Costi e pratiche burocratiche per locatore e inquilino
Come registrare il contratto di locazione
Varie lettere dei lettori di Tuttosoldi richiedono chiarimenti sulla registrazione dei contratti di affitto. Vale la pena occuparsene iniziando dalle locazioni di fabbricati e di terreni non agricoli. Quali contratti d’affitto vanno registrati? Tutti, tranne quelli di durata inferiore o uguale a 30 giorni. In caso contrario si rischia una sanzione pari al doppio dell'imposta, più interessi. Non solo: non si può sfrattare l’inquilino, se questi si rifiuta di andarsene. Inoltre né il proprietario né l’inquilino hanno diritto ad ottenere eventuali agevolazioni fiscali (sconto del 36% sulle ristrutturazioni, sconti per gli affitti a canone regolamentato). La registrazione deve essere richiesta entro 20 giorni dall’inizio dell’annualità successiva a quella in corso. Ad esempio, per un contratto che viene in scadenza al 30 aprile 2000, deve essere richiesta entro il 20 maggio successivo.
I costi della registrazione sono sopportati da proprietario e inquilino, metà ciascuno (salvo diversi accordi) ed entrambi sono responsabili dell'eventuale mancato versamento" in solido" (cioè ciascuno dei due per l'intera cifra, se l'altro non paga). I costi ammontano al 2% del canone annuo (senza spese condominiali), da versare una volta all’anno, con un minimo di 100 mila lire, per il primo anno, e senza tale minimo per gli anni successivi. Quindi, se dal calcolo risultano 80 mila lire, per il primo anno bisogna pagarne per forza 100 mila e 80 mila i successivi. Esistono però due situazioni in cui si ha diritto a uno sconto.
La prima è quando si decide di non pagare anno per anno, ma 4 anni tutti in una volta (per i contratti a canone libero) e 3 anni tutti in una volta (per i contratti a canone regolamentato). In tal caso oggi si ha diritto a una riduzione d'imposta del 5% (per i contratti a canone libero) e del 3,25% (per i contratti a canone regolamentato). Non è granché, ma perlomeno non si è costretti ad affrontare troppo spesso le pratiche burocratiche. La percentuale di riduzione è legata non solo al numero degli anni, ma anche al tasso di interesse legale (che ora è il 2,5%). Fino al 1998, quando il tasso era doppio (il 5%) anche lo sconto raddoppiava. Se il contratto viene risolto anticipatamente ed è stato versato l’importo relativo all’intera durata, chi ha pagato ha diritto al rimborso delle annualità successive a quella in corso
Si ha poi diritto ha uno sconto del 30% sulla tassa di registro, se proprietario e inquilino si mettono d’accordo per un affitto del cosiddetto "secondo canale" a canone regolamentato dagli accordi locali tra sindacati dei proprietari e degli inquilini. I due sconti sono cumulabili per chi registra direttamene per tre anni una locazione del secondo canale.
Come si fa pagare? Non è semplice. Bisogna prima fare il calcolo di quanto dovuto, arrotondandolo alle 10 mila lire (per esempio invece di 194 mila lire se ne pagano 190 mila, e invece di 196 mila lire si pagano 200 mila lire). Poi bisogna recarsi in posta o in banca, chiedendo il modello F23, ed effettuare il versamento. I codici tributo sono da utilizzare sono nel retro del modello (a seconda dei casi, 115T, 112T, 107T, 114T, 113T). Infine bisogna andare, con la copia della ricevuta del versamento, all’Ufficio del Registro del capoluogo di provincia e compilare il modulo che vi daranno, consegnare il tutto ed ottenere una ricevuta. Solo a questo punto si può star tranquilli.
Per i terreni agricoli (e i fabbricati di loro pertinenza) l'imposta è pari allo 0,5% del canone. Se però la somma risultante è inferiore a 100 mila lire (cioè l’affitto è inferiore a 2 milioni annui), si pagano comunque 100 mila lire. La Finanziaria 1998 ha reso possibile compilare un'unica denuncia annuale di tutti i contratti stipulati da un unico proprietario nell’anno precedente. Dato che in Italia i terreni agricoli di un unico padrone sono spesso frazionati e locati a persone diverse, la soluzione è senz'altro comoda, anche perché può permettere dei risparmi. Facciamo un esempio. Poniamo che siano da registrare due contratti, entrambi da 1.500.000 lire. Se si registrano singolarmente l’imposta di registro ammonta a 200 mila lire (100 mila+100 mila). Se si registrano insieme, l’imposta è pari allo 0,5% di 3 milioni, cioè 130 mila lire.
La denuncia annuale va presentata per ogni anno entro la fine di febbraio di quello successivo, presso qualunque ufficio del Registro (o delle Entrate), presentando l'attestazione dell'avvenuto pagamento in banca, con il modello F23 (codice tributo 108T, causale di registrazione Rp). Va fatta sul modello 69 (codice negozio 7201) e vanno anche comprese le cessioni, risoluzione e proroghe di contratti accadute nell'anno precedente.
Silvio Rezzonico. presidente Confappi-Federamministratori
Codici tributo F23