La legge di riforma degli affitti ha rinnovato notevolmente le procedure di sfratto. I cambiamenti previsti non riguardano tanto il processo di sfratto, quanto i meccanismi della sua esecuzione. Fino alla fine del 1998, infatti, l’intervento della forza pubblica era concesso dal Prefetto dietro parere espresso da apposite commissioni, secondo regole dettate da una legge, la n. 61/89 e precisate da ordinanze prefettizie. Risultato: la scelta di sfrattare o meno diveniva essenzialmente "politica" e i tempi per riottenere i locali liberi si allungavano all'infinito. Oggi invece l’esecuzione dello sfratto, come il processo, sono affidati a giudici, che hanno un certo argine di discrezionalità, ma che non possono rimandare senza motivo un'esecuzione di anni.

Per chi valgono le nuove norme sugli sfratti Per tutti gli immobili adibiti ad abitazione, compresi quelli disciplinati da contratti regolati solo dal codice civile e non dalla nuova legge di riforma. A un patto: che siano situati nei cosiddetti "comuni ad alta tensione abitativa" Complessivamente le nuove norme valgono per almeno il 10-15% dei comuni italiani, nei quali abita però più della metà della popolazione.

Condizioni per poter sfrattare Il proprietario deve provare di essere in regola con il Fisco. Deve presentare una dichiarazione in carta libera che va notificata all'inquilino e consegnata all'Ufficiale giudiziario. Tale autocertificazione deve riportare gli estremi di registrazione del contratto, gli estremi della dichiarazione Ici e delle ricevute di versamento relative all'anno precedente a quello di competenza e infine gli estremi dell'ultima dichiarazione dei redditi.

La regolarità fiscale va dimostrata per tutti gli sfratti in corso, anche se emessi prima dell'entrata in vigore della legge di riforma e in qualsiasi momento, nel corso del processo e dell'esecuzione dello sfratto stesso. Chi non è in regola ha la possibilità di sanare la sua posizione, versando le sanzioni del caso.

La proroga dei "vecchi" sfratti Entro il 27 luglio 1999 gli inquilini che avevano uno sfratto in corso a fine '98, avevano diritto di presentare al giudice un'istanza di proroga, in cui si chiedeva di rifissare la data di esecuzione. Le statistiche ci dicono che, ad approfittare di questa occasione, sono stati comunque in pochi.

La proroga dei "nuovi" sfratti. L'inquilino che ha uno sfratto in corso dall'1 gennaio 1999 in poi, già deciso in sede di giudizio, ha comunque diritto a presentare l'istanza di proroga con dilazione massima di 6 mesi. Se non fa nulla, l’ufficiale giudiziario può procedere allo sfratto, anche chiedendo l’intervento della polizia.?

Il giudice può accogliere la richiesta di proroga, fissando con decreto la nuova data, oppure rifiutarla. Hanno comunque priorità gli sfratti abitativi per fine locazione o per necessità con data di esecuzione fissata nel termine di tre mesi dall’entrata in vigore della legge 431/98.

Il termine fissato dal giudice serve come autorizzazione all’ufficiale giudiziario a servirsi dell’assistenza della polizia. La Questura può rifiutare il suo intervento solo perché non ha personale disponibile. In tal caso la palla ritorna nelle mani dell’ufficiale giudiziario stesso, che fisserà un’altra data.

Casi particolari La data definitiva di sloggio può essere prorogata da un minimo di 9 mesi a un massimo di 18 mesi nel caso in cui l’inquilino appartenga a certe categorie sociali (età sopra i 65 anni, famiglia numerosa, acquirente o assegnatario di alloggi, portatore di handicap).

Istanza di proroga dell’inquilino L’inquilino deve allegare all’istanza di proroga la copia esecutiva dello sfratto, l'attestazione del reddito proprio e dei componenti del nucleo familiare e "ogni altro documento utile" (per esempio documenti medici che attestino lo stato di salute).

Deve inoltre, entro 5 giorni dalla presentazione dell’istanza, farne notifica al proprietario e "all’eventuale beneficiario del provvedimento di rilascio" (per esempio il figlio del proprietario che deve stabilirsi nell’alloggio).

Il proprietario (o il beneficiario) hanno tempo 10 giorni per presentare a loro volta documentazione o "deduzioni scritte". Proprietario o inquilino possono entrambi fare opposizione in Tribunale al decreto che rifissa il termine dello sfratto.

Danni da ritardata consegna dell’immobile In caso di ritardata consegna l’inquilino è tenuto a corrispondere , oltre al canone con l’aggiornamento annuo al 75% del costo della vita , una maggiorazione pari al 20% , per tutta la durata della sospensione dello sfratto e sino all’effettivo rilascio dell’immobile. E' impossibile per il proprietario chiedere una cifra superiore, anche se dovesse dimostrare un maggior danno.

Silvio Rezzonico