Ingrandire la propria casa inglobando nei locali il sottotetto o trasformando l'ex soffitta in un appartamento autonomo fa gola a molti. Tant'è vero che c'è chi lo ha fatto, senza chiedere permesso a nessuno. Con gravi rischi, perché così ha commesso un abuso edilizio denunciabile anche ad anni di distanza dal fattaccio da chiunque, per esempio da un vicino di casa invidioso.

Un tempo, forse, il gioco valeva la candela: prima o poi capitava un condono edilizio e, pagando una multa, si metteva a posto tutto. Oggi le cose sembrano cambiate: ci si è resi conto, in Parlamento, che ogni sanatoria era più occasione di commettere nuovi abusi piuttosto che di mettere le cose in regola. In compenso, in varie regioni sono state varate leggi che rendono più semplice rendere i sottotetti abitabili, pur restando nella legalità. Con questo articolo l'Ufficio Studi della Confappi ha voluto sintetizzare, per Cose di Casa, tutte le norme in proposito.

Le prime due domande da farsi

Prima di rimboccarsi le maniche e dare il via ai lavori, bisogna saper rispondere a due domande cruciali. E cioè:

1) Di chi è il sottotetto? E' senz'altro mio od appartiene a qualcun altro (per esempio il condominio)? Per saperlo, leggete il box a parte.

2) Come voglio utilizzarlo? Come parte dell'abitazione (stanze da letto, studio o soggiorno)? Oppure come parte dei servizi (bagno in più, guardaroba, corridoio di collegamento)? O, infine, come semplice deposito per oggetti e mobili che ingombrano la casa? Nei primi due casi il solaio dovrà avere quasi sempre la caratteristica dell' <abitabilità>, di cui parleremo nel prossimo paragrafo.

Sottotetti ed abitabilità

Perché un sottotetto sia "abitabile", cioè permetta la permanenza al suo interno di persone, le leggi nazionali fissano due parametri-base:

• altezza dal pavimento minima:
• non inferiore a 2,7 metri per locali a soggiorno
• non inferiore a 2,4 metri per i locali a servizio, come i bagni e i corridoi.
• se nel locale esistono altezze inferiori bisogna chiuderli ad armadio o ripostiglio.
• rapporto areolluminante ( rapporto tra la superficie del pavimento e quella delle finestre)
• non deve essere inferiore a un ottavo.

Cioè se il pavimento (ripostigli chiusi esclusi) misura per esempio 40 metri quadrati, la parte vetrata delle finestre deve essere perlomeno di 5 metri quadrati (1/8 di 40 metri quadri).

Queste norme rigide e che risalgono a diversi anni fa (decreto ministeriale 5 luglio 1977, legge 457/78) sono state però notevolmente ammorbidite da varie leggi regionali (vedi tabella).

Altezza dei sottotetti

Le leggi regionali fissano due parametri: l'altezza minima e l'altezza "media ponderale". Per l'altezza minima vale quanto già detto. Per esempio, in Lombardia essa è pari a 1,5 metri: gli spazi inferiori a questa misura vanno chiusi da armadietti. L'altezza media è invece, sempre in Lombardia, uguale a 2,4 metri per i locali normali. Si fa quindi una media tra l'altezza massima del sottotetto e l'altezza minima di 1,5 metri consentita.

Il calcolo non è semplice e va eseguito da un tecnico, perché esistono solai con tetto a pendenza regolare ed altri che, invece, sono pieni di nicchie e sbalzi. Tuttavia anche un inesperto, con un metro in mano, può cercare di capire se non raggiungerà mai le misure minime consentite o se, forse, ha possibilità di rendere del tutto abitabile il sottotetto.

Rapporto areolluminante

Si chiama così, perché ci sono da assicurare due condizioni: luce e ricambio d'aria sufficiente.

Per le leggi regionali è in genere il rapporto tra la grandezza delle finestre è il pavimento del sottotetto. Ma non tutto il pavimento, solo quella parte dove si supera l'altezza minima consentita (per esempio in Veneto e in Emilia Romagna 1,8 metri).

Alcune leggi , come appunto quelle di queste due regioni, consentono per i sottotetti un rapporto areolliminante più basso di quello deciso dalle norme nazionali. Ripreso l'esempio del sottotetto di 40 metri quadrati di superficie utile, lucernai e finestre mansardate in Emilia Romagna e Veneto devono avere superfici vetrate minime di solo 1/16 (anziché 1/8). E cioè di 2,5 metri quadrati (anziché di 8 metri quadrati).

L'importanza dei regolamenti edilizi

Attenzione: i singoli comuni sono liberi di stabilire, attraverso regolamenti edilizi e norme tecniche urbanistiche, misure diverse, anche per singole parti del loro territorio (quartieri storici per esempio, oppure palazzi con valore artistico).

