, tra le agevolazioni che possono coinvolgere il loro recupero ve ne sono per il risparmio energetico. La legge della Regione Val d'Aosta 28 marzo 1995, n. 9 (come modificata dalle leggi n. 9/1998 e n. 32/99 ) concede per esempio contributi per la coibentazione dei sottotetti (non cumulabili ad altre agevolazioni dello stesso tipo) a due patti: primo, che la relativa domanda sia presentata entro un anno dalla spesa effettuata, secondo che il sottotetto sia agibile ed abitabile oppure sia stato accatastato prima dell'entrata in vigore della legge 47/85 sul condono. I finanziamenti a fondo perduto concessi sono pari, per i sottotetti non abitati, a 9 mila lire per ogni mq di superficie coibentata o a 13 mila lire al mq per quelli abitabili.

A Bolzano e provincia resta in vigore la legge 19 febbraio 1993, n. 4, che prevede anch'essa contributi per le coibentazioni termiche che portino, negli edifici esistenti da almeno 10 anni, a un risparmio energetico pari almeno al 20%, oltre a contributi per gli impianti fotovoltaici. Numerose sono poi le agevolazioni provinciali sul recupero abitativo in genere., soprattutto a favore delle giovani coppie, dei nuclei familiari a basso reddito, delle abitazioni di tipo popolare. In Friuli la legge 4/2001, all’articolo 5, commi da 24 a 28, ha stabilito contributi per impianti fotovoltaici e pannelli solari (regolamento di attuazione approvato con decreto del presidente della giunta 31/5/01, n. 210).

In provincia di Trento sono previsti contributi in conto capitale fino al 50% per le coibentazioni che consentono almeno il 20% di risparmio energetico. A stabilirlo è una vecchia legge (la n. 14/1980), rifinanziata e modificata però anche recentemente.