Sugli affitti-vacanza scatta l'Iva ridotta. Ci sono 30 giorni per registrare il contratto

Le regole d'oro del contratto di affitto per le vacanze

1. Chiarire nel contratto che si tratta di una "locazione a fini turistici", esclusa dall'applicazione della legge 431/98 dall'art. 1, comma 2 della legge stessa;
2. Compilare un elenco degli arredi e degli accessori presenti in casa;
3. Per contratti lunghi, pretendere dall'inquilino dichiarazioni scritte e prove sul fatto che risiede altrove;
4. Elencare con nome e cognome tutti gli occupanti della casa;
5. Chiarire con esattezza le spese e gli eventuali servizi aggiuntivi previsti;
6. Prevedere clausole precise sui guasti di apparecchi e impianti;
7. Chiedere all'agente immobiliare di dimostrare di essere iscritto all'apposito ruolo presso la Camera di Commercio;
8. Registrare il contratto e pagare i relativi oneri, se dura più di 30 giorni.
9. Denunciare la presenza dell'inquilino presso la locale sede della Pubblica Sicurezza.

Cambia il calendario degli affitti. Slitta da 20 a 30 giorni il termine per versare l'imposta per la registrazione del contratto (art. 68 della legge 342/2000) e con esso, slitta a 30 giorni anche il termine per registrare il contratto come interpreta la circolare delle Finanze 207/E del 16 novembre 2000. Sempre la legge collegata all Finanziaria (la 342/2000), nell'articolo 48, comma 1, assoggetta ad aliquota Iva del 10% anche gli affittacamere, le case ed appartamenti per vacanze, le case per ferie, gli alloggi agroturistici, i rifugi alpini e gli ostelli per la gioventù. Fattispecie finora non esplicitamente disciplinate ai fini Iva. Oltre a essere estesa a questi nuovi soggetti, l'imposta ridotta viene altresì confermata per gli alberghi e i campeggi.

Case e appartamenti per le vacanze. Con questa locuzione si intendono gli appartamenti arredati gestiti in forma imprenditoriale e organizzata (non la singola casa affittata da un privato) mentre con "case per ferie" si identificano quelle gestite dalle aziende o da enti religiosi o associazioni. Resta il fatto che alcune norme regionali, che disciplinano la materia, pongono di fatto il privato a trovarsi nei panni di "imprenditore" qualora abbia anche solo quattro appartamenti da affittare. E il caso delle leggi vigenti in Abruzzo, Calabria, Liguria, Lombardia, Marche, Piemonte, Umbria e Val d'Aosta.

Chi prima arriva, meglio alloggia. Le novità illustrate sono l'occasione per affrontare il discorso degli affitti per le vacanze, per i quali qualcuno ha già iniziato a muoversi all'insegna del detto "Chi prima arriva, meglio alloggia. Anche perché, a detta degli esperti, il mercato delle case di villeggiatura è, quest'anno, un po' più frizzante, dopo anni di crisi. Almeno in parte si tratta di un effetto indotto dal boom delle quotazioni immobiliari della prima casa.

Vale la pena muoversi in fretta, anche perché chi si dà una scossa all'ultimo momento è più facile che si faccia prendere dall'angoscia, e finisca in una delle tante trappole che rovinano le nostre vacanze. Non a caso è proprio alle precauzioni da prendere nel fare un contratto di locazione che sono dedicati gli articoli di questa pagina.

Patti chiari per entrambi

Una delle più comuni occasioni di lite, negli affitti per vacanze, sono i guasti degli impianti e degli apparecchi, o i furti di cui , a torto o a ragione, il proprietario accusa l'inquilino (sparizione di pentolame, vasi o arredi).

E' quindi prudente, a tutela di entrambi, inserire nel contratto due clausole. Nella prima si prevederà l'impegno di chi loca a riparare a sue spese, entro un tot di giorni, il guasto che non dipende dall'inquilino. Nella seconda si farà altrettanto se la responsabilità è, invece, di chi ha preso in affitto. Verrà infine stabilita una penale giornaliera per chi sgarra.

Per stabilire di chi è la colpa, non c'è che un modo. Stilare un verbale di consegna. Si tratta di un elenco diviso in due parti, facilmente fotocopiabile e riutilizzabile dal proprietario per la prossima volta. Nella prima parte viene descritto lo stato di manutenzione della casa (pavimenti, porte, finestre, impianti). Nella seconda sono descritti gli arredi e gli accessori presenti (mobili, televisione, lavatrice, posate, casseruole, tovaglie eccetera) e, per gli elettrodomestici. Lo stato di funzionamento.

