Uno "sconto" di più di due terzi delle imposte per l'acquisto: ecco il vantaggio per chi compra una prima casa, anziché qualsiasi altro tipo di abitazione. Più esattamente, i tributi da versare allo Stato per la casa (vedi tabella) sono un po' più bassi se l'immobile è "usato" (3% del valore denunciato al rogito più 500 mila lire fisse), e un po' più salati se invece è nuovo (4% più 750 mila lire fisse). Il risparmio, comunque, è notevole, rispetto a quanto si deve sborsare, per qualsiasi altro tipo di immobile, una casa di villeggiatura, ad esempio, ma anche un negozio, un ufficio, un magazzino.

Ecco quindi che diviene utilissimo sapere quando si ha diritto allo sconto prima casa, e quando, invece, no. Come vedremo, un'accorta programmazione di "come" godere degli sconti, può permettere altri succosi risparmi.

Quanto si paga al Fisco per comprare un'abitazione

* E' il valore denunciato al rogito che deve essere pari ad almeno 100 volte la rendita catastale. In genere si tratta di un valore notevolmente inferiore a quello "di mercato".

Un esempio: poniamo che l'immobile abbia 250 milioni di valore denunciato. Se è una prima casa "usata" si versano 8 milioni a titolo di tributi. Se è invece nuovo, si debbono pagare 10.750.000. In entrambi i casi, se si tratta di una seconda casa, il conto è ben più salato: 25 milioni.

Fonte: Ufficio Studi Confappi

Proprietà, usufrutto, uso, nuda proprietà

Per poter godere di questo regalo (in termine tecnici, agevolazione) del Fisco, bisogna avere certi requisiti, cioè saper rispondere a certe domande, con un "sì" o con un "no". Ma prima, una piccola premessa.

Non gode solo dello sconto chi acquista in proprietà un immobile, ma anche compra altri diritti su di esso. Essi sono:

1) comproprietà: quando si acquista solo una parte dell'immobile o si acquista l'immobile insieme ad altri;

2) usufrutto, uso e diritto di abitazione: quando si compra il diritto ad usare un immobile;

3) nuda proprietà: quando si compra l'intestazione formale di un immobile, senza avere la possibilità di a usarlo. Solo quando termina nel tempo il diritto ad usarlo di un'altra persona (che avrà l'usufrutto, l'uso o il diritto di abitazione), si diventa proprietari per intero.

REQUISITI PER AVERE LO SCONTO FISCALE

Requisiti della casa

L'abitazione non deve essere considerata di lusso. Cioè non deve avere certe caratteristiche, elencate nel Decreto ministeriale 2 agosto 1969.

Capita raramente che un immobile sia considerato di lusso.: In sintesi possiamo dire che la casa deve avere più di 240 metri quadrati di superficie (escluse balconi, terrazze e accessori), oppure essere una villa unifamiliare con parco di oltre 200 mq, o infine avere più di 160 mq di superficie, ma numerose altre caratteristiche (doppio ascensore, più di 65 mq di terrazze o balconi, scala di servizio, altezza minima 3,3 metri, infissi e pavimenti pregiati eccetera)

Requisiti di residenza

Per chi vive in Italia

L'immobile deve essere situato nel comune in cui l'acquirente ha la residenza.

Oppure

Il contribuente deve dichiarare nell'atto di acquisto che intende stabilire la propria residenza nel comune dove sorge l'immobile, entro diciotto mesi dall'acquisto.

Oppure

Deve dichiarare nell'atto di acquisto che svolge la sua attività nel comune dove è l'immobile;

Oppure

Il contribuente è parte (anche dipendente civile) delle Forze Armate o del corpo di Polizia. In tal caso non ha bisogno del requisito della residenza.

Per chi vive all'estero

Se è trasferito all'estero per motivi di lavoro, l'immobile deve essere nel comune dove ha sede o esercita l'attività l'azienda da cui dipende

Oppure

Se è residente all'estero, deve essere la prima casa in Italia

Requisiti dell'acquirente

1. Non deve essere titolare "esclusivo" o in comunione dei beni con il coniuge, di diritti su altra abitazione nel comune dove è situato l'immobile. Con diritti si intende non solo la proprietà, ma anche l'usufrutto, l'uso, la nuda proprietà e il diritto di abitazione.
2. Non deve essere titolare, neppure per quote o in comunione dei beni con il coniuge, di diritti in tutto il territorio nazionale su altra abitazione, se essa è stata acquistata con le agevolazioni prima casa previste negli anni da varie leggi.
3. L'esistenza di tutti questi requisiti deve essere dichiarata nell'atto di acquisto.

