Settima puntata per il Mensile Cose di Casa

Dieci domande comuni sulla casa

7.1) Nel mio condominio le assemblee non riescono a decidere nulla, perché i partecipanti sono troppo pochi. Ho deciso di darmi da fare per convincerli a venire o perlomeno di dare la delega ad altri. Perciò ho chiesto all’amministratore i nomi e i numeri di telefono di tutti, anche perché molti abitano in altre città (vivo in riviera ligure). L’amministratore si è rifiutato, dicendo che violerebbe la “privacy”. Ha ragione?

Solo in parte. Secondo la delibera del Garante della protezione dati 11 maggio 2006, l’amministratore ha la possibilità di detenere e deve comunicare ad ogni proprietari l’elenco dei condomini e i loro indirizzi.

La stessa delibera consente però la comunicazione dei numeri telefonici solo con l’espresso consenso degli interessati, a meno che tale possibilità sia espressamente prevista nel regolamento condominiale contrattuale.

In un parere rilasciato a inizio 2003 il Garante ha consentito la comunicazione del numero di telefono nei casi particolari di necessità ed urgenza (per esempio per prevenire o limitare danni agli immobili in condominio). Ma non ci pare che ciò sia applicabile nel caso in questione.

7.2) A che condizioni può essere conveniente porre sul tetto di un condominio degli impianti fotovoltaico per il risparmio energetico? Quali sono i contributi previsti?

Il discorso è complicato. Non esistono più, propriamente, dei contributi al momento dell’installazione, ma solo in seguito. Chi si autoproduce energia non dovrà più pagare le bollette dell’azienda locale distributrice (salvo le spese fisse e 30 euro all’anno), ma incasserà, per ben vent’anni un contributo erogato da un ente statale, il GRTN (Gestore della rete di trasmissione nazionale), proporzionale alla quantità di energia prodotta. Tale contributo per le domande inoltrate nel 2007 è pari a 42,3 centesimi di euro per ogni chilowatt/ora prodotto (impianti piccoli e medi, fino a 20 kw di potenza), oppure a 43,7 cent (grandi impianti, da 20 a 100 kw di potenza), con incremento annuale pari all’indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie. Quanto al rapporto costi guadagni, occorre pagare (molto) subito, ma dopo il periodo di ammortamento si inizia a guadagnare, e non poco. Un esempio: si può calcolare che un impianto condominiale di potenza massima pari a circa 20 kw ha un periodo di ammortamento di circa 7 anni e sei mesi, entro il quale si ripaga. Dopo 20 anni, però, si saranno guadagnati circa 273 mila euro, tramite i contributi. Il difficile è ottenere questa agevolazione: a marzo di ogni anno, quando si aprono gli uffici del Grtn (Viale Maresciallo Pilsudski 92, 00197 Roma) c’è la coda di chi la chiede, progetti alla mano. In pochi giorni tutti i contributi richiedibili sono esauriti ebisogna attendere l’anno dopo.

7.3 Esistono sconti o detrazioni dall’Imposta comunale sugli immobili per le famiglie di basso reddito? Come si possono ottenere?

I comuni non possono decretare aliquote ridotte per chi ha limitati introiti, però possono stabilire un incremento delle detrazioni previste per l’abitazione principale e spesso lo fanno. Le regole le fissa ciascun consiglio comunale, anno dopo anno: è indispensabile quindi informarsi presso gli uffici tributi. Quasi sempre occorre presentare un’apposita domanda con relativa documentazione che certifichi il reddito di tutti i componenti del nucleo famigliare entro una certa data..

7.4) E’ possibile locare ad abitazione una casa per brevissimi periodi? A quali condizioni?.

E’ indispensabile giustificare che esista una necessità di locare transitoriamente per il padrone di casa o per l’inquilino. L’importo massimo dei canoni, che può variare dalla città, dalla zona, dalla superficie dei locali e dalla loro condizione di manutenzione, è fissato da un “Accordo Territoriale” sottoscritto nel singolo comune dalle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini. Il suo ammontare può poi essere incrementato fino al 20%, ai sensi del decreto ministeriale 10 marzo 2006.L’accordo prevede la sottoscrizione di un modulo contrattuale obbligatorio con allegata una ripartizione delle spese tra padrone di casa e inquilino. Le locazioni transitorie hanno obbligatoriamente una durata da un minimo di un mese a un massimo di diciotto mesi. Il contratto va registrato e va pagata una spesa di registrazione, a metà tra proprietario e inquilino, pari al 2% del canone annuo. Occorre quindi informarsi in Comune e, se è il caso, farsi assistere da un’associazione dei proprietari , perché la redazione del contratto e soprattutto l’identificazione del canone corretto (che sarà inferiore a quello di mercato) è molto complessa.

7.5) Ho sentito che chi vende un immobile acquistato da meno di 5 anni deve pagare un tributo in più. E’ vero? Esistono casi di esclusione? Quanto si paga?

