Quinta puntata della rubrica per il mensile “Cose di Casa”

Casa: dodici tra le più comuni domande dei cittadini

1. Vorrei rendere abitabile e inglobare nel mio appartamento un sottotetto. Quali sono le altezze minime che deve avere, perché l’operazione sia possibile?

Va prima premesso che in caso di sottotetti con coperture spioventi, per l’altezza si parla di “media ponderale”: essa va calcolata dividendo il volume dell’intero sottotetto per la superficie calpestabile. Nel volume non si terrà conto degli spazi troppo bassi, che vanno chiusi, per esempio utilizzandoli come armadietti a muro. Detto ciò, la risposta è: dipende da dove è situata la casa. Infatti buona parte delle regioni hanno varato leggi apposite, diverse l’una dall’altra. Per esempio l’altezza media ponderale è stabilita dalla legge nazionale a 2,7 metri, ma cala a 2,4 metri in Basilicata, Campania, Emilia Romagna, Lombardia, Piemonte e Veneto, a 2,3 in Liguria, a 2,2 in Calabria e Friuli, a 2 in Sicilia (in Val d’Aosta si oscilla tra 2 e 2,55 metri, a seconda della dislocazione). In alcune regioni è consentita anche una riduzione ulteriore delle altezze per i locali servizi e per gli immobili situati sopra una certa altitudine.

2. Nel mio rogito, l’appartamento mi è stato venduto “a corpo e non a misura”. Cosa significa?

Si tratta di un’espressione comunissima. Anche se al momento dell’acquisto sono stati stimati dei metri quadrati commerciali, così il venditore si mette al riparo da eventuali Sue contestazioni. Infatti se a un successivo controllo risultasse uno scarto notevole tra quanto dichiarato nell’atto e la superficie reale,lei avrebbe diritto a una riduzione del prezzo.

3. Mi è stato fatto dall’Agenzia del Territorio (che dipende dal Ministero delle Finanze) un accertamento per il prezzo denunciato di vendita di un terreno edificabile. Ho naturalmente la possibilità di ricorrere alla giustizia amministrativa. Il mio commercialista mi ha parlato però anche della possibilità di presentare un “ricorso per autotutela”. Di cosa si tratta, esattamente? Conviene?

Si tratta di un ricorso che si può fare sempre, per qualsiasi atto, nei confronti di qualsiasi amministrazione pubblica (ministeri, comuni, regioni, province eccetera). Conviene sempre e comunque, soprattutto se si pensa di avere solide ragioni per dimostrare che l’amministrazione ha fatto un errore, e non impedisce contemporaneamente di far valere le proprie ragioni in un giudizio. Il vantaggio sta nel fatto che basta presentare un semplice scritto, in carta senza bollo, corredato di tutta la documentazione del caso, alla stessa amministrazione che fa l’accertamento o a irrogato la sanzione. Competente per l’annullamento dell’atto illegittimo è infatti lo stesso ufficio che ha emanato l’atto. Nel caso che l’accertamento provenga da un ufficio fiscale, e questi ometta di rispondere o non annulli l’atto senza giustificato motivo, si può comunque chiedere che vi provveda, in via sostitutiva, la Direzione regionale da cui l’ufficio dipende.

4. Un vicino ha elevato un mese fa un muro, sconfinando in un terreno ereditato in Sicilia, che mi appartiene: Me ne sono accorto in ritardo, perché capito là raramente (abito in Piemonte). Quale azione legale devo intraprendere? Che tempi ho, per farlo?

La cosiddetta “azione per la reintegrazione nel possesso”. E’ quella con la quale chi è stato violentemente o occultamente spogliato del possesso di un immobile può, entro un anno, chiedere di essere, appunto, reintegrato nel possesso. Se lo spoglio è clandestino, il termine per richiedere l’azione decorre dal giorno della scoperta dello spoglio. (articolo 1168 cod. civile).

5. Per poter locare un immobile il suo proprietario mi ha richiesto una somma a titolo di “buona entrata”. In seguito si concluderà un normale contratto di locazione di quattro anni più quattro di rinnovo automatico, a un certo canone. E’ regolare la richiesta del proprietario?

No, perché l’articolo 13, comma 1 della legge n. 431/1998, recita”. É nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato” E aggiunge, nel comma 2: “Nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato”. Quindi, se Lei riesce a produrre le prove del versamento della cosiddetta “buona entrata” (per esempio versandola con un assegno e/o potendo produrre testimonianze), può farsela restituire, comprensiva di interessi.

6. Sono un anziano restato solo e un’agenzia immobiliare mi ha proposto di vendere la nuda proprietà del mio immobile, consentendomi di continuare ad abitarci vita natural durante. Ho scoperto in questa occasione che potrei serbare tre diversi diritti: quello di usufrutto, oppure quello d’uso o infine quello di abitazione. Che differenza c’è?

Il più “forte” di questi diritti è l’usufrutto: non solo Lei ha diritto di continuare ad abitare la casa, ma può locarla ad altri, ricavandone un canone (quindi, di goderne i “frutti”). Poi viene il diritto d’uso, che permette sì di godere i “frutti”, ma solo per quanto occorre per i bisogni propri e della famiglia (considerata come l’insieme delle persone che convivono). In genere, in questo caso, si intende con “frutti” i prodotti agricoli di un fondo . Quindi non si può cedere, anche in locazione,la casa ad estranei. Infine il diritto di abitazione, che si limita alla possibilità, appunto, di abitare la casa “limitatamente ai bisogni propri e della famiglia” (articolo 1022 del codice civile).

