Oneri in crescita esponenziale nel
tempo: da ultimo si sono aggiunti i controlli sul rischio cantiere
Tutti i nuovi obblighi dell’amministratore condominiale
Molti oneri, pochi onori.
Per l'amministratore condominiale, dopo mezzo secolo di tran tran, a partire dal 1991, con gli obblighi legati alla
sicurezza degli impianti, sono cominciate le grane. Ma
è anche cominciata la sua trasformazione in professionista attento, con nuove responsabilità
e continui aggiornamenti. In questa pagina si dà conto della maggior parte dei
"nuovi" adempimenti che si sono aggiunti a quelli dettati dal Codice
civile.
E proprio in questi
giorni, il 15 maggio, sono entrate in vigore le nuove norme sulla sicurezza lavoro (Dlgs 81/08). Il decreto delimita, in modo molto più chiaro del dlgs 626/1994, gli obblighi del
condominio verso i portieri e, in generale, tutti i suoi dipendenti. Di loro si
occupa il comma 9 dell’articolo 3 che così recita “9. Nei confronti … dei lavoratori che
rientrano nel campo di applicazione del contratto
collettivo dei proprietari di fabbricati trovano applicazione gli obblighi di
informazione e formazione di cui agli articoli 36 e 37. Ad essi
devono inoltre essere forniti i necessari dispositivi di protezione individuali
in relazione alle effettive mansioni assegnate. Nell'ipotesi in cui il datore
di lavoro fornisca attrezzature proprie, o per il
tramite di terzi, tali attrezzature devono essere conformi alle disposizioni di
cui al titolo III”.
In buona sostanza,
in condominio si applicherebbe una “sicurezza lavoro” semplificata. Per
esempio, non sarebbe necessaria la nomina responsabile servizi prevenzione e
protezione, la stesura del documento di valutazione dei
rischi, la nomina di medico competente, le comunicazioni alle A.S.L.-, eccetera.
Tuttavia
entra in campo il contratto collettivo di lavoro (o meglio i contratti,
sottoscritti da diverse sigle sindacali e differenti tra loro). In essi potrebbero essere previste tutele più rigide.
Le norme del decreto
non coprono i portieri degli immobili abitati unicamente dal proprietario o dai
suoi parenti e affini entro il terzo grado, anche se in appartamenti separati:
i rapporti di lavoro dei portieri di questi edifici rientrano
infatti nella disciplina del lavoro domestico, che non è regolato da
questo decreto legislativo (circolare Ministero del Lavoro n 154 del 19
dicembre 1996 );
Le norme vanno
rispettate anche nei minicondomini, quelli non obbligati alla nomina di un
amministratore condominiale, anche perché la nomina di un amministratore,
oppure di un tecnico apposito è pur sempre possibile,
se i condomini non intendono caricarsi della responsabilità collettiva e
solidale nei confronti dei loro dipendenti.
Viceversa se la
pulizia è appaltata a una ditta esterna, è essa ad
avere gli obblighi diretti: il condominio assume in questo caso quelli del
committente di un contratto di appalto (vedi articolo apposito).
Informazione. Gli amministratori
debbono provvedere affinché ciascun portiere riceva
una adeguata informazione su:
a)
i rischi per la sicurezza e la salute connessi alle loro mansioni;
b) le misure e le
attività di protezione e prevenzione adottate;
c) i rischi
specifici cui e' esposto in relazione attività svolta, la normativa di
sicurezza e le disposizioni condominiali in materia;
d)
i pericoli connessi all'uso delle sostanze e dei preparati pericolosi;
e)
le procedure che riguardano la lotta antincendio, l'evacuazione e il pronto
soccorso.
Per tale in
formazione non occorrerebbe una vera e propria una valutazione dei rischi
documentata per iscritto, esclusa sia dal nuovo dlgs che, a suo tempo, dal
vecchio decreto e dalla circolare Lavoro n. 30 del 5
marzo 1998. Basta che l’informazione (meglio se scritta) sia di buon senso e
comprensibile. Tuttavia, la vera e propria valutazione dei rischi è stata prevista da un apposito accordo sottoscritto del 17
aprile 1997 tra alcune organizzazioni dei proprietari e organizzazioni
sindacali: chi aderisce a tale accordo dovrà quindi farla.