In ogni caso non potranno stabilire regole più favorevoli per il cittadino, ma solo norme più rigide.

Inoltre bisogna tener contoche esistono regole sia nazionali che, soprattutto, locali che impongono certe caratteristiche minime di volume dei locali abitabili, oltre a vari altri accorgimenti (per esempio un bagno quasi sempre non può dare direttamente su una stanza, ma deve avere uno spazietto prima, l'anti-bagno).

Le nuove regole regionali

Oltre alle condizioni in tabella, le leggi delle singole regioni ne elencano altre. Tra quelle comuni (Basilicata esclusa) , esiste il fatto che la trasformazione in locali abitabili dei sottotetti impone di versare al comune i cosiddetti "oneri di urbanizzazione" e il cosiddetto "contributo sul costo di costruzione". Sono somme in denaro che cambiano da comune a comune.

Lombardia

• E' necessario il collegamento dell'edificio con le opere di urbanizzazione "primarie" (luce, gas, scarichi eccetera)
• Il recupero dei sottotetti può essere fatto in eccezione alle normali norme urbanistiche
• Occorre una corretta coibentazione (pannelli che evitano la dispersione del calore).
• Sono ammesse nuove finestre, lucernari, abbaini e terrazzi per assicurare l'areoilluminazione
• E' possibile alzare il tetto o modificare la sua pendenza, allo scopo di raggiungere e altezze minime consentite (attenzione solo la legge lombarda lo permette).
• L'innalzamento del tetto è consentito solo se non lo vietano le norme comunali.
• Non occorre che il Comune permetta esplicitamente il recupero del sottotetto: si puo procedere con Dia (denuncia inizia di attività),a firma di un tecnico che si assume la responsabilità della correttezza delle opere.

Emilia Romagna e Veneto

• Nessuna modifica delle altezze del tetto
• Per ogni sottotetto reso abitabile, occorre trovare nuovi spazi a parcheggio per l'auto. La misura di questi spazi deve essere di un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di nuovo spazio abitabile( un sottotetto di 50 mq avrà bisogno di 10-15 mq di posto auto).
• C'è un eccezione, però. I comuni possono decidere di monetizzare questo "standard a parcheggio". Cioè di consentire di non avere parcheggi nuovi, in cambio del versamento di una certa cifra.
• Occorre che il Comune dia un assenso esplicito ai lavori (concessione edilizia).

Piemonte

• Nessuna modifica delle altezze del tetto
• Il sottotetto deve essere in un edificio legittimamente costruito entro agosto 1998
• Le nuove finestre sono consentite, ma la loro grandezza non deve superare il rapporto areolluminante minimo.
• Gli oneri di urbanizzazione e concessione (cioè le somme pagate al comune) sono ridotti a metà quando il sottotetto viene collegato a una casa utilizzata come abitazione principale.
• Occorre che il Comune dia un assenso esplicito ai lavori (concessione edilizia).

Basilicata

Se il sottotetto è collegato a un'abitazione esistente, è un' "opera interna". Quindi basta presentare una relazione da parte di un tecnico in comune: non occorre avere un permesso esplicito e non si paga l'amministrazione pubblica . In tal caso si possono anche realizzare tranquillamente scale, botole per il collegamento eccetera.

Se il sottotetto diviene un'abitazione autonoma, invece:

• Occorre che il Comune dia un assenso esplicito ai lavori (concessione edilizia).
• Bisogna versare gli oneri di concessione e urbanizzazione
• Il volume del sottotetto non deve superare il 15% del volume urbanistico dell'intero edificio (volume fuori terra, esclusi quelli tecnici, come il casotto per la caldaia o per l'argano dell'ascensore).
• Le finestre non possono superare in larghezza il 15% della falda del tetto.

Condizioni per ottenere l'abitabilità nei sottotetti

*Rapporto tra la superficie del pavimento e quella delle finestre

Fonte: Ufficio Studi Confappi (Confederazione piccola proprietà immobiliare)

Di chi è il sottotetto

E' del proprietario dell'appartamento sottostante, quando:

risulta esse suo da un atto di proprietà

oppure

• non è collegato da scale condominiali
• non è usato da tutti i condomini, anche una volta ogni tanto
• non ha le caratteristiche per poter essere un appartamento autonomo
• ha come principale funzione isolare il piano di sotto da caldo, freddo e umidità

E' del condominio, quando:

risulta esse suo da un atto di proprietà

oppure

• è collegato da scale condominiali
• è usato dai condomini, anche per contenere impianti di tutti (caldaia, centralina antenna Tv)
• è un ampio vano autonomo