Il verbale va firmato una prima volta alla consegna dell'appartamento, dopo che proprietari e inquilino, insieme, avranno verificato la sua situazione (provando,, senza inutili vergogne, se la doccia funziona, se la Tv si accende, se le tapparelle non sono incastrate). Stesso discorso per la riconsegna.

Procedure burocratiche

Le locazioni di lunga durata non hanno solo rischi contrattuali, ma anche adempimenti burocratici seccanti e costosi. Gli affitti di durata superiore a 30 giorni vanno infatti registrati presso l'Ufficio dei Registri immobiliari che, perdipiù, non è sempre vicino (in genere, ha sede nel capoluogo di provincia). Per ottenere la registrazione occorre prima versare in banca o in Posta l'imposta di registro, pari al 2% del canone con un minimo di 100 mila lire. Tale somma è a carico per metà al proprietario e per metà all'inquilino, salvo patti contrari. Il tempo per effettuare la registrazione è recentemente salito da 20 a 30 giorni.

Non è finita qui. La presenza dell'inquilino per più di un mese (fino a 31 giorni, quindi) va segnalata alla Pubblica sicurezza su un apposito modulo. Si tratta della cosiddetta "denuncia anti-terrorismo", che non è stata ancora abolita, nonostante il fatto che i tempi d'oro delle Brigate Rosse siano finiti da un pezzo.

Morale: attenzione ad affittare per un mese, soprattutto per luglio-agosto in estate e dicembre-gennaio in inverno che hanno 31 giorni. Meglio iniziare il contratto dal 2 del mese o finirlo un giorno prima…

IN VACANZA TRANQUILLI CON IL CONTRATTO GIUSTO

Dalla parte del proprietario

Se il contratto è a lungo termine il primo rischio per il proprietario è che l'inquilino si stabilisca nell'immobile affermando che gli è stato affittato come abitazione principale, per aggirare la legislazione sulle locazioni abitative (legge 431/1998). Il pericolo cresce se si affitta in cittadine che hanno anche una vocazione da prima casa, come Viareggio, Rimini, San Remo, Recco, Fregene.

Si possono adottare precauzioni: pretendere una dichiarazione dell'inquilino che identifichi la sua residenza e il suo posto di lavoro e citarlo immediatamente in giudizio se si attarda a lasciare l'appartamento, anche nel caso in cui offra denaro in più.

Vale la pena aggiungere, tra i codicilli del contratto, una clausola che impedisce che l'appartamento sia subaffittato (anche gratuitamente) ad uno spazio in cui siano elencate tutte le persone che ne fruiranno, per evitare gli accampamenti di 10 persone in un bilocale.

Per brevi periodi, il canone viene in genere anticipato ed è comprensivo di una quota-spese a forfait e non includono l'uso del telefono. Nelle case in montagna, dove la voce "riscaldamento" e, talvolta, anche quella "acqua calda" è decisiva, tali spese sono talvolta pagate a parte e conteggiate con un conta-scatti. Il telefono è in genere escluso, a meno che abita anch'esso un contascatti.

La caparra prevista in caso di danni è in media pari a un quarto- un terzo dell'affitto. Va specificato nel contratto che a restituita senza interessi. Se è inviata, in tutto o in parte, tramite bonifico a titolo di prenotazione e l'inquilino non viene in vacanza alla data stabilita, è uso attendere, prima di riaffittare ad altri: si aspetta per tutto il periodo di vacanza "coperto" dalla cauzione, tentando nel frattempo di telefonare per sapere cosa è successo. In seguito la cauzione è incassata dal padrone di casa..

Dalla parte dell'inquilino

L'inquilino ha diritto di pretendere che la casa sia in condizione di ospitarlo senza disagi. Il principio vale, soprattutto se non gli è stato possibile visitarla, perché la prenotata tramite annunci, agenzia, circuito di scambi, via Internet eccetera. In quest'ultimo caso è bene che si faccia spedire o rilasciare un lettera in cui sono specificate il più possibile in dettaglio le caratteristiche dell'immobile (compresa la vicinanza al mare o agli impianti sciistici di risalita), i servizi aggiuntivi promessi (posto macchina, cambio lenzuola, uso piscina, eccetera) e le eventuali spese extra (pulizia finale dei locali, percentuale all’agenzia immobiliare, bollette di riscaldamento). Tale lettera può considerarsi come una proposta contrattuale che va onorata: comunque è bene che tutte queste condizioni siano riportate nel contratto.