Formazione. Ciascun portiere
deve ricevere una formazione sufficiente e adeguata in materia di sicurezza e
di salute, con particolare riferimento al proprio posto di lavoro e alle
proprie mansioni.
La formazione deve
essere attuata ogni volta che:
a) il portiere viene assunto;
b) il portiere
cambia mansioni;
c) vengono introdotte nuove attrezzature di lavoro, nuove
tecnologie, nuove sostanze e preparati pericolosi.
Se non ricorrono
queste ultime due ipotesi non c'è obbligo di
effettuare la formazione per i portieri assunti prima dell'entrata in vigore
della legge 626. Pare inoltre accertato che non occorra
per forza eseguire la formazione prima dell’assunzione: il corso può essere
tenuto anche dopo.
Il corso stesso non
può comportare oneri economici a carico del portiere, che non dovrà pagare
nulla. La frequenza dovrà essere svolta in orario di lavoro, oppure pagata a
parte, come ore straordinarie. Attualmente non
esistono corsi di formazione con preciso riconoscimento istituzionale: basta la
frequenza a uno dei tanti corsi organizzati da associazioni di categoria o
istituti di formazione. I corsi attuali hanno in genere una durata di otto ore ma secondo il nuovo decreto dovrebbero avere nel
futuro una durata minima di 32 ore (forse troppo!), non differenziando il
semplice lavoro di portiere da altri effettivamente molto più complessi. Si
noti infine che il Dlgs n. 81/08 detta sanzioni per la mancata informazione del
lavoratore ma non per la mancata formazione: una dimenticanza?
Responsabilità vecchie e nuove
Amministrative
pure
Gestione ordinaria: Convocazione
assemblea ordinaria (almeno 1 volta anno) e assemblee straordinarie (ove
necessario o richiesto dai condomini ai sensi art. 66 c.p.c.)
e obblighi connessi . Controllo di legittimità sulle
delibere. Tenuta del verbale di assemblea. Rendiconto preventivo e consuntivo e ripartizione spese. Riscossione
delle spese condominiali ordinarie e straordinarie. Rapporti con i consiglieri
di condominio. Rispetto dei regolamenti condominiali (contrattuale e assembleare). Tutela delle parti comuni e disciplina del
loro uso. Conservazione della documentazione e delle pezze
giustificative e loro messa a disposizione per controlli. Rappresentanza
nelle firma delle polizze assicurative. Gestione
dell’eventuale vendita e della locazione delle parti comuni. Mandati
particolari dell’assemblea di condominio.
Eventi particolari. Rappresentanza
in giudizio del condominio nelle liti attive e passive. Decreto ingiuntivo e/o
sospensione servizi nei confronti dei morosi. Richiesta di risarcimenti danni
alle compagnie assicurative. Intervento immediato in caso di pericolo e crollo
nelle parti comuni.
Nuovi obblighi. Privacy
condominiale: documento programmatico di sicurezza e comunicazioni ai condomini
e fornitori delle banche dati esistenti. Tenuta del
conto corrente condominiale (obbligo introdotto dalla giurisprudenza).
Rapporti
con i dipendenti e consulenti condominiali
Gestione ordinaria: Assunzione e
licenziamento dipendenti. Versamento mensile di stipendi e contributi (obbligo
delegabile). Comunicazione mensile all’Inps (modello
DM10) di stipendi e contributi. (obbligo delegabile). Versamento di ritenute e
contributi (F24). Sostituzione portiere in ferie o malattia. Stipulazione
eventuali contratti con professionisti esterni.
Nuovi obblighi..
Sicurezza lavoro dei dipendenti condominiali (obbligo teoricamente delegabile a
un tecnico). Informazione e formazione alla sicurezza lavoro
dei dipendenti stessi. Ritenute fiscali sui dipendenti e sui consulenti del
condominio. Compilazione modello 770.
Opere
di manutenzione straordinaria sulle strutture
Gestione ordinaria. Richiesta di
permessi edilizi e urbanistici in caso di opere
straordinarie. Pagamento Tarsu per impalcature. Rappresentanza del condominio nei contratti con l’appaltatore, con
direttore dei lavori e progettista. Rivalsa per le
garanzie contrattuali o previste dal codice civile sugli appalti condominiali.
Nuovi obblighi Ritenute fiscali
sugli appalti condominiali. Gestione delle detrazioni fiscali del 36 e del 55%.
