Ristrutturazioni: come scegliere l’impresa e i tecnici giusti

I matematici l’anno sempre detto: per risolvere un problema occorre prima saperlo impostare con esattezza, stabilendo i dati conosciuti,identificando le incognite, delineando l’obiettivo da raggiungere e infine decidendo quali formule e metodologie utilizzare.

Progettista la nomina. Lo stesso accade per le opere edili: la figura chiave è quella del progettista, cioè del professionista (in genere ingegnere, architetto, o geometra) che sa fotografare con occhio esperto la situazione presente, scovare le magagne, suggerire in modo organizzato le soluzioni. Del resto, ormai, la grande maggioranza delle opere edili di un certo peso prevede a presentazione di una pratica in Comune (Dia o permesso di costruire) che va redatta obbligatoriamente da un professionista abilitato che si assuma la responsabilità della rispondenza alle norme di quanto realizzato e che esegua un collaudo finale . E’ comune che tale tecnico, il progettista, si assuma anche un altro compito: quello della direzione dei lavori. E’ cioè quello di chi controlla che essi siano eseguiti come richiesto.

Basta un po’ di buonsenso per capire che il progettista e/o il direttore dei lavori non dovrebbero mai essere nominato dalla ditta che esegue le opere, per evitare che il controllore e il controllato siano la stessa persona. Quando le opere sono eseguite su un palazzo con più appartamenti,sarebbe prudente quantomeno creare alternative ai direttori dei lavori e alle imprese esecutrici proposte dall’amministratore condominiale: altrimenti si rischia di trovarsi di fronte a falsi preventivi, proposti al solo scopo di far vincere l’impresa favorita dal direttore dei lavori o dall’amministratore stesso.

Confronto tra preventivi: il metodo. Il ruolo del progettista è centrale anche perché sia materialmente possibile il confronto di più preventivi. Il metodo migliore è stilare un capitolato il più possibile dettagliato delle opere stesse. Il capitolato dovrà prevedere tutte i lavori previsti, con, per ciascuno, il computo metrico delle superfici o delle volumetrie coinvolte e con specificati esattamente i materiali che si prevedono di utilizzare. Solo così, infatti, si potrà facilitare l’analisi tra un preventivo e l’altro, chiedendosi il perché, voce per voce, siano proposte da un’impresa cosi elevati e dall’altra costi bassi. Il cliente potrà poi sollecitare dalle imprese osservazioni e critiche sul capitolato che, se univoche, lo renderanno consapevole che il progettista non è all’altezza del compito che si è assunto.

Nel richiedere i preventivi attraverso il capitolato, sono opportune alcune cautele. La prima è quella di impedire che ciascuna impresa prenda visione del preventivo di un’altra. In tal caso, prevedibilmente, si assisterà a un appiattimento delle voci di costo sulla base del preventivo di cui l’impresa ha conoscenza, con limitati sconti volti a riservarsi l’appalto. L’ideale (cosa non sempre possibile) è che le buste con le offerte siano consegnate direttamente al cliente-committente, e non al direttore dei lavori o al progettista, e aperte tutte insieme.

Preventivo e subappalto. Non tutte le evidenti differenze di costi della stessa voce, tra un preventivo e l’altro, debbono allarmare: per esempio vi sono imprese che hanno in dotazione i ponteggi e altre che li affittano, imprese più specializzate, rispetto ad altre, nelle opere statiche, nella pittura o nell’impiantistica, e imprese che si vedono costrette a prendere artigiani o addirittura altre imprese in subappalto perché non sono in grado o non hanno l’organizzazione per fare tutto.

Non sempre, per tutte le voci, sarà possibile stimare con esattezza le giuste metrature: per esempio in caso di ristrutturazione di una facciata ammalorata ricoperta di lastre di marmo, può darsi che solo nel corso dei lavori si possa verificare quali lastre occorre sostituire e quali è sufficiente rinsaldare con opportuni tasselli chimici. In tal caso si eseguirà una stima di base, richiamandosi per il resto al costo metrico.

