Solai e cantine abitabili e modifica millesimi
Tre condomini: uno ha riadattato il solaio ad abitazione, un'ampia camera in più, più servizi, più porta esterna di ingresso sulla scala al piano superiore. Il secondo condomino ha anche creato una camera supplementare in solaio, con porta d'ingresso nuova. Il terzo ha trasformato gran parte dell'area cantina in abitazione, uso cucina e altro. Non ha ingressi esterni, entra dall'interno. Ricorrono, in questi casi, estremi per rivedere i millesimi, se non legalmente almeno secondo il buon senso? Lorenzo Tanaceto, Torino
C'è accordo in giurisprudenza sul fatto che l'ampliamento della volumetria dell'edificio, la sopraelevazione, o comunque l'aggiunta di pertinenze quali ad esempio un box o un garage possono portare alla revisione. Controversa è invece la questione dell'aumento di superficie abitabile, come quella conseguente alla trasformazione in abitazione di un sottotetto (senza l'innalzamento del colmo del tetto), di in veranda di un balcone o in tavernetta di una cantina. Mentre di solito va cambiata la tabella dei millesimi d'uso o gestione (causa, per esempio, l'installazione di nuovi caloriferi o rubinetti, il prolungamento della corsa dell'ascensore, il maggiore uso delle scale), la giurisprudenza prevalente lascia intoccati quelli di proprietà. Ci si appella infatti all'articolo 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che dice che non va tenuto conto dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o porzione di piano.
I millesimi di gestione possono essere contenuti nel regolamento contrattuale oppure non esistere. Nel primo caso, dal punto di vista formale, la modifica prevede l'unanimità di consensi, che è difficile da ottenere (perché qualcuno sarà sempre danneggiato), o il ricorso al Giudice Unico, anche da parte di un solo condomino. . Tuttavia, una delibera in un’assemblea a cui non partecipano tutti i condomini, che decida la modifica, non sarebbe radicalmente nulla, ma semplicemente affetta da nullità relativa (Cassazione, sentenza n. 4974/1977, 9 febbraio 95, n. 1455) Se ne deduce che, se non viene impugnata dai dissenzienti e dagli assenti in Tribunale entro 30 giorni dalla comunicazione del verbale, diviene a tutti gli effetti valida.
Se invece i millesimi di gestione non esistono come allegati al regolamento approvato da tutti (casa rara), possono essere decisi in assemblea, con un numero di millesimi che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio e la maggioranza degli intervenuti all’assemblea, che non può mai scendere al di sotto di un terzo degli appartenenti al condominio. La stessa maggioranza vale per la loro modifica. Tuttavia in tal caso la ripartizione in millesimi non può essere diversa da quelle stabilita dal codice civile.