Proprietà e possesso posto auto in cortile

Mio figlio, nel dicembre del 2004 ha perfezionato l’acquisto di un posto macchina nel cortile recintato del condominio ove esercita la professione di medico di famiglia, in ambulatorio di sua proprietà del marzo 1998.

Ne diede notizia all’amministratore con preghiera di invitare gli altri condomini dell’immobile a non occupare detto posto auto nemmeno nei giorni e orari diversi da quelli esposti sulla targa esterna, festivi e notturni compresi.

Ciò anche per escludere ogni ipotesi di locazione, per esempio limitata alle ore notturne, che avrebbe comportato notevoli complicazioni anche fiscali. Il suo impegno ad acquistare quel posto macchina risaliva comunque alla data in cui acquistò lo studio e fu possibile perfezionarlo, non per colpa sua, solo alla data indicata.

Un condomino, non disponendo di un proprio ricovero per la sua macchina avendone a suo tempo rifiutato l’acquisto, occupa quasi in permanenza quel posto, astenendosi, a fatica, nei solo orari di apertura dell’ambulatorio. Sicchè, se mio figlio, per una visita privata o altra necessità, deve recarsi in ambulatorio, trova il suo posto sempre occupato dall’altro condomino.

Che cosa si può fare?

Si può andare incontro, tra l’altro, a delle responsabilità, se non si interviene per impedire questo abuso?

Quel signore si è tra l’altro procurato il telecomando del cancello, accreditando la convinzione di un’occupazione legittima (e magari con pagamento in nero) ben sapendo che lui in quel cortile non potrebbe neppure entrarci.

Non è possibile occupare il posto con qualche aggeggio, perché il cortile è molto piccolo (ci sono 3 posti auto in linea) e intralcerebbe troppo.

Vorrei quindi una soluzione non solo per escludere, per il presente e per il futuro, qualsiasi forma di condominio su quella porzione di area ben delimitata ed individuata nel Nuovo Catasto Edilizio Urbano di Varese, alla partita 4023 foglio 10, con il subalterno 520 del mappale 9193, ma anche per definire nell’immediato un corretto comportamento da parte di chiunque. E che nessuno occupi quel posto.

L’amministratore, che a suo tempo consegnò il telecomando a ciascun avente diritto, conosce la situazione ma evita l’argomento. Potrebbe invece essere invitato formalmente ad intervenire di persona facendo presente al condomino che deve restituire il telecomando posseduto abusivamente,e astenersi dall’entrare nel cortile in macchina, se non in caso di emergenza e per brevissimi lassi di tempo? Aldo Castaldi

Situazioni del genere andrebbero risolte extragiudizialmente con il buon senso. Le spieghiamo il perché. La sua lettera non contiene indicazioni sulla data in cui il palazzo è stato costruito, né sul fatto se l’acquisto è avvenuto da altri o dall’impresa edificatrice del complesso. Perciò, salvo equivoci, occorrerebbe verificare con certezza se l’acquisto del posto auto nel cortile sia stato fatto da persona o impresa che aveva diritto di venderlo (per esempio impresa costruttrice dell’edificio, persona che l’ha acquistato in seguito dall’impresa o da altra persone con diritto di usucapione ventennale, eccetera). E, a seconda della data di edificazione dell’edificio, occorrerebbe verificare se sono stati adempiuti gli obblighi previsti dalla legge Tognoli. In particolare, in edifici costruiti con licenza o concessione rilasciate dopo il 1 settembre 1967 una certa area (non importa se coperta o scoperta) deve essere destinata a parcheggio. Si tratta di un metro quadrato ogni venti metri cubi di costruzione (per concessioni rilasciate dal settembre 1967 al 6 aprile 1989) o del doppio, e cioè un metro quadrato ogni dieci metri cubi di costruzione, per concessioni successive al 7 aprile 1989. La legge non si preoccupa di chi sia proprietà, purché l’uso sia dei condomini. In altre parole box o posti auto scoperti possono essere condominiali, oppure di proprietà singola, o infine addirittura di proprietà di terzi, purché affittati o dati in uso gratuito ai condomini del palazzo. In altre parole se il costruttore del palazzo, o i singoli condomini, vendono questi posti auto a terzi estranei al condominio, non è tanto messa in dubbio la nuova proprietà, quanto il diritto a destinare il posto auto a persone che non vivono nel palazzo. Viceversa, vendite e scambi tra condomini non sono ostacolate. Almeno, questa è l’interpretazione scaturita da alcune, fondamentali, sentenze della Cassazione (tra quelle di “avanguardia”, le n. 2129/1988, n. 3363/1989 e, tra le più recenti, n. 973/1999, n. 341/2001, n. 4530/2001 e n. 13857/2001).

In caso di non adempimento degli standard di legge ci si può rifare, se possibile, con il costruttore.

Ciò premesso, se l’edificio è stato costruito prima o la disponibilità di aree a parcheggio è nei termini di legge, ci pare che noin si possa parlare di decadenza del termine annuale per l’azione possessoria, in quanto suo figlio usa comunque costantemente il parcheggio. Quindi, per mettersi del tutto al riparo, si potrebbe citare (o minacciare di citare) il condomino dal giudice.