Scivolo auto che serve altri: chi paga?

Oggetto: quesito condominio quartiere Lodovico il Moro “Comparto B”.

Sono proprietario di un appartamento al quarto piano di via Giussani 32 nel comparto B.

Purtroppo nel 1998 il comparto si divise in 7 condomini, tre gestiti da un amministratore, quattro da un altro. Questo ha comportato l’insorgere di feroci lotte tra i diversi condomini su tutte le spese delle parti comuni (verde, vialetti, via interna Paternò, marciapiede, scivoli auto box). Tutti i residenti di via Giussani 20/32 e di via Pepere 1/5 non usufruiscono delle parti comuni specie di via Paternò.

Il problema è il seguente:

su tutti i rogiti del comparto, a suo tempo, l’ex IACPM oggi ALER di Milano, ha evidenziato, come peraltro accatastato, che tutto il comparto è proprietario nelle particelle millesimali anche, per esempio, dello scivolo auto box di Via Paternò 7,8,9,10,11 che immette nel corsello box a fondo cieco sotto i fabbricati usati esclusivamente dai soli residenti dei civici di cui sopra oltre ai residenti di via Paternò 12,13,14,15.

Vi sarebbero altri esempi, ma guardando la planimetria allegata si può ben capire il problema.

L’amministratore nell’ultima assemblea ha proposto ai residenti di via Giussani e via Pepere di contribuire, nella misura del 20 per cento alle spese dei lavori di manutenzione dei residenti di via Paternò.

La proposta è stata respinta.

Possiamo chiedere all’Aler, già proprietario di 972 appartamenti con la rimanenza del 33 per cento, di mettere fine ai litigi, poiché nei rogiti è descritto che detto ente può fare e disfare la consistenza delle parti comuni, ove questo pregiudichi il diritto di godimento del proprio immobile da parte dell’acquirente, senza dare conto agli acquirenti di provvedere ad aggiornare o a modificare al catasto le parti comuni assegnando ad ogni singolo condominio le parti di sua competenza?

La richiesta del contributo del 20 per cento, respinta ai sensi dell’art. 1123 cc è legittima?

Possiamo chiedere il rimborso di quanto illegittimamente pagato a Via Paternò?

Grazie Tommaso Biasino

E’ proprio l’articolo 1123, secondo comma, da Lei citato che, in mancanza di diverse regole stabilite nel regolamento condominiale contrattuale (cioè quello accettato da tutti, non quello deliberato a maggioranza in assemblea) istituisce quello che la giurisprudenza ha definito come il “condominio parziale”. Esso prevede che le spese per una parte comune del palazzo, se utilizzata solo da alcuni condomini, siano a carico solo di chi la utilizza (tra i casi classici c’è l’ascensore della scala A che non serve i condomini della scala B, oppure l’occlusione di un tubo di fognatura posto nella scala B che non coinvolge i condomini della scala A). Non si vede perché la stessa regola non possa valere per uno scivolo auto box.

La possibilità dell’Aler, ribadita nei rogiti di acquisto, “di fare e disfare la consistenza delle parti comuni”, senza apportare modifiche alla loro consistenza catastale, ci pare quantomeno dubbia. I casi sono due: o lei ha interpretato male le clausole relative inserite nel rogito, o esse, per più di un motivo, sono nulle. Innanzitutto è impensabile che un contratto possa andare in contrasto con nome imperative di legge, quali per esempio quelle che impongono l’accatastamento di immobili (quanto necessario), o la trascrizione di diritti su di essi. In secondo luogo una clausola che renda indefinito l’oggetto di un contratto di compravendita può essere ritenuta nulla e, in qualche caso, rendere addirittura nullo l’intero contratto. In terzo luogo una clausola di questo tipo, imposta dall’Aler, è senz’altro da elencare tra quelle vessatorie nei contratto tra “professionisti” e “consumatore”, cosi come elencate nell’articolo 33 del codice del consumo, il Decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206 (fino a poco fa articolo 1469-bis del codice civile). Veda, a questo proposito, le lettere l), m) e v) del comma 2 che, in modi diversi, considerano abusive la clausole in cui il consumatore assume obblighi indeterminati, e il professionista-venditore si riserva di precisarli in seguito.