A cura di Giovanni Tomassoli, vicepresidente Federamministratori-Confappi

LA POLIZZA GLOBALE FABBRICATI

Quasi tutti i condomini hanno una copertura assicurativa: quella tradizionale è la cosiddetta"polizza globale fabbricati", un contratto che per anni è stato"standard" ma che, col tempo, va raffinandosi per coprire in modo flessibile le esigenze (o le manie) della clientela. Si definisce come “globale” perché copre diversi tipi di rischi, che in genere sono assicurati da polizze diverse.

La doppia copertura

Tipico della polizza globale è coprire i danni alle parti comuni che quelli alle proprietà individuali (ma solo quelli espressamente previsti). Si tratta quindi di un contratto unico dato dalla somma di tanti contratti individuali quanti sono i condomini, più uno specifico per le parti comuni: Il danno va segnalato all’amministratore condominiale, che agirà quindi anche a favore di un singolo condomino, in ciò facendo eccezione al principio secondo cui l’amministratore si prende cura solo delle parti comuni.

Limiti di copertura

Non sono in genere coperti i danni causati per dolo (volontà intenzionale) o per colpa grave (notevole trascuratezza o scarsa cura), dall’assicurato (condomino, familiari, conviventi o dipendenti) o dal contraente (l’amministratore condominiale). Si fa in genere eccezione per quelli causati dai minorenni dell’assicurato, di giovanissima età (per esempio, un bambino di tre anni). Talora è anche ammessa la colpa grave, per danni ben precisi.

A seconda del tipo di danno esiste quasi sempre una somma “a franchigia” (detta anche “scoperto”), cioè una certa quantità di denaro che l’assicurazione comunque non rimborsa (ad esempio 100 euro). Quindi, se il danno è di 300 euro, la compagnia ne rimborsa 200, se è invece di 80 euro, non si riceve nulla..

Danni base assicurati – la polizza incendi

La globale fabbricati consiste in genere nell’unione tra due diverse polizze, quella “incendi” (che, come vedremo, non copre solo gli incendi) e quella di responsabilità civile del capofamiglia.

La polizza incendi copre innanzitutto i danni conseguenti ad incendio, esplosione (ma non di bombe), scoppio, fulmine, implosione, caduta di aereomobili e veicoli spaziali, onda sonica, rovina di ascensori e montacarichi .

Inoltre è prestata spesso garanzia anche per:

q danni provocati agli infissi che danno sulle parti comuni dai ladri

q ·scariche ed altri fenomeni elettrici delle apparecchiature (non dovuti a cattiva manutenzione)

q ·fumo, gas e vapori

q ·danni causati ad impianti ed apparecchi di terzi (aziende erogatrici di gas, acqua, energia elettrica ecc.)

q ·rimpiazzo del combustibile versato per la rottura accidentale degli impianti di riscaldamento o di condizionamento.

Sono indennizzate anche alcune conseguenze dei danni, per esempio la mancata riscossione di canoni di locazione, il trasporto delle macerie in discarica, i danni volontari per prevenirne o arrestare il sinistro (i pompieri che sfondano la finestra), i danno causati alle cose dal fumo, eccetera.

In genere comunque sono le strutture e le finiture del fabbricato ad essere “coperti” e non gli oggetti in esso contenuti (mobili, tappeti, apparecchi). Più raramente, la polizza incendi copre anche i danni da eventi atmosferici “normali” (grandine, vento, neve sui tetti ecc.), ma non quelli eccezionali (trombe d’aria, alluvioni, terremoti).

Danni base assicurati – la polizza di responsabilità civile

Risarcisce il capitale, gli interessi e le spese di danni involontariamente cagionati a terzi, compresi gli inquilini, per morte, per lesioni personali e per danneggiamenti a cose, in conseguenza di fatti accidentali. A provocare i danni possono essere anche familiari, conviventi, domestici, portiere. L’assicurazione può comprendere i rischi delle antenne radiotelevisive, gli spazi adiacenti di pertinenza del fabbricato, anche tenuti a giardino,. Possono essere esclusi parchi, alberi di alto fusto, attrezzature sportive e per giochi, strade private e recinzioni in muratura oltre una certa altezza.

