Il proprietario è responsabile del comportamento dell'inquilino in condominio? Per rispondere, occorre distinguere tra illeciti civili e reati penali. Il padrone di casa è infatti responsabile, nei confronti dei vicini e del condominio, delle infrazioni al codice civile commesse dal suo inquilino, salvo poi rifarsi su di lui per i danni subiti. Per esempio, se l’inquilino non rispetta il regolamento condominiale, è il proprietario che ne risponde. Stesso discorso se l’inquilino, per un cattivo funzionamento della lavatrice, inonda di acqua l’appartamento e questa cola al piano di sotto, rovinando intonaco e mobili al vicino: il proprietario deve pagare e poi chiedere indietro i soldi sborsati.

Responsabilità penali Viceversa, la responsabilità penale resta individuale, così come dice la Costituzione. Se, per esempio, l'’inquilino fa cadere per errore un vaso sulla testa di un passante (reato colposo), ne risponde solo lui. Ma anche se intercetta l'elettricità attraverso un impianto pirata, o compie un abuso edilizio (reati dolosi).

Per chiarire ancor più le idee, mettiamo il caso di una persona in affitto che possiede un cane lupo. Se lo rinchiude costantemente sul balcone, da dove il povero animale ulula a tutti, in disprezzo al regolamento condominiale che lo vieta, è coinvolto anche il proprietario. Viceversa se il cane lupo morde qualcuno, la responsabilità è solo sua (o comunque della persona che in quel momento aveva in custodia il cane lupo stesso).

Concorso di colpa Talvolta esiste anche un concorso di colpa. E' il caso di quando l'inquilino sovraccarica un impianto elettrico con troppi apparecchi . Così scoppia un incendio, che causa danni agli appartamenti attorno. Se l'impianto era in regola a tutti gli effetti, il proprietario potrà chiamarsi fuori. Ma se l'impianto non era per esempio in sicurezza, parte della colpa ricade sulla testa del padrone di casa che, talvolta, può avere difficoltà persino a riscuotere rimborsi assicurativi, perché la garanzia assicurativa non è valida.

L'esempio dell'incendio può richiamare alla memoria l’articolo 1589 del codice civile, che afferma che i danni da incendio che l’inquilino è costretto a pagare sono limitati alla differenza tra l’indennizzo corrisposto dall’assicuratore e il danno effettivo riscontrato. In ogni caso ricordiamo che la Cassazione (sentenza n. 4799 del 2 aprile 2001) ha ribadito la presunzione di colpa dell'inquilino in caso di incendio: va provato che la colpa non ci sia stata anche nel caso in cui in sede penale tale colpa non sia stata accertata o sia stata esclusa. La responsabilità si estende anche al rimborso dei canoni non riscossi fino al termine del contratto.

Delibere sul riscaldamento Esiste infine possibili eccezioni al principio della piena responsabilità del proprietario rispetto al condominio, in caso di danni provocati dall’inquilino. Per esempio l’articolo 10 della legge 392/78 (ancora in vigore con la riforma delle locazioni) per il quale l’inquilino ha diritto di voto, al posto del proprietario, sulle delibere che riguardano le spese e le modalità di gestione dell’impianto di riscaldamento. In tal caso l’inquilino, in quanto "subentra" al posto del proprietario, sembra possa assumere una posizione paritaria rispetto agli altri condomini, sia per quel che riguarda i diritti che per quel che riguarda i doveri. (per esempio potrebbe impugnare una delibera condominiale, per farla annullare).

Va infine chiarito che l'amministratore condominiale è, in quanto tale, completamente estraneo al rapporto tra proprietario e inquilino. Se lo sottolineiamo è perché capita abbastanza spesso che l'amministratore condominiale gestisca, per mezzo di un apposito mandato da parte del singolo proprietario, anche il suo rapporto di locazione. In tal caso dovrà saper tenere ben separate le due diverse responsabilità, rinunciando a una delle due in caso di grave conflitto di interessi.

Silvio Rezzonico, presidente Confederazione piccola proprietà immobiliare