Clausole contrattuali. Particolare cura va posta al contratto che accompagna il capitolato che deve specificare dettagliato la tempistica di ogni fase di lavoro, le eventuali penali per ritardi o inadempienze, il possibile aggancio alle variazioni sui costi di costruzione nel tempo (esistono indici Istat). Se l’immobile è abitato, sono opportune precauzioni perché i lavori non si protraggano durante le vacanze, perché i ponteggi non rappresentino una comoda entrata per i ladri, quando pochi o nessuno è presente (gli antifurti possono non bastare).

Un buon capitolato deve escludere il più possibile le sorprese: se lo fa è ragionevole imporre alla ditta di assumersi un rischio d’impresa in caso di imprevisti che saltino fuori durante i lavori, senza modificare la cifra concordata o comunque contenendo l’aumento entro una percentuale prefissata. Vanno sempre inclusi nelle responsabilità dell’impresa gli eventi atmosferici più comuni (una pioggia a dirotto, quando è stato scoperchiato il tetto, per esempio), che del resto la stessa giurisprudenza è solito accollarle.

Lavoro nero. Il committente, infine, deve sempre essere consapevole che ha piena responsabilità per il lavoro nero in edilizia: dovrà quindi far chiedere al direttore il Durc (documento unico di regolarità contributiva), che di recente prevede anche la regolarità dei versamenti fiscali. Altrimenti, rischia grosso.

Le tutele contro i difetti di realizzazione

Risparmiare significa anche non pagare in più e soprattutto sapere bene quali sono i propri diritti, facendoli valere nei tempi e nei metodi giusti. Quali garanzie ha, insomma, il cittadino contro la cattiva esecuzione di un lavoro da parte di una ditta edile o di un artigiano?

Esistono due occasioni in cui è possibile un controllo dei lavori: mentre vengono svolti e al loro termine.

Verifiche in corso lavori. Chi paga l’opera può sempre pretendere di fare un’ispezione al cantiere, purché a proprie spese e purché non metta i bastoni tra le ruote a chi lavora. Motivando le ragioni di scontento, si può chiedere all’impresa di correggere i propri errori in un periodo di tempo ragionevole. Se tale termine scade, il committente ha il diritto di risolvere il contratto per grave inadempimento e chiedere il pagamento dei danni.

Controlli dopo l’esecuzione. Finita l’opera, il committente può controllare come è stata eseguita. Se non dice nulla e paga le, fatture, senza sollevare obiezioni, è come se l’avesse accettata. Se l’opera e accettata, ma ha dei difetti o non segue il progetto e il capitolato, i casi sono due. Il primo è che tali “vizi”(così li chiama la legge) siano evidenti o riconoscibili. Allora, non c’è più nulla da fare. Il secondo è che, invece, i vizi siano “occulti”, cioè sia difficile accorgersene. Se così accade, scattano le garanzie di legge.

Vizi evidenti e nascosti. Infissi sconnessi, rubinetti mal funzionanti, porte installate dove non devono essere, sono alcuni esempi di vizi palesi. Viceversa, un tetto riparato durante l’estate può perdere acqua al momento delle piogge autunnali, scarichi fognari mal saldati possono produrre infiltrazioni, fondamenta possono cedere. anche dopo qualche anno. Tutti questi sono, perciò, vizi occulti. Sono stimati come “occulti” anche i vizi taciuti in mala fede, a patto che si possa provare..

L’impresa è costretta dal codice civile a offrire due diverse garanzie contro questi vizi. La prima vale per due anni e copre le opere di minor durata. La seconda è decennale, ed è prevista dal codice per gli edifici o comunque per “le altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata”.

Garanzia biennale. Dura due anni dalla consegna delle opere. Il committente deve presentare denuncia entro 60 giorni dalla scoperta del vizio. Tale termine non coincide però con quello in cui il committente si accorge che esiste qualcosa che non va. Parte anzi dal momento in cui si ha una qualche certezza che la colpa e dell’appaltatore, magari dopo una perizia eseguita da un tecnico. Se poi l’appaltatore ha agito per nascondere il vizio, o lo ha ammesso (anche affermando di non essere lui il responsabile), non si ha più bisogno di denunciarlo entro due mesi.

Garanzia decennale. Funziona quando l’opera “per vizio del suolo o per difetto della costruzione rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti” (art. 1669 del codice civile). Per i giudici, vanno compresi nel concetto di "gravi difetti" anche quelli che, pur non compromettendo la statica del fabbricato, limitano in modo grave la funzione cui esso è destinato. Per esempio, le infiltrazioni d’acqua causate da insufficiente impermeabilizzazione.