Richiesta di ottemperanza alle norme di sicurezza sul
lavoro, agli obblighi contributivi e a quelli fiscali delle ditte che eseguono
un appalto.
Impianti
Gestione ordinaria. Tutela degli
impianti comuni e disciplina del loro uso. Rappresentanza nei contratti con
l’impiantista. Rappresentanza del condominio nei contratti
con l’impiantista-appaltatore, con direttore dei lavori e progettista. Rivalsa per le garanzie contrattuali o previste dal codice civile
sugli appalti condominiali.
Nuovi obblighi. Adeguamento degli
impianti alle norme di sicurezza. Adeguamento locale caldaia alle norme
antincendio. Contratto obbligatorio per la manutenzione ascensore.
Conservazione e cura dell’aggiornamento del relativo libretto. Cura dell’esercizio e della manutenzione dell’impianto
centralizzato di riscaldamento o sua delega al cosiddetto “terzo responsabile”.
Conservazione e cura che sia aggiornato il libretto caldaia.
Prolungamento periodi prefissati dalle norme di accensione
della caldaia in caso di temperature fredde. Richiesta e
conservazione delle dichiarazioni di conformità del singolo impianto e (nuovi
edifici) della certificazione energetica dell’edificio.
Altri
obblighi fiscali
Gestione ordinaria: Pagamento dei
tributi locali sulle parti comuni (Ici, Tassa
rifiuti, eventuale passo carraio, eventuale tassa di scopo). Comunicazione ai
condomini rendita catastale delle parti comuni. Comunicazione ai condomini di eventuali proventi del condominio da locazione parti comuni
o concessione in uso (tabelloni pubblicitari, antenne cellulari).
Nuovi obblighi. Denuncia annuale
fornitori all’Anagrafe tributaria (quadro AC del modello Unico). Comunicazione
del proprio subentro ad altro amministratore all’Agenzia delle Entrate. Richiesta
del codice fiscale del condominio. Comunicazione dati catastali delle parti
comuni ai fornitori di utenze.
Appalti condominiali e regolarità contributiva
L’articolo 90 del nuovo
decreto sulla sicurezza lavoro pone fine al dibattito su condominio e documento
di regolarità contributiva, sancendone senza ambiguità l’obbligo. Bisogna infatti che il committente privato (e, in condominio,
dell’amministratore per lui) verifichi l'idoneità tecnico-professionale
dell'impresa affidataria. Questo controllo si
considera eseguito con la richiesta all’impresa di quattro documenti: il
certificato di iscrizione alla Camera di commercio; il
documento unico di regolarità contributiva; un’autocertificazione rispetto
all’idoneità tecnico-professionale (allegato XVII al Dlgs ), un’altra
autocertificazione relativa al contratto collettivo applicato. Tutti questi
documenti vanno trasmessi prima dell’inizio dei lavori oggetto della Dia o
della denuncia di inizio attività all’autorità
competente (in genere il Comune). Si noti che questi obblighi sono una forma di semplificazione concessa ai “lavori
privati”.
La designazione del
coordinatore per la progettazione (volgarmente conosciuto come per “la sicurezza”,
incarico in genere affidato allo stesso direttore dei lavori), è obbligatoria
nei cantieri in cui é prevista la presenza di più imprese e, per i lavori privati, è necessaria solo per le opere soggette a
“permesso di costruire”. Qui nasce un’ambiguità: in effetti
il Testo unico dell’Edilizia sottopone praticamente tutti i lavori che
necessitano di un assenso comunale al permesso di costruire. La Dia
(dichiarazione di inizio attività) è semplicemente una
scorciatoia alternativa, da imboccare a scelta del committente, a certe precise
condizioni. Viceversa in certe regioni (per esempio l’Emilia Romagna), esistono
lavori sottoposti obbligatoriamente a Dia, per i quali
non si può chiedere il permesso di costruire.
Il
testo dell’articolo 90 esclude invece la nomina del
coordinatore della progettazione per opere di manutenzione ordinaria, quali ad
esempio quelle che normalmente sono affidate alle aziende con dipendenti che si
occupano della manutenzione dell’ascensore o ai terzi responsabili
dell’impianto calore centralizzato che eseguano anche semplici opere di
conservazione della caldaia. Meno certo è se il Durc
sia comunque necessario. Lo imporrebbe l’articolo 35, commi 33 e 34, del decreto legge 223/2006 al
momento del pagamento dei corrispettivi, ma “con esclusione dei committenti non
esercenti attività commerciale”. Quindi i condomini
non rientrerebbero nel conto. Nell’incertezza, resta prudente che
l’amministratore chieda comunque il Durc.
