Canone, suo aggiornamento, spese condominiali, durata del contratto, disdetta, procedure di esecuzione dello sfratto: questi sono gli elementi che vengono comunemente considerati alla base di un contratto di affitto.

Tuttavia la locazione non è solo questo: essa crea infatti una ragnatela di responsabilità reciproche, non solo tra chi conclude il contratto stesso, ma anche nei confronti di terze persone (il condominio, i singoli vicini di casa, il Comune, le compagnie di assicurazione e persino terzi estranei).

Tanto per fare qualche esempio a caso, proprietario e inquilino sono corresponsabili, rispetto allo pubblica amministrazione, della registrazione del contratto di locazione e del pagamento delle relative tasse, così come possono essere considerati, a seconda dei casi, colpevoli o innocenti di abusi edilizi o di incidenti rilevanti.

Sulla palestra delle responsabilità contrattuali ed extracontrattuali reciproche si esercita da sempre la giurisprudenza: elenchiamo in questa inchiesta solo alcune delle più comuni, ma più controverse situazioni di rimpallo tra responsabilità reciproche.

Il codice civile (articolo 1575) stabilisce che il proprietario deve consegnare l'immobile in buono stato di manutenzione e mantenerlo in condizioni da poter servire all'uso convenuto, mentre l’articolo 1578 si occupa dei vizi dell’immobile locato. Nonostante ciò la giurisprudenza (Cassazione n. 2748/1997 e n. 1777/1998) ha ritenuto che, se l'inquilino è a conoscenza dei vizi o dell'inadeguatezza delle condizioni dell'immobile, e accetta comunque il contratto, non può protestare in seguito. Solo se lo stato dell'immobile era tale da provocare danni alla salute al conduttore, la regola non si applica, perché il diritto costituzionale di tutela della salute prevale su qualsiasi patto di limitazione delle responsabilità. Non vi è chiarezza però sul fatto se l'inquilino possa chiedere il risarcimento del danno subito (Cassazione n. 915/1999) o solo la risoluzione del contratto (Cassazione n.3636/1998).

Riconsegna. Nessun patto contrattuale può imporre la riconsegna dei locali nello stesso stato in cui sono stati ricevuti, senza tener conto del normale deterioramento, purché dovuto a un uso corretto dell'immobile. Tale deterioramento è parzialmente compensato dal canone (Cassazione n. 8819/1996, n. 8312/1997).

Se l'appartamento è danneggiato, e risulta dubbio o impossibile capire di sia la colpa, l'inquilino è presunto responsabile, e deve pagare. Infatti l'inquilino ha in custodia i locali e deve utilizzare tutte le precauzioni per evitare guai. Lo ha chiarito più volte la Cassazione (sentenze 1441/1997, 4362/1997), richiamandosi in particolare all'articolo 1588 del codice civile che tratta dei danni da incendio. La Cassazione, nella sentenza n. 4799/2001, si è spinta fino ad affermare che non conta nulla se l'inquilino non è stato ritenuto penalmente responsabile dell'incendio, perché la responsabilità civile, a differenza di quella penale, prevede che la colpa sia presunta. Il risarcimento del danno deve comprendere anche il mancato guadagno per i canoni di locazione non percepiti, fino allo spirare del contratto. Tuttavia, l’articolo 1589 del codice civile, afferma che i danni da incendio che l’inquilino è costretto a pagare sono limitati alla differenza tra l’indennizzo corrisposto dall’assicuratore e il danno effettivo riscontrato (Cassazione n. 4430/1999).

La presunzione di colpa non vale nei rapporti extracontrattuali, con terzi (per esempio il condominio): in caso di incendio va accertata l’effettiva responsabilità.

Lavori eseguiti dall'inquilino.

L'inquilino non ha il diritto di pretendere il pagamento delle migliorie all'immobile eseguite senza l'autorizzazione del proprietario. Il contratto può comunque prevedere che tali opere siano comunque da lui approvate per iscritto e, eventualmente, poste a esclusivo carico dell'inquilino stesso.

Quando l'appartamento abbia bisogno di riparazioni che non sono a suo carico, l'inquilino non può eseguirle direttamente chiedendone il rimborso, ma deve chiedere l'intervento del padrone di casa. Fanno eccezione le riparazioni urgenti, di cui va comunque dato immediato avviso.

Queste regole hanno però delle eccezioni. Per esempio, il rifiuto da parte del proprietario di adeguare gli impianti alle norme di sicurezza e di risparmio energetico, previste dalle leggi n. 46/1990 e n. 10/1991, consente all'inquilino di eseguire in proprio i lavori, imputando le relative spese al proprietario.

La cauzione.

L'articolo 11 della legge dell'equo canone, in vigore perché non abrogato dalla riforma delle locazioni, prevede che possa essere corrisposta una somma pari a tre mesi di canone a titolo di deposito cauzionale. Su tale somma il proprietario deve corrispondere ogni anno gli interessi legali, anche se non richiesti: nella pratica, invece del pagamento annuale degli interessi, molti proprietari scalano direttamente la somma dal canone di affitto Il deposito cauzionale va restituito solo se l'inquilino ha adempiuto interamente alle sue obbligazioni (Cassazione n. 538 e n. 7360 del 1997): non solo il corretto pagamento del canone e delle spese ma anche la riconsegna dell'immobile non danneggiato, il recesso dal contratto senza preavviso e via elencando.