Oltre alla garanzia, portata da due a dieci anni, viene prorogato anche, da due mesi a un anno il termine per la denuncia (da presentare, sempre, solo dopo che si ha la sicurezza delle responsabilità dell’impresa)..

Dopo la denuncia si ha un anno di tempo per intraprendere un’azione legale. Entro i 12 mesi, se si invia un’ulteriore raccomandata, si avrà un ulteriore periodo, di pari durata.

Rimedi e risarcimenti.

Il cliente dell’impresa ha due possibilità. La prima è pretendere l'eliminazione del vizio, oltre ai danni. La seconda è chiedere la riduzione del prezzo da pagare o pagato e il risarcimento degli eventuali danni. La scelta se preferire l’uno o l’altro rimedio va in genere fatta una volta per tutte. Si può pretendere che sia la stessa impresa a riparare al mal fatto. Più spesso si cercherà di ottenere un’autorizzazione dal Giudice per fare eseguire i lavori ad altri, naturalmente a spese dell’impresa che ha sbagliato.

Una possibilità estrema è quella della risoluzione del contratto, con la restituzione di quanto si è pagato. E’ una scelta imboccabile solo in casi particolarissimi: quando, cioè,, siano stati eseguiti lavori del tutto inutili e non previsti, che rendano l'opera vizi così gravi da renderla inadatta al suo scopo. Secondo la Cassazione (sentenza n. 9239/2000) la domanda di risoluzione del contratto può essere presentata in unico giudizio con in subordine la domanda per riduzione del prezzo oppure quella per l’eliminazione dei vizi. In tal caso, infatti, non è necessario scegliere sin da subito quale sia il rimedio richiesto.*

* Tagliabile

I TERMINI DI DECADENZA E DI PRESCRIZIONE
Vizi non gravi	Denuncia	Entro il termine di decadenza di 60 giorni dalla scoperta
	Prescrizione	Entro 2 anni dalla consegna
Gravi difetti o rovina immobile	Denuncia	Entro il termine di decadenza di un anno dalla scoperta
	Azione legale	Prescrizione entro 1 anno dalla denuncia o comunque da ogni atto interruttivo della prescrizione (per esempio, sollecito per raccomandata)
	Prescrizione	Entro 10 anni dalla consegna

Fonte: Ufficio Studi Confappi-Federamministratori

Direttori dei lavori e progettisti: responsabilità

Quando, come è prudente, è il committente a incaricarli, direttore dei lavori e il progettista hanno precise responsabilità verso di lui. Il progettista soprattutto quello della rispondenza della sua opera alle norme tecniche e funzionali, il direttore dei lavori della corretta esecuzione dei lavori, per realizzare l’opera, così come prevista dal progetto.

In linea di principio, a entrambi non si applicano le norme sull’appalto, ma quelle previste per le prestazioni d’opera. Perciò, come dispone l’articolo 2226 del codice civile, la denuncia dei difetti nel loro operato va fatta entro otto giorni dal momento in cui sia ha certezza che li abbiano commessi, e si ha tempo un anno dalla consegna dell’opera per fare azione legale.

Tuttavia, i giudici hanno sempre ammesso che questi due professionisti possano essere corresponsabili insieme all’appaltatore e tenuti a risarcire il cliente integralmente, anche in alternativa all’appaltatore stesso (salvo poi rivalersi su di lui). Accade nei casi di cattiva esecuzione dell’opera e, soprattutto, di errata progettazione. Se, infatti, il comportamento del progettista o del direttore dei lavori è stato tra le cause che hanno portato alla cattiva esecuzione, quest’ultimo dovrà risponderne secondo le norme previste per l’appalto. D’altra parte, neanche l’impresa titolare dell’appalto può scaricare sul direttore dei lavori o sul progettista tutte le responsabilità, affermando di essere stata costretta a ubbidire a ordini che non aveva la competenza necessaria per discutere. Quindi, professionisti e impresa possono essere corresponsabili. Infine, quando sono incaricati dall’impresa edile, è lei a rispondere del loro cattivo operato. Essi, infatti, non assumono responsabilità dirette rispetto al committente, ma solo verso l’impresa che li ha nominati.