Infine va sottolineato che il decreto Economia e Finanze 18/2/1998, n.
41 afferma che la detrazione del 36% sul recupero (e, per estensione, quella
del 55% sul risparmio energetico ) non è dovuta in caso di “violazione delle
norme in materia di tutela della salute e della sicurezza sul luogo di lavoro e
nei cantieri, nonché di obbligazioni contributive accertate dagli organi
competenti e comunicate alla direzione regionale delle entrate territorialmente
competente”.
Adeguamento degli impianti alla sicurezza
Insieme alla
sicurezza lavoro anche quella degli impianti ha visto modificare le sue regole
nel 2008, con l’emanazione del decreto del Ministero dello
Sviluppo 22 gennaio 2008, n. 37. Il nuovo provvedimento, come del resto
l’abrogata legge n. 46/1990, non fissa i numerosissimi requisiti necessari per
l’adeguamento, che sono stabiliti da apposite norme
per ciascun impianto. Stabilisce però diverse regole che, per quanto attiene al
pianeta condominio, riguardano ovviamente solo gli impianti comuni, di cui sono
responsabili, in solido, sia l’amministratore che i singoli proprietari.
Innanzitutto quello (nuovo) della responsabilità anche per la manutenzione
ordinaria in efficienza, oltre che per i lavori di installazione,
di trasformazione, di ampliamento e di manutenzione straordinaria, che debbono
essere affidati a imprese abilitate con requisiti più stringenti di quelli un
tempo in vigore.
Poi obbliga le opere
al progetto, di cui vengono varati due tipi: uno
semplificato, che può essere redatto dal responsabile tecnico dell'impresa
installatrice, e uno più complesso, sottoscritto da un professionista iscritto
agli albi professionali secondo le specifiche competenze tecniche. Il secondo,
come in passato, è previsto per impianti più importanti (elettrici di potenza
oltre i 6 kw, riscaldamento con canne fumarie
collettive ramificate, caldaie centralizzate che superano i 50 kw di potenza, impianti antincendio che necessitano
del Cpi il certificato di prevenzione, come per
esempio i garage oltre i 9 posti auto o i locali che ospitano caldaie
centralizzate a metano).
Inoltre il decreto
vara i nuovi modelli di dichiarazione di conformità degli impianti, rilasciati
dall’installatore, che l’amministratore dovrà avere cura di ottenere e
conservare, e “di cui fanno parte integrante la relazione contenente la
tipologia dei materiali impiegati, nonché il
progetto”. Se la dichiarazione di conformità non
esiste o non è reperibile, può essere sostituita da una “dichiarazione di
rispondenza”, resa da un professionista iscritto all'albo professionale per le
competenze tecniche richieste. Si tratta in sostanza di una perizia
sull’impianto esistente che ne attesta, se possibile,
la rispondenza alla sicurezza. In caso di nuovi allacciamenti o di incrementi di potenza dell’impianto che prevedano un
progetto, la dichiarazione di conformità va spedita entro 30 giorni al
distributore o al venditore di energia.
Successivi
chiarimenti sul decreto resi dal ministero dello
Sviluppo al Sole 24 ore hanno precisato che in caso di compravendita o
locazione, o di attivazione di una nuova utenza in una singola unità
immobiliare, non scatta l’obbligo previsto dall’articolo 13 di fornire
all’acquirente la documentazione di conformità degli impianti condominiali
(solo di quelli singoli, salvo espressa deroga nel rogito). Tutto ciò anche
quando l’appartamento è servito da una caldaia centralizzata e quindi una parte
dell’impianto (caldaia e tubazioni comuni) è di proprietà del condominio e
un’altra parte (caloriferi e tubazioni singole) appartiene invece al
proprietario dei singoli locali.
Sanzioni. La mancanza di dichiarazione
di conformità è colpita da una “multa” variabile da 100 a 1.000 euro. gli altri obblighi (per esempi adeguamento degli impianti,
incarico a tecnici abilitati) con una sanzione da 1.000 a 10.000 euro “con
riferimento all'entità e complessità dell'impianto, al grado di pericolosità ed
alle altre circostanze obiettive e soggettive della violazione.”