Sono considerati terzi i singoli condomini ed i loro familiari e dipendenti e può essere compresa nell’assicurazione la responsabilità di ciascun condomino come tale verso gli altri condomini e verso la proprietà comune.

Va aggiunto che la polizza di responsabilità civile (della spesso “del capofamiglia”) è quasi sempre compresa, come “gadget”, in infiniti contratti (apertura di conto corrente, sottoscrizione di fondo d’investimento, assicurazione auto, eccetera). Quindi ci si trova “coassicurati indirettamente” (come si dice in linguaggio tecnico), con più compagnie.

Danni in più – la polizza danni da acqua

Tradizionalmente considerata aggiuntiva, ma i realtà sempre più compresa in molte polizze fabbricati, è la polizza contro le infiltrazioni e gli allagamenti. che comprende la rottura accidentale di pluviali, di gronde, di impianti idrici o di riscaldamento. Un'integrazione possibile (e sempre più spesso inserita nelle polizze) è quella delle spese di ricerca del danno e la riparazione della rottura. Facciamo un esempio: quando compare su una parete una macchia d'umidità, è perché un tubo si è rotto. Per individuare dove, occorre rompere il muro (o il pavimento del vicino di sopra). Ciò comporta senz'altro una spesa maggiore del fatto di rimbiancarlo. Un costo che potrà essere coperto dalla compagnia (a patto che il tubo rotto sia di proprietà condominiale, se è del singolo, sono guai…). Va verificato in ogni caso se nel contratto è elencata anche l'occlusione delle condutture idrauliche e i danni da gelo.

Danni in più – le polizze eventi atmosferici.

Soprattutto laddove le condizioni atmosferiche sono più rigide, è bene avere una copertura anche per quanto attiene ai cosiddetti"eventi atmosferici": vengono coperti i danni causati da vento, grandine, tempesta al fabbricato oltre a quelli che può causare l’acqua piovana entrando da rotture del tetto. La garanzia"eventi atmosferici" è integrabile anche con quella di"sovraccarico neve"

Le GARANZIE PARTICOLARI

Rottura vetri	Risarcimenti possono essere previsti in caso di rottura accidentale di porte vetrate, specchi, finestre condominiali. In genere vi è comunque una limitazione all'indennizzo, per ciascuna lastra rotta.
Urto di veicoli	Se l'edificio è urtato, nel corso di un incidente, da un'auto pirata, può esistere una previsione integrativa nel contratto, che in genere non scatta se l'auto è di un condomino.
Fenomeni elettrici	Si tratta di fulmini, correnti, scariche, corto circuiti in apparecchi elettrici o elettronici (escluse lampade e, talvolta, computer). Se però l'impianto condominiale non ha messa a terra o non è a"regola d'arte", la garanzia prestata in genere decade.
Infortuni custode/addetto alle pulizie	E' previsto un risarcimento (per esempio 15 mila euro) in caso di morte e uno, più consistente (per esempio 26 mila euro), in caso di invalidità permanente.
Tutela Giudiziaria	Polizza nuova e, naturalmente, piuttosto cara. Copre le spese per l'assistenza legale e per eventuali perizie nel caso di controversie (compresa anche la difesa penale dell'amministratore e dei condomini) relative al condominio assicurato. Sono comprese le spese per dispute per il recupero delle quote condominiali o per violazioni del regolamento condominiale
Responsabilità civile dell’amministratore di condominio	E' una nuova copertura, talvolta inserita nella globale fabbricati, volta spesso ad assicurare non tanto l'amministratore professionista, quanto il condomino che esercita la funzione di amministratore del fabbricato assicurato. In genere non copre il"dolo", ma la"colpa" dell'amministratore, cioè i comportamenti dovuti a imperizia, sbadataggine, mancato impegno, non le appropriazioni indebite o le truffe.Alcune associazioni di amministratori (ad esempio la Federamministratori) coprono comunque i loro associali con questa polizza.
Allagamenti, smottamenti, catastrofi	E' più unico che raro che la polizza antincendio delle abitazioni civili copra anche i danni da alluvione (in gergo, polizza anti-catastrofi"). Una simile aggiunta va sempre contrattata con la compagnia ed è presene in genere solo per gli impianti industriali (ma anche per le abitazioni adiacenti una fabbrica o un magazzino). Quando è concessa alle singole residenze, il prezzo può essere percentualmente più elevato

Precauzioni da tenere . La clausola a valore intero.

