Risoluzione delle Entrate

Ritenuta appalti condominiali: scatta al primo frazionamento

La ritenuta del 4% sugli appalti in condominio va applicata anche prima che il condominio venga formalmente costituito e si convochi la prima assemblea, non appena uno stabile che era di proprietà unica viene frazionato. Lo stabilisce una condivisibile risoluzione delle Entrate (la n. 45 del 14/02/2008), che si occupa di un caso piuttosto comune: quello di edifici comunali  in Toscana (ex ATER, l’azienda di edilizia popolare pubblica in via di scioglimento nella regione) di cui una parte degli appartamenti era stati venduta agli occupanti. L’Azienda gestrice aveva chiesto, in sostanza, se nel periodo antecedente alla costituzione del condominio fosse da trattenere la ritenuta sugli appalti. L’equivoco era nato anche da una legge regionale toscana, la n. 96 del 1996, che nell’articolo 32 stabilisce che "Nei fabbricati in tutto o in parte ceduti in proprietà l'amministrazione é tenuta in forma condominiale. Fino al momento della costituzione del condominio l'Ente Gestore continuerà a svolgere le funzioni di amministrazione ordinaria".

Le Entrate hanno giustamente ricordato che il condominio non si costituisce con un atto formale, ma automaticamente, non appena il primo rogito di vendita di un appartamento in un edificio, prima di proprietà unica, viene trascritto presso i registri immobiliari. Pertanto è da quel momento che la ritenuta è dovuta. Hanno poi ribadito che l’obbligo di operare la ritenuta incombe sulla comunità condominiale, “anche se il soggetto normalmente incaricato delle funzioni di sostituto d'imposta é l'amministratore” (ma potrebbe essere anche altra persona, per esempio un commercialista incaricato).

L’Agenzia è però vittima di un equivoco quando afferma: “Si ritiene che l'obbligo di effettuazione della ritenuta e dei correlati adempimenti sia comunque imputabile a ALFA S.p.a.  (la società gestrice) , in quanto il suo ruolo di "amministratore", definito dal citato articolo 32 della legge della regione Toscana n. 96 del 1996, non viene meno per il solo fatto della nascita del condominio”. Viceversa la malscritta  legge toscana pone  fine alle funzioni dell’amministrazione precedente al momento della costituzione del condominio, quindi alla prima vendita  (avrebbe dovuto invece  stabilire “al momento della nomina del primo amministratore condominiale”).