Per la legge l’inquilino avrebbe anche diritto di ricevere gli estremi della certificazione di sicurezza degli impianti e della certificazione energetica, anche se risiede nella casa pochi giorni. Si tratta, è vero, di una norma inapplicata, di cui gli stessi inquilini si disinteressano. In caso di incidenti, però, è il proprietario a rispondere, anche penalmente. Gli impianti delle seconde case sono in effetti particolarmente insicuri.

VERBALE DI CONSEGNA

I sottoscritti...... nella loro qualità, rispettivamente, di locatore e conduttore dell'immobile situato in via.... piano ... città...., riconoscono che tale immobile si trova nelle seguenti condizioni di manutenzione (pessimo, sufficiente, discreto, normale) e di funzionamento (buono, cattivo):

L'appartamento è inoltre provvisto dei seguenti arredi:

L'inquilino dichiara di aver ricevuto in consegna n.... chiavi , comprensive di quelle ......

(della porta d'ingresso, del portone, del cancello, del solaio, della cantina)

Il proprietario...... ......... L'inquilino ...................

Mercato in crescita con rincari del 5%

Più 5% i canoni di affitto delle case di villeggiatura e in salita anche più marcata i prezzi delle compravendite. Questi i primi risultati dell'inchiesta semestrale condotta in questi giorni da Tecnocasa, la più diffusa rete di agenzie immobiliare del Paese. A guidare la ripresa sono le località turistiche di Liguria, Toscana e Puglia e, dove l'offerta è di buon livello, anche i centri calabri. Stabili le quotazioni in Emilia Romagna dove la crescita del turismo di origine slava (tradizionalmente a reddito limitato) e la costante presenza di quello tedesco (il marco non è più una moneta forte rispetto alla lira), non ha permesso balzi in su dei prezzi. In controtendenza la Sardegna, che ha sempre avuto il limite delle vacanze concentrate solo a luglio ed agosto e che sconta l'abbondanza dell'offerta. Già da tempo infatti i cantieri hanno sfornato una miriade di nuove villette nei dintorni di Santa Teresa di Gallura e di Capo Testa e località come Baia Sardinia o Porto Rotondo si sono espanse a macchia d'olio. In Puglia l'effetto "sbarco albanesi" è ormai uno sbiadito ricordo: non a caso l'incremento dei prezzi è stato particolarmente marcato, dopo i cali dell'anno passato.

Benefici effetti sul rafforzamento del mercato sono stati indotti dal fatto che il turismo di origine italiana ha snobbato un po' di più l'Estero, per riscoprire il nostro Paese. Nonostante gli sforzi degli operatori, però, stenta a decollare tra i nostri connazionali la voglia di vacanze in bassa stagione. A risentirne sono, più che alberghi o pensioni, soprattutto i proprietari di case in affitto, che pure offrono in giugno e settembre "sconti" sui prezzi particolarmente allettanti. Una regola che ha una sola eccezione: la Liguria, tradizionale meta di week end per l'Italia Settentrionale. "Ad attutire il colpo", spiegano a Tecnocasa, "è sopraggiunto però il turismo estero, in crescita nelle stagioni morte. Un fenomeno nuovo è sicuramente la calata in massa di cittadini americani, dovuta non solo al dollaro forte ma anche alla diffusione in Italia di Internet come mezzo ideale per proporre case in affitto, corredando spesso gli annunci con foto e descrizioni dettagliate". Un effetto che ha beneficato particolarmente la Toscana e le città d'arte, ma anche la Sicilia, ancestrale patria d'origine di molti cittadini statunitensi.

Un mutazione genetica va rivoluzionando la domanda, che slitta verso la ricerca di periodi brevi (una settimana); a spingere sull'acceleratore sono gli stranieri , ma gli italiani li seguono a ruota. Si tratta di una sfida che l'offerta in affitto affronta con una marcia in meno rispetto a quella alberghiera, più flessibile e organizzata. Tuttavia, a poco a poco, le cose vanno cambiando. Molte agenzie immobiliari, ma anche alcuni proprietari che vivono sul posto, stanno attrezzandosi per gestire il turismo settimanale, integrando i tradizionali servizi con altri, più completi: cambio di lenzuola, piccole riparazioni e sostituzione immediata di elettrodomestici danneggiati, convenzioni con chi offre il posto sulla spiaggia, il posto barca, le gite organizzate.

Il rafforzarsi del mercato delle compravendite, dopo anni di crisi, è in parte un effetto ritardato della crescita dei prezzi delle prime case e in parte è stato provocato dall'altalena della Borsa. L'incremento dei prezzi premia le località ben collegate alle città del Nord e del Centro, facilmente raggiungibili in tempi ragionevoli anche durante i fine settimana. Altrove il boom è di là da venire.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa, marzo 2001