Condominio sostituto d’imposta
Dal 1999 il
condominio è divenuto sostituto d’imposta. E’ sulla collettività dei proprietari,
quindi, che gravano gli obblighi fiscali: l’amministratore è il soggetto
normalmente tenuto a metterli in pratica (almeno nei palazzi in cui esiste, circolare Entrate n. 204/2000), ma niente vieta che tale
incarico sia attribuito a un professionista esterno (se invece resta
all’amministratore, egli dovrebbe avere diritto a un compenso aggiuntivo).
La funzione del
sostituto d’imposta è quella di anticipare all’Erario parte dei
tributo dovuti da chi è pagato, attraverso le ritenute, che vanno versate
tramite il modello F24 entro il 15 del mese per il mese precedente (termine che
slitta al 16 o al 17 se il 15 è, rispettivamente, sabato o domenica).
Le ritenute in
condominio sono di due tipi. La prima è del 20% e si applica ai versamenti
fatti a dipendenti del condominio (portiere,giardiniere),
professionisti (ingegneri, architetti, geometri che hanno fatto progetti o
direzione lavori in appalti, avvocati che hanno lavorato per una causa, nonché
l’amministratore stesso), e a prestazioni occasionali di tipo professionale (il
caso tipico è il condomino che si presta a fare l’amministratore per il proprio
palazzo, o esegue alcune delle sue funzioni). La seconda, introdotta più di
recente, è la ritenuta del 4% e si applica a tutti i contratti d’opera o d’appalto.
Si tratta di tutte le opere di cui il condominio ha bisogno da parte di imprese o artigiani:i gli interventi di manutenzione o
ristrutturazione dell'edificio condominiale e degli impianti elettrici o
idraulici, l'esecuzione di attività di pulizia, la manutenzione di caldaie,
ascensori, giardini, piscine e altre parti comuni dell'edificio. Quindi sono
soggetti a ritenuta quasi tutti i pagamenti fatti da
un condominio, con l’eccezione di:
a) i contratti di utenze (acqua, luce, gas, gasolio, telefono, pagamenti
assicurativi e di servizi bancari);
b) gli acquisti di
materiale o anche apparecchi, non legati a una
prestazione d’opera o comunque in cui la prestazione d’opera ha un carattere
“accessorio”, cioè secondario. Nessuna ritenuta, quindi, per acquistare lampadine di ricambio,
detersivi, stracci della polvere.
Dall’obbligo della
ritenuta ne discendono altri due: Innanzitutto quello di spedire alla persona o
società soggetta alla ritenuta una dichiarazione dei compensi assoggettati alla
ritenuta stessa. Poi quello di compilare
il modello 770 del condominio, al momento della presentazione della
dichiarazione dei redditi del condominio stesso.
Anagrafe tributaria
La
Finanziaria 1998 ha stabilito anche che gli amministratori sono tenuti a "comunicare
annualmente all'anagrafe tributaria l'ammontare dei beni e dei servizi
acquistati dal condominio e i dati identificativi dei relativi fornitori"
(quadro AC del modello Unico). Il regolamento di attuazione
della norma esclude dalla comunicazione all'anagrafe:
a)
i dati relativi alle forniture di gas, elettricità e
luce;
b)
i dati relativi ai servizi per cui il condominio deve
operare la ritenuta d'imposta (vedi articolo apposito);
c) le spese inferiori a 258,23 euro affrontate con un
singolo fornitore.
Per le spese
soggette a denuncia bisogna invece comunicare:
·
nome,
cognome, data e luogo di nascita e codice fiscale dell'amministratore;
·
nome
del condominio, indirizzo completo, codice fiscale del condomino;
·
nome,
cognome o eventuale ragione sociale del fornitore, codice e domicilio fiscale,
importo della spesa complessiva nell'anno solare (per ciascun fornitore).
La circolare delle
Finanze 6 novembre 2000, n. 204 chiarisce che, in mancanza di
amministratore di condominio, questa comunicazione non è dovuta.
L'obbligo di comunicare l'elenco dei fornitori ricade sull'amministratore che è
in carica alla data del 31 dicembre dell'anno cui si riferisce l'elenco.