Requisiti rispetto alla vendita

L'immobile non può essere venduto per 5 anni dall'atto di acquisto (altrimenti si devono pagare le imposte intere, gli interessi e una sanzione). Con un'importante eccezione: se si vende l'appartamento ed entro un anno se ne acquista un altro con i benefici prima casa.

Ragioniamoci su

La legge è tutt'altro che perfetta. Infatti, se si sa legger bene tra le righe, non è vietato a una persona di possedere il 99% della proprietà di una casa in un Comune e acquistare una prima casa nello stesso Comune con le agevolazioni. Infatti non si è "titolari esclusivi", ma solo in comproprietà. Il tutto purché per il precedente acquisto non si sia goduto dei benefici prima casa.

Vi è poi un'ingiustificata discriminazione per chi è sposato in comunione dei beni. Infatti due coniugi in separazione possono comprare una prima casa ciascuno, due in comunione no.

* Il caso è dubbio. Parte della giurisprudenza dice di sì, ma lo sconto fiscale è "a rischio"

** Si ha diritto al rimborso dell'Iva pagata in più.

Garantire un casa ai figli.

Coll'andare del tempo sono aumentate le interpretazioni che estendono il diritto ad avere lo sconto prima casa. Esse permettono di "inventarsi" soluzioni interessanti ad alcuni problemi familiari. Primo tra tutti quello di garantire una casa anche ai figli. Esistono due sistemi possibili, per risparmiare sulle future imposte:

Dividere nuda proprietà e usufrutto

I genitori che comprano una prima casa, possono intestare a sé solo l'usufrutto (cioè la possibilità di usare la casa vita natural durante) e intestare ai figli la nuda proprietà. Pagheranno così non solo esattamente lo stesso costo d'acquisto, ma anche esattamente le stesse tasse. In compenso la casa, una volta che loro saranno passati a miglior vita, passerà direttamente ai loro figli senza che ci sia bisogno di pagare più nulla allo Stato (ne' imposte di successione, né imposte ipotecarie e catastali), salvo i diritti fissi per registrare la nuova proprietà.

Anticipare l'eredità

I genitori che vogliono comprare una prima casa solo ai figli, possono far risultare i soldi dati per l'acquisto come un anticipo dell'eredità, che è tassato meno dell'eredità stessa.

Il credito per il riacquisto della prima casa

Buona parte delle compravendite immobiliari sono fatte da chi cambia abitazione, magari per migliorare le proprie condizioni di vita o perché intende trasferirsi in un'altra località. Questi mutamenti di vita sono favoriti dal Fisco, attraverso il cosiddetto "bonus prima casa" (tecnicamente detto " credito d'imposta per il riacquisto della prima casa ").

Si tratta di un credito verso lo Stato a cui ha diritto chi acquista, per due volte di seguito, una prima casa. In sostanza, la seconda volta paga, anziché il 3 o 4% del valore dell'immobile, molto di meno o, addirittura, nulla.

Le condizioni per avere il bonus

Lo sconto è valido a tre condizioni di base:

1) che il primo acquisto sia stato fatto dopo 24 aprile 1982;

2) che il secondo acquisto sia avvenuto dopo l'1 gennaio 1999.

3) che entrambi i due acquisti siano stati fatti come "prime case"

In che cosa consiste il bonus

Consiste nel poter sottrarre quanto si è pagato a suo tempo per comprare una casa dai tributi di compravendita che si pagano adesso, al secondo acquisto di una casa "usata".

Lo sconto non si perde anche se ora si compra una casa "nuova",. Solo che in questo caso la sottrazione si fa dalle imposte sui redditi, nella dichiarazione da presentare l'anno dopo l'acquisto.

Facciamo un esempio, che è meglio. Supponiamo che una persona abbia acquistato nel 1990 un'abitazione, pagando 6 milioni di imposta di registro. Oggi ne compra un'altra, e dovrebbe pagare in tutto 8 milioni al Fisco. Godendo del bonus, pagherà invece solo 2 milioni (8-6=2 milioni)