7. Ho bisogno di avere un prestito consistente per iniziare un’attività, la cui restituzione sarebbe garantita dai miei genitori. Come possono farlo? Con una fideiussione? O iscrivendo un’ipoteca su un proprio immobile? C’è differenza?

Prima di tutto si chieda se è davvero il caso. Comunque con la fideiussione chi garantisce il prestito, risponde in genere con tutti i suoi beni, nel caso in cui Lei non paghi le rate del debito contratto. Invece il cosiddetto “terzo datore di ipoteca” risponde solo con il bene (in genere l’immobile) su cui l’ipoteca è stata iscritta.

8. Ho intenzione di chiedere al comune un permesso per ampliare la mia casa. Nel regolamento edilizio si parla di “superficie lorda dell’addizione volumetrica” (un concetto che mi è facile capire) ma anche di “superficie calpestabile” e di “superficie utile”. Che differenza c’è, tra le ultime due? E cosa si intende con “superficie coperta”? Contano anche i tetti sporgenti dalle pareti perimetrali?

Superficie calpestabile e utile in effetti concetti simili. La prima è, semplicemente, la superficie del pavimento con esclusione dei muri perimetrali. La seconda prevede un calcolo più complesso: è quella delimitata dal perimetro esterno dell'alloggio, diminuita delle superfici occupate dalle pareti perimetrali, dalle pareti interne, dai pilastri, dai vani delle porte e delle portefinestre, dalle canne di aerazione o fumarie, dagli eventuali camini, dai cavedi, dalle scale interne non comuni e dalle logge. Quanto alla superficie coperta, è quella che risulta dalla proiezione sul piano orizzontale delle parti edificate fuori terra, delimitate dalle superfici esterne delle murature perimetrali. Vanno però escluse le parti sporgenti aperte, come balconi, sporti di gronda e simili.

9. Quali sono le principali regole antincendi dei garage? Come possono sapere se il mio garage condominiale ha la necessità di avere il certificato di prevenzione incendi? So che finora aveva solo il “nulla osta provvisorio”.

La necessità di ottenere il certificato scatta quando le autorimesse hanno più di nove posti auto. Tuttavia il decreto dell’interno 1 febbraio 1986, che regola la materia, detta prescrizioni antincendio anche per le autorimesse più piccole, nelle quali i vigili del fuoco possono fare comunque sopralluoghi. In generale le prescrizioni riguardano i necessari dispositivi per lo spegnimento del fuoco e per l’allarme, ma anche i particolari costruttivi (ampiezze delle corsie di manovra, misure minime, pendenze e raggi di curvatura delle rampe, altezze dei locali, dimensioni delle aperture di aerazione). Comunque il Decreto del ministero degli interni 29 dicembre 2005 fissa prescrizioni più morbide per concedere il Certificato antincendio alle autorimesse che hanno già il “nulla osta provvisorio” e che erano esistenti al 31 dicembre 1984,

10 Se il mio inquilino non paga i canoni, debbo comunque dichiararli nella denuncia dei redditi?

Potrà iniziare a non dichiararli dopo che ha concluso un processo di convalida di sfratto per morosità (attenzione, non, per esempio, per fine locazione). Potrà chiedere in seguito indietro le imposte versate sui canoni precedentemente non incassati, purché il fatto che non siano stati effettivamente pagati sia riconosciuto dal giudice nel procedimento di sfratto stesso. Il rimborso avviene però solo sotto forma di credito d’imposta (quindi scalandolo dai futuri tributi dovuti). Si rivolga a un commercialista.

11. Vorrei demolire delle pareti non portanti interne al mio appartamento. Bisogna che io chieda in Comune particolari permessi? Devo presentare una nuova piantina in Catasto? L’opera gode della detrazione fiscale sul recupero?

Coinvolga un tecnico, per sapere se il regolamento edilizio del comune classifica questo tipo di lavoro come un’opera di manutenzione ordinaria oppure straordinaria. Nel secondo caso, bisogna presentare una Dia (dichiarazione di inizio attività) a firma di un tecnico abilitato e attendere un mese prima di dare il via ai lavori. In compenso, solo in quest’ultimo caso si ha diritto alla detrazione sul recupero. Attenzione: non demolisca pareti rese obbligatorie dal regolamento d’igiene edilizia, come quella dell’anti-bagno. Le nuove suddivisioni interne non vanno però denunciate in Catasto.

12. Anni fa ho acquistato un miniappartamento, che ho affittato. Ora l’inquilino sta per andarsene e vorrei donarlo a mio figlio, ormai maggiorenne, perché lo utilizzi come prima casa d’abitazione. Posso farlo? Quali costi ha questa donazione?

L’imposta sulle donazioni non esiste più ma occorre pagare altri tributi. I due primi sono le imposte ipotecarie e catastali. Se per suo figlio ricorrono tutti i requisiti per l’acquisto della prima casa, esse sono pari solo a 336 euro, altrimenti al 3% del valore catastale dell’immobile. Poi occorre mettere in conto i costi burocratici (circa 250 euro), per bollo, trascrizioni, eccetera. Infine, va pagato il notaio, perché la donazione è possibile solo per atto pubblico. Prima di donare, va però tenuto conto che gli altri eredi (per esempio il coniuge o altri figli) potranno in futuro, per vent’anni, impugnare la donazione, se il patrimonio familiare è insufficiente per garantire la loro quota di legittima a cui hanno diritto per legge.