La circolare
204/E del 2000 ha chiarito anche che l'amministratore di diversi condomini non
deve presentare distinte comunicazioni per ciascun palazzo, bensì un'unica
comunicazione nella quale, si elencano, separatamente per ciascun condominio
amministrato, i dati sopra elencati.
Sempre all’Anagrafe
tributaria giungono i riferimenti catastali degli immobili condominiali che
l’amministratore deve stavolta comunicare al gestore delle utenze (acqua, luce
e gas), su un apposito modulo predisposto dal gestore
stesso. Chi non invia i dati o li invia errati è
colpito da una sanzione variabile da un minimo di 103 a un massimo di 2.065
euro.
Efficienza energetica: in arrivo anche il risparmio idrico
Quindici anni è più
sono passati dal varo delle norme base sul risparmio energetico (legge n.
10/1991 e suo regolamento d’attuazione, il Dpr n.
412/1993), e si può dire che essa sono divenute “di
casa” in condominio. Ma in tempi ben più recenti
Governo e Parlamento hanno aggiunto nuovi compiti all’amministratore con altre
due nuove disposizioni: quelle sulla certificazione energetica e quelle sulla
detrazione fiscale del 55%.
Le vecchie norme, a un’analisi superficiale, non dovrebbero caricare più di
tanto l’amministratore: infatti, in caso di caldaie centralizzate, nella quasi
totalità dei casi le responsabilità del loro esercizio e della loro
manutenzione è demandata a una ditta esterna, il cosiddetto “terzo responsabile
dell’impianto calore”, che se ne assume oneri e guadagni. Naturalmente così non
è, dal momento che l’amministratore, in rappresentanza del
condominio-committente, e la persona delegata a litigare con il terzo
responsabile, ed ha comunque diversi obblighi
(conservazione del libretto caldaia, controllo sulla regolarità della
manutenzione, apposizione del cartello con gradi giorno, cura che gli
appartamenti non siano sottoriscaldati o
surriscaldati, responsabilità se si accende una caldaia fuori dai periodi di
legge perché il tempo atmosferico è inclemente, e via elencando).
Viceversa la
maggioranza dei professionisti condominiali non ha avuto ancora il tempo di
confrontarsi con le nuove norme sulla certificazione
energetica degli edifici, varate a livello nazionale dal decreto legislativo n.
192/2005 e precisate o modificate dalle leggi di alcune
regioni (Lombardia, Emilia Romagna, Liguria e Piemonte, per il momento, ma la
lista è destinata ad allungarsi). Attualmente,
infatti, tali norme impongono la certificazione energetica, cioè la valutazione
del grado di efficienza di un intero edificio condominiale, inteso come
risparmio attivo (rendimento impianti) e passivo (coibentazione strutture e
finiture), solo per le nuove costruzioni
o per le ristrutturazioni integrali. Tuttavia si è in
attesa di decreti applicativi, che imporranno la certificazione anche in casi
più comuni, quali gli interventi di ristrutturazione totali o parziali, la
manutenzione straordinaria dell’involucro edilizio, l’installazione di nuovi
impianti termici, la sostituzione delle caldaie. Inoltre, almeno in teoria,
dall’1 luglio 2009 (salvo possibile proroghe) la
certificazione diverrebbe obbligatoria in caso di compravendite di singole
unità immobiliari (appartamenti e
villette). Le regioni, in un eccesso di virtuosismo, hanno anzi anticipato le scadenze o stressato
gli obblighi: per esempio il Piemonte ha imposto la contabilizzazione del
calore (impianti centralizzati ma regolazione appartamento per appartamento)
per tutti gli edifici esistenti serviti da un’unica caldaia a partire dall’1
settembre 2012. In Lombardi anche la
locazione di singoli appartamenti esistenti a decorrere dal 1° luglio 2010
vorrà la certificazione energetica, e la pretende già
dal 2008 in caso di contratti “servizio energia”, nuovi o rinnovati, relativi
ad edifici, anche privati.
Non è finita: la
Finanziaria 2008 ha intorbidato ancor più le acque perché insieme alla
certificazione energetica ha introdotto la necessità di certificazione “delle
caratteristiche strutturali dell’immobile finalizzate al risparmio idrico e al reimpiego delle acque meteoriche”, un oggetto misterioso, in quanto nessuno sa ancora cosa sia. Resta certo che
filtrare le acque piovane e riutilizzarle per irrigazione, per gli sciacquoni e
per le pulizie della casa, è molto costoso: occorre predisporre cisterne apposite e utilizzare componenti meccanici complessi e ad
elevato consumo energetico.