Va posta particolare attenzione, soprattutto in caso di danni gravi, al principio secondo cui funzionano quasi tutte le"globali fabbricato": quello del cosiddetto"valore intero". Con valore intero si intende il costo per la ricostruzione integrale dell'edificio, escluso il valore dell'area. A questa dato deve corrispondere la somma assicurata dichiarata nella polizza, a cui viene commisurato il premio. Se invece il fabbricato è sotto-assicurato al momento del sinistro, scatta un indennizzo ridotto, a seconda della differenza tra il valore effettivo e quello assicurato. Facciamo un esempio. Poniamo che il condominio valga 10 miliardi, ma sia assicurato solo per 7 miliardi: al danneggiato verrà rimborsato solo il 70% del danno subito, anche se esso non coinvolge tutto il palazzo.

Solo se il meccanismo è diverso (e vige, anziché il"valore intero", la cosiddetta"stima accettata") la proporzionale non scatta. La polizza a"stima accettata" è quella in cui la somma assicurata è stabilita in base a una perizia dell'immobile che viene allegata al contratto.

E' anche possibile pretendere una deroga, per esempio del 20%, alla clausola del valore intero. Si tratta di una franchigia, ma stavolta a favore dell’assicurato. Se il valore coperto è inferiore, poniamo, del 15% a quello reale, la"proporzionale" non scatta.

Le polizze antifurto

Le polizze-furto sono stipulate praticamente sempre dai singoli privati, e non dal condominio: se non altro perché hanno costi più elevati. Si va diffondendo, comunque, anche la polizza cosiddetta “multirischio abitazioni”, che offre al singolo una copertura simile alla polizza fabbricati più quella per furto. La multirischio è conveniente solo quando non esista già una globale fabbricati: altrimenti si paga di più, e senza costrutto.

Le polizze antifurto sono di tre tipi. Vediamoli.

Polizze a valore intero. Il criterio è lo stesso della clausola della globale fabbricati. Si copre l'intero valore dei beni contenuti in casa, con una somma stabilita al momento del contratto. Se la casa non viene svuotata tutta, il valore rimborsato è proporzionale a quanto è stato rubato. Prevedono cioè un vero e proprio inventario dei beni a cui viene attribuito un valore convenzionale. Tanto più è alto, tanto più si paga come"premio" all'assicuratore.

Polizze a primo rischio relativo. Anche in questo caso si fa una stima di tutto quanto c'è in casa. Vengono però indicati particolari beni più"interessanti" per i ladri, e se ne da una stima parziale (per esempio, tutti i beni della casa valgono 11 mila euro, ma i 20 più facili da asportare e di maggior valore valgono 6.500 euro).

Polizza a primo rischio assoluto. Prevede il risarcimento integrale di una determinata somma (massimale) in caso di furto, anche di un solo bene. E' però in genere modulare, nel senso che se nel furto vengono asportati certi beni, particolarmente preziosi, il massimale cresce.

Il terzo tipo di polizza è senz'altro il più diffuso, ed è in genere il più conveniente al normale cittadino quello che evita litigi con la compagnia di assicurazioni. Il secondo tipo è adatto a chi possiede oggetti di particolare valore. Il primo non si applica quasi mai.

In caso di possesso di prima e seconda casa la polizza è in genere estensibile ad entrambe, con uno"sconto" sui premi da pagare. Preferite contratti annuali, non rinnovabili automaticamente. In caso di assenza prolungata (oltre 45 giorni), avvertite la compagnia: probabilmente esiste una clausola nel vostro contratto a questo proposito e se non la applicate, rischiate di non vedervi risarcire il furto.