A questa regola, esistono alcune eccezioni. Per esempio chi vende una abitazione acquistata come prima casa entro cinque anni, ma entro un anno acquista un’altra prima casa, non è mai colpito dal Fisco. Inoltre chi è divenuto erede di una casa che ha abitato, se la vende entro cinque anni, scampa comunque ad altri tributi. Stesso discorso per chi ha acquistato per usucapione, cioè per possesso ininterrotto per vent'anni. (risoluzione Entrate n. 78 del 2003)

L’imponibile del cosiddetto “capital gain” è calcolato sottraendo dal prezzo di rivendita quello pagato a suo tempo per l’acquisto, aumentato di eventuali spese che ne hanno incrementato il valore (per esempio una ristrutturazione). Esso può essere tassato in due modi.. Il primo è applicando i normali scaglioni dell’Irpef nella dichiarazione dei redditi (e denunciando il capital gain nei redditi diversi). Il secondo, in genere più conveniente, è versando direttamente al notaio un imposta sostitutiva del 12,5%..

7.6) Un immobile può essere venduto se non ha l’abitabilità o l’agibilità?

Solo introducendo nel rogito una clausola in cui l’acquirente riconosce di sapere che manca l’abitabilità-agibilità e (soprattutto) che è stato compiutamente informato delle ragioni per cui manca o è difficile da ottenere. (altrimenti si potrebbe fare valere la vendita di “aliud pro alio”, di una cosa per l’altra, che è causa di risoluzione del contratto, con la restituzione di quanto pagato). Si espliciterà che l’acquirente si prende carico dell’ottenimento dell’agibilità e che in ragione di ciò è concesso uno “sconto” sul prezzo

7.7) E’ possibile ottenere le agevolazioni sul recupero (detrazione Irpef del 41 o del 36%) su più immobili posseduti, ciascuno entro la cifra massima di 48 mila euro per ciascun intervento edile?

Si, e non solo. Il tetto di 48 mila euro va calcolato non solo per ciascun immobile, ma anche per ciascuna delle persone (proprietarie o non) che pagano i lavori. Perciò, per esempio, se marito e moglie pagano a metà i lavori su un immobile, la detrazione si applica di fatto su un tetto di 96 mila euro (48.000 x2). Però il tetto di 48 mila euro complessivi vale anche se i lavori si protraggono per più anni. Perciò se, ad esempio, l’impresa edile è pagata nel 2006 e nel 2007, non è possibile per ciascun committente applicare la detrazione su 48 mila euro per il 2006 e altri 48 mila per il 2007.

7.8) In caso di lite in condominio, quando ci si può rivolgere al Giudice di Pace, per abbreviare i tempi del giudizio?

Le competenze del Giudice di Pace sono:

1. Cause relative a beni mobili di valore non superiore a 2.582 euro, quando dalla legge non sono attribuite ad altro giudice. Il valore è generalmente relativo alla somma totale e non alla quota attribuita al singolo condomino. Le cause non debbono coinvolgere questioni particolari diritti sugli agli immobili.

2. Cause relative la misura e la modalità d'uso dei servizi condominiali, qualunque sia il valore.

3. Cause relative all’osservanza delle distanze stabilite dalla legge, dai regolamenti o dagli usi riguardo al piantamento degli alberi e delle siepi, qualunque sia il valore;

4. Cause in materia di immissioni di fumo, calore, esalazioni, rumori, che riguardino immobili di civile abitazione. Tuttavia se si intende richiedere (come spesso capita) un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, a tutela del diritto alla salute, la competenza sulle cause per immissioni slitta al Giudice Unico.

7.9) Il conto corrente del condominio può essere intestato all’amministratore? Oppure è obbligatorio quello condominiale? In tal caso, come decide l’assemblea?

Anche in mancanza di un’apposita legge ormai praticamente tutti i giudici hanno valutato come obbligatorio il conto corrente intestato al condominio, anche per evitare confusioni tra la contabilità del condominio stesso e quella personale dell’amministratore o di altri palazzi.

La decisione deve essere presa durante un’assemblea. Basta il voto favorevole di metà delle persone presenti, che possiedano la maggioranza del palazzo (cioè delle quote millesimali). La proposta può venire sia dall’amministratore che da qualsiasi condomino, che dovrebbero mettere aconfronto le condizioni offerte da diverse banche.

7.10) Quando è utile installare un’antenna antifulmine?

Nei normali edifici abitativi l’impianto anti-fulmine non è quasi mai necessario, soprattutto se il fabbricato è costruito in cemento armato. Infatti le armature costituiscono intorno alle persone all’interno una cosiddetta “gabbia Faraday”, quasi sempre impenetrabile ai fulmini. Inoltre un’adeguata messa a terra dell’impianto elettrico ha anche una funzione antifulmine . Negli altri casi, l’impianto può essere non solo utile, ma necessario, particolarmente nelle zone che più spesso sono colpite (nella norma CEI 81-1 si trovano i criteri per il calcolo della probabilità della caduta dei fulmini).