Infine c’è la detrazione
del 55%: sono già numerosi i condomini che l’hanno chiesta, soprattutto per la
sostituzione delle vecchie caldaie con modelli a condensazione (e la necessaria
installazione su tutti i caloriferi delle valvole termostatiche), nonché per le coibentazioni, intese il più delle volte come
pannelli posti sotto i tetti, e talora come doppi vetri. Le nuove incombenze dell’amministratore sono
relativamente simili a quelle previste per la detrazione del 36% sul recupero:
curare i permessi edilizi, le norme anti-incendio dei locali caldaia, accertarsi per quanto possibile che
imprese e professionisti facciano il lavoro e utilizzino materiali ed
apparecchiature adeguati alle regole tecniche e i requisiti fiscali previsti,
pagare con bonifici bancari i contributi riscossi, trasmettere ai condomini
pacchi di documentazione per la detrazione, esigere i collaudi a fine lavoro,
inviare all’Enea i documenti previsti.
Privacy per le banche dati
Ai sensi della
cosiddetta “privacy”, l'amministratore è
obbligato a comunicare ai condomini e ai fornitori l'esistenza di una banca dati che contiene informazioni su di
loro. E’ bene che lo faccia per lettera. La comunicazione ai condomini in
assemblea va altrettanto bene, ma a patto che siano
avvertiti anche i non presenti, tramite il verbale assembleare. Oltre alla
comunicazione l’amministratore deve dare la possibilità agli interessati di
conoscere il tipo di dati inseriti, la logica e il metodo con cui sono stati
raccolti, e deve consentire loro di aggiornarli e rettificarli nonché di farli cancellare se non necessari all’esecuzione
delle sue funzioni. Purchè siano
rispettati questi principi, non è per niente indispensabile il consenso
degli interessati all’inserimento nella banca dati.
Le banche dati non
possono contenere “dati sensibili” che
riguardano la salute, le credenze politiche o religiose, gli atteggiamenti
verso i consumi. Sui dati giudiziari, va fatta una distinzione: sono leciti
quelli necessari . “per adempiere ad un obbligo
previsto dalla legge” (qual è quello dell’amministratore di citare in giudizio
il moroso) e “per far valere o difendere un diritto in sede giudiziaria”. Va da
sé che i dati non possono, se non con consenso, essere diffusi ad altri, per interessi estranei, ivi comprese quelli delle
ditte che intendono proporre ai condomini lavori edili, apparecchiature o
impianti. *Per attestare la sicurezza delle proprie banche dati,
l’amministratore deve inoltre compilare il Dps (
documento programmatico di sicurezza). Si tratta essenzialmente di una serie di
tabelle che non vanno spedite al Garante della privacy o a
un qualsiasi ufficio, ma semplicemente conservate presso l’ufficio
dell’amministratore ed esibito solo in caso di controlli. Il Dps non ha un modulo standard: le misure minime di protezione
sono comunque nell’allegato B al decreto legislativo
n. 196 del 2003 (il codice di protezione dati).
Sanzioni. La
diffusione di dato per profitto o per recare danno è punita con la reclusione
da 3 mesi a 2 anni, incrementabile a un periodo di 1-3
anni se provoca effettivamente gravi problemi.. Rammentiamo che il codice dalla
protezione dati prevede sanzioni che variano da 3.000 a 18.000 euro per la
mancata informativa, che crescono a 5.000-30.000 euro se essa dovrebbe
riguardare dati sensibili (il caso tipico è quello di un condomino disabile, ai
fini un intervento sull’abbattimento delle barriere architettoniche). Il
documento andava redatto entro il 31 marzo 2006, mentre le misure di sicurezza
per gli strumenti elettronici dovevano essere adottate non oltre il 30 giugno
2006.. Chi è inadempiente è colpito da sanzioni e pene
draconiane: arresto sino a 2 anni o ammenda da 10.000 euro a 50.000 euro.
Tuttavia, se le banche dati vengono protette entro il
termine imposto da un apposito provvedimento del Garante , emesso dopo un
controllo che ha avuto esiti negativi, le sanzioni calano a “soli” 12.500 euro.