I costi delle polizze antifurto non variano solo da compagnia a compagnia. Dipendono anche dal grado di rischio che l’assicurazione deve affrontare. Esso dipende essenzialmente da tre fattori:

a) La collocazione geografica dell’immobile. In genere i costi della polizza salgono per le grandi città e per quelle “più a rischio” (Napoli a Palermo sono casi da manuale). La collocazione geografica all’interno del quartiere (zone degradate o a rischio sociale);

b) La disposizione dell’appartamento. Le ville isolate, gli appartamenti al primo piano e all’ultimo sono i più attaccabili;

c) La presenza o meno di dispositivi o strutture contro il furto. Le grate alle finestre e, soprattutto, la porta blindata sono le soluzioni con un rapporto tra costi e benefici (minor costo della polizza), più accettabili. Ovviamente anche gli antifurto attivi (a infrarossi, a ultrasuoni, microfonici, a contatto magnetico), meglio se collegati a un centro di assistenza 24 ore su 24, hanno il loro peso nel ridurre le pretese delle compagnie.

Le regole per non sbagliare

Prima di firmare

q • Leggere attentamente il contratto, magari riservandosi qualche giorno per riflettere, e chiedere chiarimenti sulle clausole poco chiare o astruse

q • Accertarsi della durata della polizza. Non sottoscrivere contratti troppo lunghi (meglio gli annuali). Pretendere che la disdetta del contratto non si rinnovi automaticamente in mancanza di disdetta.

q • In caso di polizza furto, verificare con l'agente assicurativo che l'abitazione sia dotata delle misure minime di sicurezza richieste dalla compagnia per riconoscere il diritto al risarcimento

q • Tra le diverse garanzie (furto, rapina, incendio, responsabilità civile, ecc.) scegliere quelle a cui si pensa di essere maggiormente esposti

q • Valutare la reale copertura della polizza, prendendo nota con particolare scrupolo delle esclusioni previste, eventuali limiti di indennizzo e dell'applicazione di possibili franchigie.

q • Per il furto, ogni anno controllare che il valore dei beni contenuti nell'abitazione sia quello dichiarato al momento della sottoscrizione del contratto, pena l'applicazione - in caso di sinistro - della regola proporzionale.

q • Conservare scontrini fiscali, certificati di garanzia ed eventuale fotografia dei beni di maggior valore custoditi nell'abitazione (per il furto) e dei problemi capitati (per i danni):

Al momento del sinistro

q • Prendere visione della procedura di denuncia del sinistro indicata nel prospetto di polizza e contattare l'agente per informarsi sui documenti da presentare per la liquidazione del danno. Per la globale fabbricati, rivolgersi all’amministratore.

q Se si è coperti da più polizze per lo stesso sinistro, denunciare a tutte le compagnie il sinistro stesso. Altrimenti (se la cosa si viene a sapere), rischiate di perdere il risarcimento (art. 1910 del codice civile).

q • Effettuare la denuncia nei tempi massimi previsti (prescrizione): di norma 1 anno dall'evento per incendio e furto, 5 anni per la responsabilità civile della famiglia, 1 anno per la tutela legale

q • Farsi dare dalla compagnia il numero di riferimento della pratica di sinistro e il nominativo della persona che seguirà l'iter della pratica e alla quale inoltrare un eventuale sollecito

Al momento della liquidazione

q • Farsi rilasciare dal perito assicurativo la copia dell"Atto di amichevole liquidazione", in cui in genere la Compagnia pretende che sia riconosciuto che nulla è più dovuto. Se a firmare è l’amministratore condominiale, dovrà porre grande cautela: rischia di vedersi richiesto dal condomino, in termini di risarcimento, la mancata soddisfazione di suo pretese. .

q • Fare attenzione ai termini entro i quali la compagnia è tenuta a pagare il risarcimento: in caso di ritardi, non esitare a inviare un sollecito

q • Ricordare che nei sinistri attivi (cioè quando si ha ragione) il costo dell'avvocato è sempre a carico della compagnia.